Гости «дорогие»

На очередном собрании Союза строителей Ивановской области генеральный директор ООО «ЖСК» Игорь Грингауз заявил, что с приходом в Ивановскую область столичных инвесторов, местным строителям стоило бы объединиться в единый крупный холдинг. «Это необходимо сделать для того, чтобы выжить», - так он аргументировал свое заявление. По мнению директора «ЖСК», холдинг мог бы объединить как сами строительные фирмы, так и смежные со строительством компании – например, производителей и установщиков окон. Однако идею создания холдинга на заседании Союза строителей восприняли как предложение «с места». О воплощении идеи создания холдинга в жизнь, речи не велось. Напомним, что о привлечении на местный строительный рынок внешних инвестиций заявил губернатор Ивановской области Михаил Мень. Столичные инвесторы и строительные компании с помощью местных предприятий возведут за несколько лет около 20 тыс. квадратных метров жилья. Положение дел Рынок жилищного строительства в Иванове на сегодняшний день сформирован. Всего в области предприятиям выдано 1260 лицензий на выполнение строительных работ (в том числе отделочных), порядка 82% этих компаний осуществляют свою деятельность в Иванове. Основные работы по возведению зданий и сооружений в городе выполняют давно работающие на рынке предприятия и организации. Сейчас на всех строительных площадках Иванова работают местные компании, причем 90% объектов строится по инициативе самих застройщиков. Среди крупнейших «игроков» - ОАО «Ивановская домостроительная компания» (это предприятие вводит до 100-150 тыс. кв. м жилья в год), ОАО СМУ-1 (вводит до 15 тыс. кв. м жилья в год). Остальные компании работают с гораздо меньшими объемами застройки: максимальная «отдача» таких предприятий за год – 5-6 тыс. кв. м жилья. Приоритетное направление – строительство многоэтажных кирпичных домов класса «элит» и «премиум». «Сегодня в Иванове большинство застройщиков ориентируется на достаточно «дорогой» сегмент покупателей. При этом ниша так называемого социального жилья – сравнительно недорогого по цене, среднего по комфортности – осваивается в Иванове одной-двумя компаниями. Возможно, именно эта ниша и заинтересует московских инвесторов», - говорит генеральный директор группы компаний «Олимп» Николай Натурин. Сравнительно недавно ивановские строители начали осваивать новые технологии в домостроении. В городе стали возводиться так называемые монолитные дома. Строительство таких домов обходится застройщику на 15-20% дешевле, чем кирпичных. В целом же ивановский строительный рынок можно назвать емким. У него также много недостатков, как и достоинств. «По метрам вводимого жилья, насколько я знаю, мы находимся на последнем месте по ЦФО», - отмечает Алексей Сахаров, директор ОГУП СМУ МЖК «Текстильщик». Как заявил губернатор Ивановской области Михаил Мень, за прошлый год в Ивановской области было введено всего 105,5 тысяч квадратных метров. Это в три раза меньше, чем во Владимирской области, и в два раза меньше, чем в Ярославской. Одна из самых значимых проблем, которая сегодня стоит перед любым застройщиком –сбыт. Почти все представители ивановских строительных компаний сходятся во мнении – без развития системы ипотечного кредитования в Иванове не стоит ждать строительного бума. «Рынок первичного жилья в Иванове начнет расти, если будет урегулирована система ипотечного кредитования. Между тем, покупка первичного жилья не кредитуется банками вообще», - объясняет И. Грингауз. Коммерческие банки предпочитают работать на вторичном рынке жилья, где риски меньше, а так называемый первичный рынок, то есть фактически незавершенное строительство, их пока не интересует. Приход москвичей: «за» и «против» Губернатор Ивановской области М. Мень уже огласил список компаний, готовых инвестировать в строительную отрасль региона. В область планируют прийти крупнейшая российская строительная фирма «СУ-155» (уже известно, что эта компания будет тесно сотрудничать с ДСК), холдинг «Капитал-групп», «Квартира.ру», «Московский фонд сотрудничества». Возможный приход на ивановский рынок московских инвестиций практически все застройщики только приветствуют. Местный строительный рынок нельзя считать насыщенным на 100%, а значит, он открыт для прихода новых игроков. «Строительный рынок, как и любой другой, не имеет дна. Главное – предложить то, что будет востребовано. В целом же ивановский строительный комплекс отстает в развитии на 5-10 лет от российского. Это касается и объемов вводимого жилья, и самой организации застройки, поэтому нам надо только приветствовать любого инвестора. Надо учесть и тот факт, что в Иванове практически нет свободных строительных площадок (большинство из них заняты частным сектором, ветхим жильем, затраты на снос которого, переселение жильцов, несет застройщик, - «Частник), в такой ситуации инвесторов надо на руках носить и зазывать их в область любыми « коврижками», - уверен генеральный директор компании «Стройсервис-2000» Григорий Газарян. С ним согласен и директор ООО «Квартал-Инвест» Владимир Шерстюк: «Приход в область москвичей скажется на строительном рынке положительно. В первую очередь, это позволит внедрить у нас новые технологии эффективную систему управленческого и финансового менеджмента, повысит инвестиционную привлекательность области. А заинтересует ли наш регион московских строителей, сказать пока сложно». Однако не все так гладко, как кажется. Вопрос, который стоит ребром практически перед всеми ивановскими компаниями, - наличие квалифицированных кадров. Кадры в строительстве – одновременно сильное и слабое место. Дело в том, что хорошие специалисты давно трудоустроены. Компании за них «держатся», предлагая высокую зарплату и соцгарантии. Москвичи же вряд ли привезут в Иваново свою рабочую силу, на субподряды, скорее всего, будут нанимать местных специалистов. Этого и боятся ивановские строители. «Свободного «рабочего класса» в Иванове нет. Квалифицированные, опытные строители давно трудоустроены. - рассуждает И. Грингауз. -Рынок подразумевает любые законные действия, в том числе демпинг и переманивание кадров. Но и эту проблему может урегулировать рынок. Что мешает ивановским работодателям в случае переманивания кадров поднять рабочим зарплату?». «Хорошие специалисты стоят дорого. Возможно, их будут привлекать из других регионов. Услуги гастарбайтеров сегодня весьма выгодны, прежде всего, по своей цене, поэтому ими в потенциале могут воспользоваться московские инвесторы», - резюмирует генеральный директор группы компаний «Олимп» Николай Натурин. В целом же ивановские строители заняли выжидательную позицию, поскольку никто из них точно не знает, будут ли москвичи заниматься точечной или квартальной застройкой в областном центре, изменятся ли с приходом московских компаний «правила игры». При этом все прекрасно понимают возможности столичного капитала. Конечно, привлечение «внешних» инвестиций в Иваново – фактор положительный. Это подразумевает и создание дополнительных рабочих мест, и увеличение объемов строительства, и толчок к развитию смежных отраслей. Но это с одной стороны. С другой, земли под застройку сегодня «уходят» с аукционов, а значит, у московских инвесторов будет куда больше шансов стать покупателем земель. Причем Москва, уверены они, прежде всего заинтересуется «лакомыми кусками» земли в центре Иванова. Ипотека: краеугольный фактор Понятно, что москвичи смогут построить, но смогут ли они продать? По словам директора компании «ЖСК» Игоря Грингауза, наш рынок позволит московским компаниям извлечь прибыль: «Они могут освоить любые объемы строительства, при одном условии – если заработает ипотека. Платежеспособность большинства ивановцев сегодня оставляет желать лучшего. То, что на ивановском рынке появится новое предложение, можно считать аксиомой, будет ли оно продано – «неизвестно». Решение проблемы неравного спроса-предложения, панацея – это ипотечные кредиты». С коллегой согласен и Александр Винограй, генеральный директор «ИвановТИСИз» . По его мнению, именно потому, что пока механизмы реализации ипотечных и других жилищных программ не налажены, москвичи в Ивановскую область придут не скоро. «Хотя, с другой стороны, в Москве осталось строительства примерно на 6 лет. – говорит А. Винограй. - Компании, занимающиеся дорожным строительством, стройкой развязок и эстакад, будут востребованы в перегруженной транспортом столице гораздо дольше. Остальные фирмы вряд ли будут менять профиль на дорожно-строительный. Скорей всего, они предпочтут уйти в регионы. Но даже если события будут развиваться по такому сценарию, почему это должно сказаться на работе ивановских компаний негативно?». Кстати, «ИвановТИСИз» уже работает с московскими заказчиками. «Работать с ними удобно, потому что они выполняют все требования закона, не предлагают, например, не делать какой-нибудь экспертизы, чтобы сэкономить», - отмечает А. Винограй. «Мы вновь возвращаемся к тому, что денег у наших людей пока недостаточно. Москвичи придут только тогда, когда в полную силу заработает ипотека. Работать с рентабельностью в 25 % годовых никому из них сейчас не интересно. Нам самим это интересно, скорее, от безысходности, - комментирует А. Сахаров, - Даже если говорить о приходе строительных фирм теоретически, из него вполне могут извлечь выгоду и ивановские строители. Один из вариантов – москвичи могут быть только заказчиками, т.е. московские фирмы будут вкладывать деньги, инвестировать проекты, а на подряде будут работать ивановцы. В этом случае деньги останутся у нас, в том числе и в качестве зарплат строителям». Цена квадратного метра Прогнозировать то, как поведут себя цены на первичном рынке жилья с появлением московских застройщиков пока сложно. «Предложение, которое сформируют московские строители, позволит если не снизить цену квадратного метра, то удержать ее на существующем уровне», - считает И. Грингауз. «Цена квадратного метра первичного жилья в Иванове будет на уровне 12 тыс. за 1 кв. м. Строительным компаниям нет смысла завышать цены. Те, кто будет продавать жилье по стоимости 15 тыс. руб. за кв. м – не выживет. Это закон рынка», - полагает Григорий Газарян. С другой стороны цена квадратного метра может поползти и вверх. Так считает директор ООО «Квартал-Инвест» Владимир Шерстюк : «Приход на ивановский рынок московских инвестиций в первое время повлечет за собой некоторое увеличение рыночных цен на недвижимость. Но это, в большей мере, связано с высоким уровнем эффективности привычного для москвичей рынка недвижимости в Москве и Московской области. Однако, в конце концов рынок предложения превысит спрос. Это может произойти достаточно быстро, учитывая, что сегодняшнее состояние отрасли похоже на строительный бум. После насыщения рынка новым жильем, цены должны стабилизироваться на новом уровне, несколько превышающем сегодняшние цены». Будут ли строители «дружить против» москвичей Имеет ли смысл ивановским строителям объединяться в крупные холдинги? Насколько целесообразно такое объединение, сможет ли оно влиять на ценообразование, и захотят ли сами компании выступать «единым фронтом»? На самом деле процесс слияния мелких фирм в Иванове идет давно. «Большинство строителей стараются объединить свои усилия, - считает Владимир Шерстюк, - создать крупные объединения из нескольких фирм, так как вместе, как известно и «батьку бить сподручнее». Объединение - это объективный процесс, который будет продолжаться в соответствии с законами рыночной экономики». Кардинально противоположного мнения придерживается Александр Винограй: «Если бы была необходимость объединяться в холдинги, это уже случилось бы. Конечно, укрупнение капиталов и универсализация предприятия могла бы оказаться выгодной. К тому же, крупный холдинг может диктовать цены на этом рынке. Но в ивановских условиях такое объединение нецелесообразно. Зачем держать у себя отделочников, если есть фирмы, которые на этом специализируются?» Вероятно, с приходом москвичей со строительного рынка будут вынуждены уйти мелкие игроки, полагает Григорий Газарян: «При эффективном менеджменте строительная компания, которая почувствует себя лишней на рынке, может занять свое место в смежных отраслях или начать работу в качестве подрядных организаций, заняться, например, коттеджным строительством». Иваново – не первый город, в который столичные инвестиции направляются «сверху». Показателен пример Нижнего Новгорода, власти которого в прошлом году подписали с правительством Москвы соглашение о сотрудничестве в сфере капитального строительства. Было решено создать московскую компанию с «штаб-квартирой» в Нижнем. В интервью сайту «Гвоздик» глава администрации Нижнего Новгорода Вадим Булавинов сообщил, что приход московских строителей «надо рассматривать не как экспансию в Нижегородскую область Москвы, а как привлечение московских денег для работы на территории Нижнего Новгорода и Нижегородской области. Они здесь дадут людям зарплату, они здесь дадут бюджету налоги, они здесь позволят строить социальную сферу». Не исключено, что и в Иванове повторится та же история. Татьяна Белова, Евгения Кутахина Для справки Компания «СУ-155» , о приходе которой заявил губернатор М. Мень, в 2005 году создала совместное предприятие с нижегородской фирмой в сфере капитального строительства. ЗАО "СУ-155" входит в пятерку крупнейших строительных компаний России и занимает более 20% московского рынка жилищного строительства. Доля СУ-155 в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс составляет 25-30%. Журнал "Русский Forbes" в февральском номере опубликовал рейтинг 30 лидеров столичного рынка коммерческой недвижимости. «Капитал-групп» занял в рейтинге 14-е место. Инвестиционная компания «Квартира.Ру», одна из крупных московских инвестиционно-строительных компаний-участников Программы межрегионального сотрудничества Правительства Москвы в сфере строительства. В частности, «Квартира.ру» вложила 150 млн. рублей для строительства около 10 тыс. кв. метров жилья в 2005 году в Улан-Удэ (Республика Бурятия). Мнение Что думают московские компании об ивановском строительном рынке? Совладелец одной из строительных компаний Москвы отказался называть себя: «Вы хотите услышать правду? Тогда обойдемся без имен»: - Губернатор у вас хороший, а рынок строительства жилья – неперспективный. Во-первых, здесь низкая платежеспособность населения. Во-вторых, стоимость монтажа 1 квадратного метра жилья в Иванове будет стоить как в ближайшем Подмосковье, так как практически все материалы, необходимые для строительства, нам придется ввозить с собой. Я вам скажу, что нужно инвестору «со стороны»: готовая строительная площадка без каких бы то ни было обременений и административных долей в строящемся жилье (под административной долей понимается определенный процент жилья, который по завершению строительства переходит в собственность местной администрации для обеспечения жильем незащищенных слоев населения: инвалидов, пенсионеров и др. Административная доля может составлять 10-15% - «Частник»). Аукционы же, проводимые для выделения земель под застройку жильем – ни что иное, как «показуха», всегда заранее известно, какая компания «победит» в борьбе за участок. Поверьте, я строительством занимаюсь давно: стала бы компания-претендент на участок еще до аукциона огораживать землю, вести подготовительные работы к строительству? К вам придут инвесторы, если местными администрациями будет разработана специальная программа выделения земельных участков. В некоторых регионах работает следующий подход: администрация приглашает несколько строительных компаний на собеседование и выясняет, какая из них может построить качественнее, быстрее и на каких условиях. Желательно, чтобы компании при этом были одновременно и проектировщиком и застройщиком (из-за этого сокращаются сроки строительства, а администрации проще контролировать застройщика). Московские компании придут в Иваново, если им дадут нормально работать на «чистой» площадке и без административных препон.
10 Апреля 2006, 15:52 +172

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...