Анатолий Омехин: «Рынок оценки становится таким, каким его задумывали законодатели»

- Анатолий Викторович, как меняется ситуация в оценочном бизнесе? - Я бы сказал, что наступает время, когда оценочная деятельность становится именно такой, какой она задумывалась законодателями. Если раньше предприниматели пытались сами разобраться в состоянии рынка недвижимости, банки были готовы раздавать кредиты всем желающим и к залогу подходили формально, то теперь наступает время правильных цен. Адекватная оценка объекта важна и банку, и потенциальному заемщику. И, например, муниципальному образованию при заключении договора аренды. - Чем чревата неправильная оценка объекта? - Возможна такая ситуация: сданный в аренду объект сгорел. Если он был оценен «на глазок», то либо муниципалитет недополучит денег, либо предприниматель их переплатит. В отношении банков приведу всего один пример. Предприниматели обратились в крупный банк с тем, чтобы получить кредит под залог складского помещения. При этом предоставили отчет, согласно которому объект был оценен в 30 млн рублей, фирме теоретически можно было предоставить кредит в 15 млн рублей. Однако у руководителя банковской структуры возникли сомнения в правильности оценки. Он обратился к нам, и наши специалисты оценили здание в 11 млн рублей. То есть первоначально оценочная стоимость была завышена в три раза. Представьте, какие убытки понес бы банк, если бы фирма отказалась выплачивать кредит. Я считаю, что неадекватная оценка активов – это одна из причин кризиса. Предприниматели переоценивают стоимость своего имущества, банки набирают в залог неликвид. Когда приходится спуститься с небес на землю, стоимость имущества оказывается не той, что написана на бумаге. - Почему же возникают такие серьезные ошибки в оценке? - Во-первых, из-за недостатка информации о состоянии рынка недвижимости. В Иванове свыше шестидесяти специалистов, которые имеют право заниматься оценочной деятельностью. Но на чем многие из них строят свои выводы? Некоторые – на основании цен, указанных в газетных объявлениях. Это совершенно неподходящий источник. Когда на рынке недвижимости жизнь била ключом, цена, по которой квартира выставлялась на продажу, и сумма сделки отличались на 5-10%. Сегодня разница может быть гораздо более значительной. Так что оценивать объекты «по аналогии» невозможно. Это касается даже квартир и частных домов. Что же говорить, например, о коммерческой базе? Для того чтобы ее реально оценить, необходимо досконально знать этот сегмент рынка недвижимости, структуру спроса и предложения, обладать самой свежей информацией. Мы работаем на базе агентства недвижимости «Дельта-Риэлти» и каждый отчет сверяем с отделом продаж, что дает нам возможность объективно оценить объект в режиме реального времени. Впрочем, причиной ошибки может быть и формальный подход к оценке объекта, и то, что отчет был «заказным». - И что же? Завысив стоимость объекта в три раза, оценщик может просто сказать, как герой Ролана Быкова в фильме «Служили два товарища»: «Ну извини, ошибился я»… - Фактически так и происходит. Я уверен, что скоро появятся и иски к недобросовестным оценщикам, и уголовные дела. Кроме того, есть объекты, которые, даже имея определенную стоимость, являются при этом неликвидными. Еще полгода назад хозяин фабрики в каком-нибудь небольшом поселке мог считать себя миллионером. Теперь он понимает, что фабрика никому не нужна, однако нужно ежемесячно нести затраты по ее охране, отоплению, платить земельный налог. Это обуза, а не собственность. Банк, принявший такой объект в залог, получит в случае банкротства предприятия головную боль. - Что помогает отличить ликвидные объекты от неликвидных? - Опыт. Некоторые вещи приходят только с годами. Это как в притче об английских и японских газонах. Мало делать все правильно, нужно еще делать это на протяжении трехсот лет. Сейчас все больше людей понимают, что к оценке нужно относиться серьезно и доверять профессионалам. Тем, кто готов поручиться за названную цену. - «Дельта-Эксперт» первой в Ивановской области получила лицензию на оценочную деятельность… - Да. Компания «Дельта-Эксперт» основана в 2000 году. Сейчас у нас работают специалисты различного профиля. Компания занимается оценкой недвижимости, оборудования, транспорта, бизнеса, акций, ущерба и так далее. Только за последние месяцы «Дельта-Эксперт» выиграла несколько крупных тендеров. У нас максимальное количество аккредитаций. В ходе одного из тендеров мы собрали 42 положительных отзыва о нашей работе только от государственных организаций. Работаем и с силовыми структурами, и с прокуратурой. Все наши оценщики являются членами саморегулируемой организации, их ответственность застрахована. Когда приходится решать нетривиальные вопросы, мы привлекаем консультантов со стороны: например, экспертов по драгоценным металлам, специалистов архитектурно-строительного университета, таможни и т.д. - Наверное, на каком-то этапе это было обременительно, особенно если учесть, что вокруг полно людей, готовых за умеренную плату подготовить «заказной» отчет? - Конечно. Но мы с самого начала исходили из того, что работаем для тех, кому действительно нужен отчет независимого оценщика. Жизнь показала правильность нашего подхода. - Если бы вы оценили объект, который впоследствии был бы передан банку, «Дельта-Риэлти» помогала бы его продавать? - Да. Мы можем заключить трехсторонний договор, что в случае нереализации каких-то объектов мы будем заниматься их продажей. Более того, в некоторых случаях мы готовы сразу же перекупить долг. - Иногда банкам, которые находятся в Иванове, предлагаются в залог объекты в других городах. Как грамотно оценить их стоимость? - Часто недвижимость в других городах оказывается даже более привлекательным залогом. А в оценке мы можем помочь. Деятельность в общественных организациях позволяет мне в режиме реального времени контактировать с надежными специалистами рынка недвижимости из других регионов России. Где бы ни находился объект: во Владимире, Ярославле, Самаре, Владивостоке, Липецке, Белгороде, Краснодаре, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Москве и т.д. – мы получим самую полную и объективную информацию в кратчайшие сроки. Вместе с коллегами мы анализируем ситуацию в регионах России постоянно. И всю информацию, которой мы владеем, мы ставим на службу клиенту. «Дельта-Эксперт»: Телефоны: (4932) 30-05-95, 42-91-16. Адрес: г. Иваново, пр. Ленина, 62.
08 Апреля 2009, 14:40 +56

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...