Актуальные вопросы строительного бизнеса

На минувшей неделе в Иванове состоялся открытый семинар для руководителей строительных организаций на тему «Актуальные вопросы строительного бизнеса». Инициатором проведения и организатором семинара выступило юридическое агентство «Эталон-Сервис». За «круглым столом» встретились крупнейшие представители ивановского строительного бизнеса: ООО «Стройкмплект», МУП по организации капитального строительства, ОАО СМУ-1, ЗАО «Пром-Жил-Строй».

Рассказывает С.В. Шишкина, директор ЮА «Эталон-Сервис»:

- С 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Необходимость в принятии такого закона назрела давно. Те, кто занимаются долевым строительством, очень хорошо знают, сколько споров всегда вызывала «долевка». Деятельность велась, но не существовало закона, ее регламентирующего. С фактическими дольщиками заключались различные договоры: простого товарищества, инвестирования, подряда. В отсутствие закона юристам и строителям приходилось руководствоваться только имеющейся судебной практикой. Сейчас, с принятием и вступлением в силу закона, у нас появились четкие правила игры. И это уже большой плюс. Но когда мы впервые ознакомились с документами, регламентирующими долевое строительство, то поняли, что строителей в новых условиях работы подстерегает множество подводных камней. Чтобы получить достоверную информацию из компетентных источников, юрист И.Ф. Казаркина посетила семинар в г. Москве на тему «Долевое строительство – одно из направлений инвестирования в строительство: организационные, правовые и экономические вопросы», на котором свое мнение излагали представители федеральной Торгово-Промышленной Палаты, Московского арбитражного суда, ФЦ Технической оценки Госстроя РФ, ипотечных, аудиторских и страховых компаний. Наш анализ нового закона и мнения столичных специалистов и легли в основу семинара, организованного ЮА «Эталон-Сервис» в Иванове.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» во многих ситуациях очень хорошо страхует дольщиков. (Дольщик вправе получить свой взнос в случае расторжения договора с застройщиком, застраховать риск неполучения денег и пр.) Возможно, почувствовав свою защищенность, граждане будут активнее вкладывать средства в долевое строительство. Но для строителей новые условия работы повлекут за собой определенные трудности.

Закон очень четко регламентирует деятельность застройщиков: весь процесс подготовки, начала и завершения строительства. Закон № 214 обязывает застройщиков предоставлять любому обратившемуся лицу учредительные документы, финансовую отчетность и другие документы. Это может привести к тому, что информация о финансовом положении фирмы станет доступной не только партнерам-дольщикам, но и недобросовестным конкурентам. Устанавливается строгая ответственность застройщика за различные нарушения, в том числе в случае просрочки передачи объекта долевого строительства. Размер штрафных санкций за нарушение условий договора долевого строительства для строителей намного выше, нежели для дольщиков. К тому же дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке самостоятельно, а застройщик - только через суд. Публикация проектной декларации также станет для застройщика дополнительной обузой.

Каждый из этих вопросов заслуживает особого внимания, но одна из актуальных проблем для строителей – это привлечение средств граждан. На сегодняшний момент закон предоставляет только две формы использования средств граждан: долевое участие в строительстве и создание жилищного накопительного кооператива.

Сейчас законодатели предлагают внести ряд изменений в действующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В настоящее время проводится активная работа по согласованию предлагаемых поправок, но когда она завершится и когда законопроект будет рассмотрен, сказать пока сложно. Так что закон пока действует в первоначальной редакции, и застройщикам приходится перестраивать свою работу в соответствии с ним.

Ответы на многие вопросы может дать только практика. При организации нашего семинара мы ставили своей целью определить проблемы и, с правовой точки зрения, наметить пути их решения.

Привлечение денежных средств граждан

ФЗ № 214 закрепил только два способа привлечения денежных средств граждан:

- на основе договора долевого участия в строительстве;

- создание жилищного накопительного кооператива и привлечение денежных средств членов кооператива.

По мнению главного консультанта Московского Арбитражного суда Т.Н. Лашковой, иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность граждан не допускаются. Однако данное ограничение не распространяется на привлечение денежных средств юридических лиц.

Привлечение денежных средств граждан на основе договора долевого участия в строительстве

Сторонами по договору являются застройщик и дольщик. В роли дольщика могут выступать как граждане, так и юридические лица.

В настоящее время предполагается следующая схема действий застройщика.

1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство в собственность или в аренду. Процедуры по формированию земельного участка. Получение документа о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, регистрация права в Росрегистрации. С момента регистрации права застройщик получает возможность получить кредит в банке под залог земельного участка.

По данным, предоставленным Сбербанком, на 20.04.05 обязательным условием получения кредита является наличие всей исходно-разрешительной и проектной документации.

2. Получение разрешения на строительство многоквартирного дома.

3. Опубликование и (или) размещение проектной декларации в СМИ и (или) в информационно-коммуникационных сетях общего пользования (в том числе Интернет). Опубликовывать или размещать проектную декларацию следует за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком.

Если размещенная информация, имеющая существенное значение для принятия решения о заключении договора дольщиком, окажется неполной и (или) недостоверной, дольщик вправе обратится в суд с иском о признании сделки недействительной - как совершенной под влиянием заблуждения.

Выполнение вышеперечисленных условий дает дольщику полное право размещать рекламу на привлечение денежных средств участников долевого строительства.

Размещать рекламу до получения разрешения на строительство, а также до опубликования, размещения проектной деклараци, не допускается.

5. Заключение договора долевого участия в строительстве с дольщиками. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Одновременно ФЗ № 214 определяет существенные условия договора долевого участия в строительстве, при отсутствии которых названный договор считается не заключенным.

6. Регистрация договора участия в долевом строительстве в органах Росрегистрации.

За чей счет должна производиться такая регистраци, в ФЗ № 214 не указано.

7. Получение от дольщика денежных средств в размере цены договора (единовременным платежом либо по частям).

8. Строительство многоквартирного дома.

9. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передача в органы Росрегистрации разрешения на ввод в эксплуатацию (его нотариальной копии) для государственной регистрации права собственности дольщиков. В течение 2 месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока застройщик обязан передать помещение дольщику по передаточному акту (иному документу о передаче). После передачи жилого помещения дольщику по передаточному акту обязательства застройщика считаются исполненными.

Соблюдение закона о долевом строительстве будет контролировать специальный уполномоченный орган. Этой структуре застройщики должны ежеквартально предоставлять практически всю информацию о своей деятельности, связанной с долевым строительством, и изменениях в проектной декларации.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищных накопительных кооперативов

Кооператив создается по инициативе не менее чем 50 человек и не более 5 тыс. человек. Государственная регистрация кооператива осуществляется в общем порядке, определенном федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц».

Руководителем кооператива не обязательно должен являться кто-то из его членов, им может быть лицо, назначенное по согласованию с застройщиком, или же управляющая организация.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе осуществлять следующие действия.

1. Привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений. (Имеется в виду договор купли-продажи. Кооператив постепенно выкупает жилые помещения с их последующей передачей дольщику в собственность после того, как он полностью уплачивает свой паевой взнос.)

2. Кооператив вправе вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов (в этом случае кооператив заключает со строительной организацией договор подряда), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика (обязательным условием является наличие лицензии на строительство) и участника долевого строительства (в этом случае заключается договор долевого участия в строительстве).

Аккумуляция средств происходит внутри кооператива. Затем кооператив заключает договор подряда с тем же застройщиком на строительство дома, и отношения между кооперативом и застройщиком строятся уже не на основании закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а на основании Гражданского кодекса по договору строительного подряда.

3. Кооператив вправе привлекать заемные денежные средства. Их размер не может превышать 70 % паевого взноса членов кооператива и при этом общая величина заемных средств не должна превышать 40 % от стоимости имущества кооператива.

4. Кооператив вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству РФ услуги.

Жилищные накопительные кооперативы на сегодняшний день - единственная альтернатива "долевке". Возможно, эта форма привлечения денежных средств граждан будет более приемлема для застройщика.

Материал предоставлен Юридическим агентством «Эталон-Сервис».

ЮА «Эталон-Сервис»: г. Иваново, ул.Ярославская, дом 20, тел. 45-45-66, тел/факс: 41-08-76, 30-75-10.

05 Мая 2005, 15:28 +127

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...