26 сентября 2020 г.
11:33:58 Суббота
Добавить новость
Бизнес и экономика

Зачем бизнесу ставят «оценку»?

Многие предприниматели сталкиваются с завышенными налогами на недвижимость, которая, как говорится, «и рубля не стоит»  

Какова реальная стоимость вашего бизнес-объекта и как сократить выплаты налогов на недвижимость в несколько раз? В вопросах проведения процедуры оценки «Частник» разбирается вместе с  коммерческим директором компании «Иваудит» Марией Хочинской. 

– Мария Сергеевна, для кого сегодня вопросы оценки недвижимости более актуальны – для «физиков» или для юридических лиц?

– Исходя из количества обращений, в большей степени для юридических лиц. Когда велась массовая переоценка объектов недвижимости, процедура была проведена некорректно, в результате чего стоимость имущества оказалась завышена в 2–5 раз по сравнению с рыночной стоимостью.

– Работа оценщиков сегодня в первую очередь связана с вопросами кадастра? Или есть еще какие-то востребованные сферы применения? 

– Мы работаем не только с кадастровыми вопросами. Есть ряд случаев, когда привлечение оценщика является обязательным с точки зрения российского законодательства. Это могут быть ситуации, в которых необходимо увеличение уставного капитала, например, с помощью векселей, при банкротстве предприятий, при оценке залогового имущества, при реструктуризации кредитных организаций, при оценке активов паевых инвестиционных фондов, при приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, услуги оценщика нужны для целей наследования, а также при оценке имущества, ликвидируемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. К нам довольно часто обращаются клиенты, которым требуется оценить ущерб, причиненный в результате пожара или протечки. Также участились случаи обращений по оценке имущества при составлении брачных контрактов или разделе имущества.

– Актуальна ли в нашем регионе оценка жилья для стандартных сделок купли-продажи (на вторичном рынке)? Используют ли эту услугу риелторы, собственники? 

– Чаще всего не используют. Рынок риелторов находится на «самообучении», и, как правило, услугами оценщиков они не пользуются. Риелторы самостоятельно проводят оценочные мероприятия, ориентируясь на среднерыночную стоимость, и ищут сопоставимые объекты. Для того, чтобы провести сделку на рынке вторичного жилья законодательством не закреплено обязательство по предоставлению экспертного заключения оценщика. Риски покупателя/продавца могут быть в том, что риелтор может не обладать необходимой квалификацией и опытом для определения реальной рыночной стоимости.

- Востребована ли оценка недвижимости в Иванове в рамках договоров жилищных, в частности ипотечных?

– Оценка при ипотечном кредитовании юридических и физических лиц является обязательной, т.к. в договоре об ипотеке указывается предмет, его оценка, размер и срок исполнения обязательств. Как показывает практика, в каждом банке присутствуют аккредитованные оценщики, которые уже получили некий «кредит доверия», поэтому есть вероятность, что отчет стороннего эксперта будет отклонен.

- Что выдает эксперт по итогу проведение процедуры оценки?

– Результатом процедуры оценки является отчет об оценке, к которому подшиваются диплом оценщика, страховой полис, свидетельство о членстве в СРО, сертификат о повышении квалификации. Сейчас наблюдается ужесточение оценочной деятельности со стороны государства. Появления 172 ФЗ внесло революционные поправки в закон об оценочной деятельности и сделало обязательным квалификационный экзамен для оценщиков, который необходимо сдать до 1 апреля 2018 года. Предполагается, что это решит проблему избыточного количества оценщиков на рынке демпинга, цен на услугу и, как следствие, низкого качества выполняемых работ.

- Часто ли к вашим услугам прибегают в ходе разрешения имущественных споров?

– Да, довольно часто, отчет оценщика принимается за основу в рамках судебного разбирательства.

-  Сталкивались вы на практике с какими-либо нестандартными обращениями клиента по снижению кадастровой стоимости?

– Скорее уместнее будет сказать, что мы регулярно сталкиваемся с несправедливыми ситуациями, которые возникают при массовой переоценке имущества наших клиентов. Некоторое время назад, мы снизили стоимость объекта недвижимости в четыре раза, что существенно сэкономило расходы нашего клиента при расчете земельного налога. Однако, если мы понимаем, что стоимость недвижимости сопоставима или ниже среднерыночной, то мы честно говорим об этом нашим клиентам.

- Нужно ли по итогу экспертизы оценщика проводить еще какую-либо процедуру по оценке для заверения отчета оценщика?

- В прошлом году законодательно была отменена экспертиза отчета оценщика саморегулируемой организацией (СРО) оценщиков. Раньше механизм был таков: эксперт-оценщик писал заключение, которое далее отправлялось в СРО (оценщиков), где проверялось на предмет достоверности и актуальности полученных результатов. Теперь эта процедура упрощена, и данное заключение не является обязательным. Но, высшие инстанции продолжают активно требовать в рамках судебного разбирательства данную экспертизу.  Для клиента заказывать экспертизу СРО невыгодно, потому что он несет дополнительные, значительные финансовые и временные затраты. Мы активно работаем над этим вопросом и в ближайшем будущем докажем, что в ситуациях, когда снижение стоимости возможно лишь в рамках арбитражного суда, наличие экспертизы СРО не требуется.

- Есть ли четкие основания, которые позволяют добиваться снижения кадастровой оценки недвижимости?

- Четких оснований нет, но есть предпосылки, на основании которых мы проводим предварительный анализ о возможности снижения кадастровой стоимости. 

- В каких случаях стоит начинать процедуру – не получится ли так, что услуги независимых оценщиков обойдутся слишком дорого, и овчинка не стоит выделки?

- Мы никогда не подписываем контракт с клиентом, не убедившись, что снижение кадастровой стоимости возможно, как минимум, на 30%. Стоимость нашей работы, потенциальная стоимость недвижимости и экономия на налогах рассматриваются до момента заключения договора. Мы не ставим своей главной целью – зарабатывание денег. В первую очередь, мы хотим видеть довольных клиентов, готовых с нами сотрудничать многие годы. 

- Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной стоимости объекта привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

- Думаю, это доказательство не будет веским.  На многих сайтах указано, что они не являются публичной офертой. Если вы пытаетесь найти архивную информацию о купле-продаже недвижимости, то мы рекомендуем вам обратиться в Ивановскую областную научную библиотеку. 

 

15 декабря 2017, 15:01
+1543