Индивидуально-многоквартирный?

Ивановская мэрия и застройщик спорят то том, что такое многоквартирный дом

Анна Семенова (текст)

Чем индивидуальный дом отличается от многоквартирного? Казалось бы, глупый вопрос, на который может ответить даже неспециалист. Однако российское законодательство, хотя и содержит вполне однозначное определение индивидуального жилого дома, но (как и во многих других случаях) содержит ряд пробелов. В результате сегодня в Иванове застройщик и мэрия не могут прийти к единому мнению, что же возводит на своем участке гражданин Павел Козырев: индивидуальный дом или многоквартирный?

Этот пример мог бы считаться частным случаем (мало ли какие конфликтные ситуации возникают у строителей с чиновниками), однако надо учитывать, что в целом ряде регионов уже были прецеденты, когда застройщик, получив участок под индивидуальное жилищное строительство, возводил на нем многоквартирный дом и продавал в нем квартиры, причем неприятности в результате возникали, в первую очередь, у тех, кто купил квартиры в таком доме. С другой стороны, вопрос об активизации жилищного строительства, а также о том, чтобы цена квартир в новых домах была доступной для более широких слоев населения, стоит в Иванове и Ивановской области очень остро. Не секрет, что в последние годы нового жилья закладывалось в областном центре очень мало. Причин тому две: во-первых, в Иванове уже несколько лет не хватает свободных площадок под жилищное строительство. А во-вторых, в области отсутствует платежеспособный спрос. А поскольку продажи жилья в кризис существенно упали, а банки не слишком охотно кредитуют строителей, возведение жилья в областном центре заметно притормозилось. Да, в 2010 году в городе было введено в эксплуатацию тысячи квадратных метров нового жилья, но, по словам экспертов, все эти объекты были заложены еще в докризисные времена. А в 2009-2010 годах мало кто из строителей решался на закладку новых объектов.

В то же время кризис заставил строительные компании рассматривать новые варианты жилья, в том числе малоэтажные дома. В той же «Новой Ильинке» изначально планировалось возведение таунхаусов, однако, просчитав ситуацию на рынке, застройщик предпочел возводить малоэтажки с квартирами-студиями. Интерес к малоэтажному строительству проявляют и крупные застройщики, и небольшие компании.

 Дом преткновения

Ивановец Павел Козырев – собственник участка на ул. Водонапорная в Иванове – решил построить на нем дом. Дом этот – трехэтажный, два входа, на каждом этаже – четыре помещения. Именно так Павел Козырев говорит о своем объекте. Мэрия, а также Госстройнадзор утверждают, что дом имеет «признаки многоквартирности»: как отмечается в официальной переписке, два подъезда, на каждом этаже лоджии, на каждой лестничной клетке четыре дверных проема. Исходя из планировки, администрация г. Иваново утверждает, что дом является многоквартирным, а значит, его строительство должно вестись совсем по иным правилам.

«В законодательстве нет указаний на то, каким может быть, а каким не может быть индивидуальный дом (количество помещений, лоджий и т. д. , их расположение и планировка) - говорит Козырев. – Эскизный проект дома, который я строю, государственной экспертизе  не подлежит (согласно 49 статьи Градостроительного Кодекса), так как дом является индивидуальным. Тем более, что согласно положениям ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, являются: правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, и документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (кадастровый паспорт объекта ИЖС). Кроме того, необходим кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен объект.

До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»,  до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, исходя из норм действующего законодательства Российской Федерации для государственной регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства получение разрешения на ввод в эксплуатацию до 01.03.2015 не является обязательной процедурой. Причем информация об этом размещена на официальном сайте администрации г. Иваново. Так что, если говорить о нашем объекте, то мы считаем, что законов, запрещающих мне возведение такого дома, нет».

Строить дом Павел Козырев начал, имея на руках градостроительный план земельного участка, свидетельство права собственности с объектом незавершённого строительства. Для индивидуальных домов получение разрешения на строительство задним числом, уже в ходе строительных работ – обычная практика. Однако управление архитектуры и градостроительства администрации г. Иваново считает, что Козырев злоупотребляет своим правом собственника и строит многоквартирный жилой дом, пытаясь обойти разрешительные процедуры, необходимые при возведении таких объектов. А это может привести к печальным последствиям – от возмущения обманутых дольщиков до обрушения здания в случае некачественного выполнения строительных работ.

Однако у Козырева – профессионального строителя – своя точка зрения на происходящее.

«За счет того, что по проекту дом, который мы строим на Водонапорной, считается индивидуальным, мы избегаем многих длительных и дорогостоящих процедур, а значит, снижается себестоимость жилья, - говорит застройщик. – Таким образом мы сможем обеспечить ивановцев доступным по цене благоустроенным жильем».

Застройщик уже получил техусловия на газ и электроэнергию, причем, по словам Козырева, были произведены расчеты мощности, необходимой для энергоснабжения всех будущих жителей дома. Так что, по его словам, ситуации, без тепла (предполагается единая на весь дом газовая котельная), света и еды (предполагается установка электрических плит) жильцы не останутся. Что касается водоснабжения и канализации, то здесь застройщик решил пойти по пути удешевления и оптимизации. «На участке будет расположена скважина, причем мы ставим систему доочистки воды, - рассказывает Павел Козырев. – Кроме того, будут установлены современные локальные очистные сооружения, дающие очень высокую степень очистки воды, на вывоз ТБО просто заключается договор с соответствующей организацией.». Так что проблем с коммунальными ресурсами у жителей возникнуть не должно. Павел Козырев утверждает, что его строительная фирма, если жильцы дома пожелают, готова взять на себя обслуживание жизнеобеспечивающего оборудования.

Отдельный разговор – о том, как застройщик предполагает продавать помещения в доме. Ведь в индивидуальном доме квартир быть не может. Козырев собирается продавать доли – как пишут в частных объявлениях, часть дома. Однако эти сделки могут осуществляться только после регистрации права собственности на объект. Кроме того, долевая собственность очень отличается от привычной собственности на квартиру: например, надо согласовывать свои действия с помещением с совладельцами и т.п. Павел Козырев никаких проблем в этом не видит: «Обо всех этих нюансах покупатели будут предупреждены. В Иванове немало частных домов, у которых два, три, а то и четыре владельца. И никаких проблем с правом собственности не возникает».

По некоторым данным, за тем, как закончится попытка Павла Козырева построить и оформить все документы на «индивидуальный» дом в Авдотьине, наблюдают еще несколько застройщиков. И если его попытка окажется удачной, то его примеру могут последовать и другие. Делать выводы о том, насколько подобный вариант решения «квартирного вопроса» приемлем для потенциальных покупателей, еще рано. Тем более, что разногласия между застройщиком и мэрией, возможно, будут решаться в суде.

 Комментарий:

Владимир Репин, заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства администрации города Иванова

 Статья 49 Градостроительного кодекса РФ четко определяет понятие «индивидуальный жилой дом». В соответствии с этой статьей, объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Фактически же данный застройщик возводит многоквартирный дом. Причем дом, который он строит, также не подпадает под проведение госэкспертизы. (в соответствии с той же ст. 49 Градостроительного кодекса).

С одной стороны, создается впечатление, что гражданин Козырев, который осуществляет строительство индивидуального, как он утверждает, дома на своем участке, не нарушает норм законодательства. По формальным признакам это, может быть, действительно так. Однако у администрации города Иваново возникают серьезные опасения по поводу последствий, которые могут возникнуть, если П.Козырев осуществит свои намерения.

Начнем с того, что многие граждане не имеют представления о том, чем отличается долевая собственность на индивидуальные жилой дом от частной собственности на квартиру. А ведь застройщик продает не квартиры, а именно доли в доме – в ИЖС по определению не может быть квартир. Есть существенные отличия в праве распоряжения долевым имуществом. Например, совладелец не сможет продать такое помещение без согласия остальных собственников, причем другие совладельцы имеют преимущественное право приобретения такого помещения.

В этом доме, как бы он ни назывался, должно быть общее имущество: котельная, очистные сооружения, общедомовые коммуникации, подъезды и т.п. И право на это имущество при долевом владении будет отличаться от права на общее имущество в случае с многоквартирным домом (там жилищный кодекс предусматривает особые условия, например, невозможность выделения доли в общем имуществе МКД в натуре). Какие правовые коллизии могут возникнуть, если между собственниками помещений (а по факту – квартир) сложатся неприязненные отношения, предсказать невозможно.

Есть также вопросы по поводу организации парковочных мест, вывозу бытовых отходов и т.п.

Второй вопрос: если в ходе эксплуатации дома будут выявлены недостатки выполнения строительных работ, к кому новые собственники дома смогут предъявить претензии? К физическому лицу, которое им продало доли? К подрядной организации, которая к тому времени может просто исчезнуть? Кто даст гарантию качественного выполнения строительных работ? Велика вероятность, что, в конце концов, администрации города и доверчивые новые собственники долей в таком псевдо-индивидуальном жилом доме останутся один на один с возникшими проблемами. Тогда закономерно может возникнуть вопрос: мол, куда смотрела администрация, когда принимала дом в эксплуатацию или когда давала разрешение на его строительство.

Мы считаем, что при возведении дома по ул. Водонапорной, 43, идет нарушение норм федерального законодательства, а также нарушение процедур, которые предусмотрены федеральными законами и нормативными актами. Основная цель застройщика – получение прибыли. При этом он необоснованно хочет воспользоваться теми послаблениями, которые законодатель предусмотрел для частных лиц, ведущих строительство для личного пользования.

Если застройщик действительно является добросовестным и у него имеются все необходимые документы, то ничто не мешает ему подать эти документы в мэрию (но на реальный объект – многоквартирный или блокированный дом), и если все будет в порядке, в течение 10 дней он получит разрешение на строительство. Однако он этого не делает, что заставляет нас подозревать его в недобросовестности. Вывод напрашивается сам-собой: либо застройщик не имеет проектной документации на строительство, либо имеет, но она не соответствует действующим строительным нормам и техническим регламентам. Мы считаем, что в данном случае он злоупотребляет своим правом собственника земельного участка, пользуясь недостаточной точностью федерального законодательства.

Кроме того, даже если допустить, что П.Козырев является добросовестным застройщиком, что покупатели долей в этом доме не столкнутся ни с какими проблемами, то в данном случае будет создан определенный прецедент. Другие застройщики, владеющие земельными участками под ИЖС, могут последовать его примеру. И нет никаких гарантий, что среди них не окажется мошенников. А ответственность перед обманутыми гражданами будет нести администрация города, выдавшая разрешение на строительство и затем принявшая объекты в эксплуатацию. Мы считаем подобное развитие событий недопустимым, и поэтому будем использовать все возможности, чтобы предотвратить наступление негативных последствий.

 Павел Козырев, застройщик:

«Думаю, что позиция администрации г. Иванова во многом обусловлена тем, что если строительство нашего объекта успешно завершится, то по нашему пути могут пойти и другие застройщики, и администрация в определенной мере потеряет контроль за строительством подобных объектов. Опасения, что те, кто последует нашему примеру, могут оказаться мошенниками, на мой взгляд, не могут являться основанием для решения конкретных вопросов по объекту на Водонапорной: следить за этим должны соответствующие органы. Если запрещать всю деятельность, где могут появиться мошенники, то надо запретить работу банков, сотовых операторов, риелторов… Но это же абсурд.

Мы строим качественное жилье без каких-либо нарушений законодательства и строительных норм и правил. Более того, если жители дома изъявят желание, мы можем выполнять функции обслуживающей организации. И в полной мере понимаем свою ответственность перед теми, кто захочет приобрести доли в нашем доме. Так что мы готовы отстаивать свою правоту в суде, и, учитывая, что администрация г. Иванова отказала нам в выдаче разрешения на строительство, возможно нам придется это делать».

 

17 Мая 2011, 18:50 +2086

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...