Что-то будет!

В 90-е годы прошлого века Иваново заметно опережало соседние регионы по темпам роста торговых объектов. Строились они с учетом требований того времени. Удачный опыт пионеров вдохновлял новых предпринимателей вкладывать деньги в ТЦ. И вот мы имеем то, что имеем: в соседние регионы пришли крупные инвесторы для строительства новых центров, а Иваново все еще не избавилось от синдрома «подгонки» имеющихся зданий под торговые нужды. Но время не стоит на месте, в затылок дышат москвичи, готовые вложить деньги в современные торговые объекты. Не дожидаясь структурного кризиса, руководство ведущих торговых центров Иванова начинает работу над своей концепцией заново. Зачем они нужны Строго говоря, торговые центры для России – явление не новое. В Иванове, правда, всех памятников торговой архитектуры - одна Щудровская палатка, но в Суздале, например, можно полюбоваться на торговые ряды, расположившиеся в центре города. Перед ними – большая площадь для «парковки» телег и размещения торговцев помельче. Воображение услужливо рисует картинку: вальяжный горожанин, набив мошну звонкой монетой и набросив на плечи шубу, в выходной день выдвигается туда людей посмотреть, себя показать, а заодно и купить чего-нибудь. Уже тогдашние купцы понимали, что в одном месте они привлекут больше покупателей, а торговля станет праздником. А на миру, как известно, и смерть красна, и деньги отдавать легче. И сегодня торговый центр – это прежде всего настроение. - Торговля не должна быть сухой! – считает директор ТК «Полет» Сергей Копнышев. - Настоящий торговый центр ориентирован на покупателя, для которого шопинг – это образ жизни. Это что-то вроде американских моллов 60-х годов, куда можно придти всей семьей на целый день. - Торговый центр – это определенные площади, наличие инфраструктуры (сферы услуг, развлечений, точек общественного питания), хороший паркинг, - говорит директор по развитию «Проекта-2000» Леонид Чижов. - Если коротко, торговый центр – это место проведения шопинга с удовольствием. Что мы имеем По оценке управления потребительского рынка, цен и услуг Ивановской области, такие форматы торговли, как торговые комплексы, торговые центры и торговые дома недостаточно развиты. На территории области насчитывается порядка 150 крупных предприятий торговли. Из них 36 (в 9 муниципальных образованиях) – торговые центры общей площадью 18296 кв. м., из них торговой – 11 538 кв. м. По мнению начальника управления потребительского рынка, цен и услуг Ивановской области Андрея Мусатова, понятию «торговый центр» в общепринятом смысле (здание или комплекс зданий для торговли с наличием дополнительных услуг и сервиса, автостоянки, предприятий общественного питания, детских площадок, мест отдыха и развлечения покупателей) в Иванове по своим возможностям, площадям и сервису соответствует только «Серебряный город». Также по оценке управления, население области и областного центра недостаточно обеспечено торговыми площадями. Так на 1000 жителей Ивановской области приходится немногим более 200 кв. метров торговых площадей, в областном центре - 376 кв. метров. В Москве и Ярославской области этот показатель равен 450 кв. метрам, в Московской области – 425 кв. метров, во Владимирской области – 380 кв. метров. Поэтому привлечение инвесторов для строительства предприятий торговли, соответствующих современным стандартам, продовольственных гипермаркетов и торгово-развлекательных комплексов – одно из приоритетных направлений правительства Ивановской области в развитии торговой сети региона. Торговые центры в лицах Первые торговые центры в Иванове строились без каких-либо предварительных расчетов покупательского потока, без разработки концепции и т.д. - их необходимость была очевидной. Но совместное существование привело к тому, что у каждого торгового центра появилось собственное лицо. «Пассаж», переживший в последние годы немало трудностей, был построен для оганизации цивилизованной торговли. На его примере можно проследить историю ивановского бизнеса – от отчаянного капитализма и торговли «с раскладушек» до павильонов и торгового комплекса. - Отсюда началась культура торговли, упорядоченность, - говорит генеральный директор ТК «Пассаж» Алла Герасимова. - По мере того, как меняется экономическое положение региона, меняется и «Пассаж». Сейчас в торговом центре работают, в основном, специализированные магазины. Ассортимент «Пассажа» на настоящем этапе строится на женской одежде, а также кожаных и меховых изделиях. «Фишкой» центра стал зал одежды из кожи и меха, который играет центральную роль и в привлечении покупателей и в рекламной концепции. - При расположении рядом магазинов одной товарной группы возникает синергетический эффект. Когда человек проходит по разным магазинам, имея намерение купить ту или иную вещь, в одном из них он ее купит, - говорит Алла Герасимова. -Пересечения по моделям у наших предпринимателей практически нет. Все они сами привозят товар из Турции, Греции, Италии. Удобство для покупателя в том и состоит, что можно обойти максимальное количество магазинов, не тратя дополнительного времени на дорогу. У нас уже есть свой круг покупателей, которые предпочитают делать покупки именно здесь. Преимущество больших центров состоит в том, поток покупателей в них стабилен. Их недостаток в том, что при скоплении большого количества известных брендов на одной территории, может произойти их размывание. Должны существовать магазины, ориентированные на конкретного потребителя, со своей аурой, особой камерной атмосферой. Мы стараемся идти в ногу со временем и соответствовать новым тенденциям развития торговли, покупательскому спросу. В связи с приходом новых арендаторов идет реконструкция центра, некоторые площади укрупняются. Функционирует сеть специализированных магазинов, у которых свой круг потребителей. Поскольку у определенной части населения пользуются спросом стоковые магазины, мы выделили для них дополнительные площади на открытой территории комплекса. Что касается инфраструктуры, у нас хорошая парковка, работают три разноплановых предприятия общественного питания. В «Пассаже» достаточно стабильный состав арендаторов, костяк которого в начале рынка. Еще одна особенность «Пассажа» - регулярное проведение массовых мероприятий на открытой сцене (День города, день рождения «Пассажа», конкурс детского рисунка, елка, 1 сентября) и в демонстрационном зале внутри (например, конкурс «Русский силуэт»). «Плаза» задумывалась как центр, где представлены известные бренды. О перспективах и успешности этого формата администрация ТЦ говорить сегодня не настроена. И это не имеет никакого отношения к концепции центра и работе с якорными арендаторами. На работе с известными марками строит свою деятельность торговый центр «Бисмарк». Качество операторов – основа его концепции. Новое здание оригинальной архитектуры и удобное местоположение – его дополнительные конкурентные преимущества. Самый «просчитанный» торговый центр Иванова на сегодня – «Серебряный город». - Формула успешности торгового центра включает три составляющих: грамотно проработанная концепция, успешные арендаторы и довольные покупатели, - говорит Леонид Чижов. - В концепцию входит выбор участка, маркетинговые исследования предпочтений потребителей, потребности в площадях, зонирование, вертикальные связи, наличие якорных операторов, которые генерируют поток покупателей. По сути, ТЦ продает трафик покупателей, от его величины зависит цена аренды. Мы контролируем поток покупателей с помощью счетчиков, он составляет от 17-20 тысяч человек в обычный день до 30 тысяч в праздничный. Ответственная работа, которую нужно начинать еще до того, как заложен первый кирпич в фундамент ТЦ – подбор операторов. - Если не провести эту работу, даже в ущерб изначальным арендным ставкам, то в итоге можно получить нестабильно работающий ТЦ, что негативно скажется на его восприятии покупателями и посещаемости. И этот процесс может стать необратимым, - говорит Леонид Чижов. - Атмосфера шопинга – это большой выбор товаров. Наиболее важны якорные операторы, привлекающие покупателей. Хорошие «якоря» – большой продуктовый магазин, магазин бытовой техники. «Якорями» могут быть и не очень крупные магазины известных марок. Желательно не допускать пересечения по товарным группам, хотя бы в отношении «якорей». Отбор операторов происходит с учетом их соответствия современным требованиям торговли. - По сути, торговый центр и операторы ведут один бизнес, только ТЦ участвует в нем площадями, а операторы – организацией процесса, оборудованием, товаром, людьми, технологиями продаж, - говорит Леонид Чижов. - Если они понимают друг друга, получается успешный проект. В 2002 году, когда создавался «Серебряный город», многие потенциальные арендаторы относились к этому проекту скептически. Существовал устойчивый стереотип: торговый центр должен быть расположен на площади, мимо которой движется поток транспорта. Без вариантов. Мы доказали, что местоположение играет роль, но намного важнее то, что находится внутри. Концепция разрабатывалась с привлечением московских и иностранных специалистов, у которых есть понимание современного ритейла, психологии покупателей. Нам удалось создать атмосферу шопинга, в которую пошли покупатели. Руководство торгового комплекса «Полет» одним из главных отличий ТЦ считает то, что эта марка – это еще и Ивановский парашютный завод. Сегодня первостепенная задача предприятия – построить современный производственный комплекс. - При этом во всех крупных городах производство выносится из центра города, - говорит директор ТК «Полет» Сергей Копнышев. – И в Иванове центр города должен быть культурным, досуговым, развлекательным, административным, но только не производственным. «Полет» был одним из пионеров среди торговых центров, его концепция соответствовала тому времени. Впоследствии открылся ряд центров, которые не изобретали ничего нового, а просто копировали наш опыт. Постоянные покупатели «Полета» замечают, что уже пару лет там ничего не меняется. Администрация по-прежнему заботится об удобстве покупателей и арендаторов, но крупных перемен нет. Это не стагнация, а начало совершенно нового процесса. Доколе! Не сговариваясь между собой торговые центры Иванова начали серьезную перестройку – пространственную и концептуальную. Основной бедой рынка торговой недвижимости руководство известных ТЦ считает отсутствие грамотной подготовительной работы, в том числе маркетинговых исследований рынка. - Как правило, цель одна – так или иначе освоить имеющиеся участок или здание, - говорит Леонид Чижов. - Многие полагают, что торговый центр является наилучшим способом вложения денег, но никто не считает, насколько это выгодно. Возможно, исследование показало бы, что на этих площадях лучше расположить гостиницу. - Никто не занимается анализом рынка, возможностей устройства парковок, потенциального покупательского потока, - говорит Сергей Копнышев. - Как правило, девелопер и инвестор в одном лице действует по принципу – есть площади, я сдаю их в аренду. Это вчерашний день. В результате у населения сложилось негативное отношение к торговле, как к рынку, барахолке. Громкая реклама каждого нового ТЦ оборачивается пустышкой – внутри то же самое, что и у других. - Оттого, что у нас строятся новые торговые центры, предпринимателей и покупателей в городе больше не становится, - добавляет Алла Герасимова.- В результате одни и те же люди открывают точки в разных торговых центрах. Хорошо, когда у торгового центра есть свое лицо, специализация. В «Пассаже» это изделия из кожи и меха, женская одежда, в «Петровском» - детская одежда, в «Бисмарке» - известные бренды. Если бы торговые центры управлялись извне, и еще до постройки руководство ТЦ ориентировали определенную группу товаров, все бы только выиграли. Поскольку нет возможности повлиять на новых застройщиков, старожилы этого рынка решили начать с себя. Есть все основания думать, что через несколько лет наши торговые центры будут совсем другими. В «Серебряном городе» идет строительство второй очереди. Это уже известный в городе проект, который обещает стать прорывом не только в отношении площадей. Здесь будет многоуровневая парковка, развлекательные предприятия нового формата. Покупательский поток после реконструкции планируется довести до 35 тысяч в день. Действующее здание торгового центра приблизится к идеалу грамотных торговых операторов, которые в последние годы они тоже выросли и стали более искушенными, как считает Леонид Чижов. Произойдет укрупнение магазинов. Менее известный, но весьма масштабный проект, который находится на пороге реализации – коренная реконструкция «Полета» - Уже года два назад мы поняли, что вкладывать деньги в развитие нынешнего формата бесперспективно, - подчеркивает Сергей Копнышев. - Локальными переделками не решить главной проблемы – производственное здание не может быть успешно адаптировано под формат торгового центра без серьезной перестройки. Там действуют свои законы, регламентирующие все – длину галерей, расположение зон отдыха людей, размеры витрин, освещение и даже размещение санузлов. В других крупных городах России (да и Европы) нет практики размещения ТЦ в промышленных зданиях. Когда по нашему приглашению в город приезжали представители английской фирмы, специализирующейся на строительстве торговых центров, они пришли к выводу, что в Иванове нет НИ ОДНОГО настоящего торгового центра. Во многом поэтому сюда не идут крупные федеральные сети. Мы пришли к выводу, что необходима глобальная реконструкция здания. Если этого не сделать, то можно просуществовать еще несколько лет, но это будет медленное угасание. Мы один раз сделать все, как следует, чтобы потом работать спокойно. Проводила маркетинговые исследования и разрабатывала новую концепцию московская компания «АМ-2». Проект реконструкции здания разработан английской компанией «Chapman Taylor», известной своими проектами в Европе, Латинской Америке, Объединенных Арабских Эмиратах. На имеющихся у нас площадях будет создан по-настоящему современный торговый объект, который украсит город. Работы планируется начать в конце следующего года. Уже сейчас ведутся переговоры с крупными сетевыми операторами. «Полет» находится на стадии заключения договоров с рядом операторов со сроком исполнения 2-3 года. Не так кардинально, но весьма заметно, меняется и ТЦ «Пассаж». Сейчас строится вторая очередь здания, в результате чего «Пассаж» превращается в торговый комплекс, ведется реконструкция верхнего этажа: там разместится большой мебельный магазин, и еще один арендатор. В самом ТЦ останутся магазины-бутики, в новом здании - стоковые магазины, один из которых – «Ценопад» - уже начал работать. Планируется продолжить развитие инфраструктуры и благоустройство территории. - Поскольку в городе немного спортивных объектов для детей, мы решили на своей территории построить крытый каток, который будет функционировать круглый год, с раздевалкой, прокатом коньков и так далее, - говорит Алла Герасимова, - у нас есть свободная территория для возведения данного объекта. По нашему мнению, это будет приятным подарком для жителей города Иваново. Еще одна тенденция, которая только начала набирать силу – строительство торговых центров на окраинах. Но пока все, что касается этих объектов – не более, чем прогнозы и предположения. Что же будет? Прогнозы участников рынка по поводу будущего этого формата торговли в Иванове, в общем, схожи. - Рынок станет более цивилизованным, появятся объекты, задающие новый тон в торговле, - считает Леонид Чижов. - Часть устаревших объектов потеряет актуальность. Сейчас в моде реконцепции, когда в старом торговом центре проводятся перепроектирование, перепланировка, изменение формата работы, а возможно и целевого назначения. Перспективу загородных проектов оценивать очень сложно. МКАДа у нас нет. На краю города могут работать продуктовые гипермаркеты, в остальных случаях неизвестно, как поведет себя покупатель. - Не стоит бояться новых объемов торговых площадей, - говорит Сергей Копнышев. - В той же Польше на душу населения их в 2-2,5 раза больше, чем у нас. Думаю, что люди, наученные горьким опытом (и не только своим – неудачные проекты, срок окупаемости которых превысил расчетный, имеются уже и в Москве) все-таки начнут проводить перед строительством центров серьезные маркетинговые исследования. Я считаю, что если в город придут новые крупные операторы, стабильно работающие сети, которые предлагают качественные товары по привлекательным ценам, всем будет только лучше. По прогнозу руководства ТК «Пассаж», продолжится тенденция укрупнения магазинов, развития такого формата торговли, при котором требуется 500-700 кв. метров. Конкуренция станет жестче, выживут те, кто умеет работать с потребителем. На окраине же будут успешными магазины, торгующие товарами повседневного спроса: продукты, бытовая химия. Это как раз тот случай, когда уместно сказать: поживем-увидим. В любом случае город на пороге перемен. Марина Москалева
04 Сентября 2006, 15:31 +191

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...