13 ноября 2019 г.
17:35:02 Среда
Добавить новость
Бизнес и экономика

Марк Геллер: «Строителям придется переформатировать бизнес»

О возможных последствиях применения на практике новаций в долевом строительстве  

Одной из центральных тем обсуждения для всех застройщиков в последнее время стали новации в долевом строительстве. Часть изменений уже вступила в силу с 1 января текущего года, часть принята, но вступит в силу лишь с 1 июля. Получится ли благодаря этим кардинальным поправкам в законодательство предотвратить появление новых обманутых дольщиков и сократить число долгостроев либо все приведет к новым банкротствам и новому витку роста цен на жилье, покажет время. А пока что юристы анализируют возможные последствия применения на практике новых норм. Мы поговорили об этом с руководителем ГК «Константа-Холдинг» Марком Геллером.

- Марк Витальевич, заявленная реформа строительной сферы обещает быть очень масштабной. Что изменится в первую очередь?

- Эти действия разворачиваются под флагом защиты прав инвесторов, прежде всего дольщиков. Идут серьезные изменения в федеральный закон о долевом участии в строительстве. Как мы все слышали, Президент РФ Владимир Путин в своем послании заявил, что такая форма привлечения инвестиций граждан – через участие в долевом строительстве –не отвечает современным реалиям.

- Почему власть против самой формы?

- Я полагаю, что основная причина – это слишком высокие риски для государства. Как правило, вопрос дольщиков превращается из экономического в социально-политический. Государство в настоящий момент времени взваливает на себя тотальный контроль над каждым застройщиком, потому что высоки шансы на то, что тот не выполнит свои обязательства, и граждане выйдут на улицы. Тогда государству придется, как в случае с СУ-155, закрывать бреши, в том числе  бюджетными деньгами.

Чтобы этого не происходило, принято политическое решение об отходе в перспективе от этой формы инвестирования в строительство. Приоритет будет отдан так называемому проектному финансированию, когда застройщик будет тесно работать с банком, привлекать денежные средства кредитного учреждения, чтобы продавать гражданам уже готовое жилье.

Сейчас на уровне Минстроя обсуждаются различные формы движения в рамках этого тренда, потом все инициативы попадут в Госдуму и будут облечены в форму законов. Посмотрим, что из этого получится. А пока решили начать закручивать гайки по контролю над застройщиками жилья, работающих по схеме долевого строительства, а это подавляющее большинство участников рынка. Приняты существенные изменения в  214- ФЗ и другие нормативные акты, регулирующие их деятельность. Серьезно ужесточилось  и законодательство о банкротстве застройщиков.

Так, еще в  2017 году появилась такая публично-правовая компания, как Фонд по защите прав граждан- участников долевого строительства под контролем Счетной палаты. Он создан для защиты прав граждан – участников долевого строительства и становится участником всех проблемных отношений с дольщиками. Именно в этом Фонде с прошлого года аккумулируются средства от каждого квадратного метра, приобретенного по долевой схеме. Застройщики должны отчислять туда деньги в обязательном порядке еще до того, как приступят к строительству. Если застройщик окажется неспособен выполнить свои обязательства, эти средства будут направлены на завершение проблемного строительства.

- Что  же меняется в текущем году?

- В этом году меняются требования к участникам рынка – застройщикам и к порядку ведения ими предпринимательской  деятельности.

Уже с 1 января ввели обязательные требования к органам управления компании-застройщика. Ее руководитель не может иметь судимости, быть банкротом. Не может руководить компанией и тот, кто когда-то был директором компании-банкрота или владел акциями, долями в ней.

Государство путем ужесточения требований пытается минимизировать риски неисполнения застройщиком своих обязательств.

С 1 июля наступает основной этап реформы, когда меняется вся сфера долевого строительства, разрешение на которое будет получено после этой даты.  

Вводятся новые требования к застройщикам, которые вправе привлекать средства по схеме долевого участия на новые стройки.

Вот некоторые из них:

- застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

-размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Порядок расчета собственных средств застройщика  устанавливается Правительством РФ;

-наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

-отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

-отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

-в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;

-в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

-у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит, которые реструктурированы, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию) за прошедший календарный год. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не принято;

-наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

Меняются и правила использования денежных средств застройщиком. Так, в частности:

-застройщик будет обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном Правительством  банке и осуществлять расчеты только с использованием указанного счета. Застройщик будет вправе иметь только один расчетный счет;

-осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не будет допускаться;

-на каждый  дом будет вводится отдельное финансирование, эти средства не могут быть переведены на какое-то другое строительство.

- Такое ужесточение - это правильно, на ваш взгляд?

- Самим застройщикам изменения сильно не нравятся, но с точки зрения того, как устроен сейчас рынок долевого участия, перемены назрели. Не секрет, что достаточно часто долевое строительство переходит в некую пирамидальную систему, когда застройщик еще строит один дом, а деньги уже собирает на другой. При этом, вынужден демпинговать по цене в силу высокой конкуренции и желании не допустить кассового разрыва, зачастую падая ниже минимальных допустимых значений.  В результате дом за домом образуется и надувается финансовый  мыльный пузырь, который в один прекрасный день лопается и дольщики остаются без жилья и денег.

Но изменения и при такой ситуации  нужно проводить разумно. 

- К мнению самих игроков строительного рынка будут прислушиваться?

- Диалог с застройщиками по данной проблематике ведется постоянно  на уровне Минстроя и Правительства. Ведь здесь можно перегнуть палку: новый механизм еще не создан, а долевое строительство в настоящее время основной способ финансирования строительства нового жилья. Останавливать стройку нельзя. К тому же, любые ограничения застройщика – это большие риски того, что стоимость жилья будет расти. Все свои потери и издержки строители будут закладывать в цену квадратного метра. Так что здесь, на мой взгляд, фанатизм абсолютно не нужен. И поскольку изложенные выше требования начнут свое действие по объектам, разрешение на которые будет получено только после 01 июля 2018, уверен, что нам предстоит еще стать свидетелем (а кому то и участником)  существенных их корректировок в самое ближайшее время!

В такой ситуации застройщикам надо внимательно следить за информацией по 214-му закону, а при возможности, принимать активное участие через общественные институты в диалоге с федеральным Правительством. Это еще не финал. Все основное будет решаться в ближайшие месяцы, и многие из тех вещей, которые сейчас прописаны, полагаю, еще  будут скорректированы. Ведь озвученные выше  изменения тяжело будет пережить даже крупным игрокам. Им придется переформатировать весь бизнес: сегодня они ведут дела, как все – закрывают дыры, имеют общий котел финансов и т.д. Так что какие-то позиции, возможно, застройщикам удастся отстоять.

 Беседовала Елена Аверьянова 

15 Февраля 2018, 11:38
+1637