Кого испортит земельный вопрос?

Местные власти решают, как обеспечить доступность земли под строительство

Основным способом денежных вложений у россиян была и остается недвижимость. Жители готовы вкладывать и во «вторичку», и в новостройки, и в строящееся жилье.

Проблема в том, что нового жилья с каждым годом становится все меньше. В 2001 году в Иванове было построено 6 новых домов, в 2002 г. – 12, в 2003 г. - 16, в 2004 г. – 12. Дело в том, что еще до начала строительства застройщикам нужно пройти сложную и длительную процедуру оформления земельного участка и согласования архитектурного проекта. Затянутые сроки согласования всех документов вызывают раздражение у строителей во всех регионах.

В Ивановской гордуме уже несколько лет идет разговор о том, что систему распределения земельных участков под строительство нужно сделать более прозрачной. В 2003 году депутаты от слов перешли к делу и вошли в состав комиссии по выделению земельных участков. Год работы показал, что оценить количество предоставляемой земли члены комиссии могут, повлиять на решения мэрии – нет. По словам депутата Сергея Томса, решения комиссии часто просто игнорируются мэрией. На пленарном заседании 12 апреля Ивгордума обязала мэрию до 15 мая разработать проект правил землепользования и застройки применительно к разным частям территории города.

Свой проект в думе уже был готов, однако администрацию он не удовлетворил.

Напомним, что сейчас федеральное законодательство предполагает два способа выделения земли: с предварительным согласованием места размещения объекта и без такого согласования. В последнем случае администрация города обязана заранее подготовить земельный участок для строительства (то есть оформить его кадастровую карту, подвести все коммуникации и т.д.) и провести аукцион на право застройки участка. Именно поэтому в ивановской практике градостроения этот способ не получил широкого распространения. Кстати, по данным Федеральной антимонопольной службы (ФАС), без торгов в стране предоставляется 98% земельных участков, то есть, по сути, земля распределяется в кабинетах. По мнению представителей антимонопольной службы, цены на жилье растут, в том числе и из-за непрозрачности в распределении участков и дефицита инженерно оформленной земли.

Существующий вариант

Нынешняя схема предоставления земли под строительство в Иванове такова.

В соответствии со ст.31 Земельного Кодекса РФ (№ 136-ФЗ от 25.10.2001) гражданин или юридическое лицо обращается в администрацию города с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, право пользования на земельный участок. Заявление о выделении земельного участка глава города направляет в управление архитектуры и градостроительства, которое совместно с комитетом по управлению имуществом города изучает возможность строительства объекта и в зависимости от наличия или отсутствия градостроительной документации разрешает или запрещает строительство объекта. В случае положительного решения вопроса управление архитектуры и градостроительства готовит проект границ земельного участка, постановление о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора земельного участка.

Администрация города на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к заявлению кадастровой карты (плана) земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Предлагаемый вариант

По словам председателя комитета по городскому хозяйству Ивгордумы Григория Газаряна, из-за того, что город не проводит земельные аукционы, бюджет уже потерял около 200 млн руб. Именно поэтому депутаты Ивгордумы настаивают на том, чтобы аукционы проводились чаще. При этом согласно проекту, подготовленному депутатом Сергеем Морозовым, в случае проведения аукциона торги будет проводить Ивгордума, в случае выделения земли с предварительным согласованием места мэрия обязана предоставить в думу копию решения о выделении участка.

Свое заключение по поводу этого проекта дал комитет по управлению имуществом г.Иванова. В заключении сказано, что процедура предоставления земельных участков под строительство станет громоздкой и затянет процесс строительства. Не устраивает комитет и то, что предоставление земли на аукционе предполагает формирование земельного участка за счет бюджетных средств, что потребует корректировки городского бюджета.

Депутат Сергей Морозов утверждает, что правила застройки, предлагаемые думой, нисколько не удлинят сроки выдачи разрешений, а наоборот, позволят проконтролировать соблюдение федеральных норм: 86 дней на оформление документов для участка, выделяемого с предварительным согласованием, и 102 дня – для участка, выставляемого на торги.

Небольшие неувязки

Что самое любопытное, порядок торгов по земельным участкам под строительство уже принят в Иванове в 2001 году. Мы имеем в виду постановление главы г.Иванова от 23 августа 2001 г. N 800. В нем четко определено, что без проведения торгов участки предоставляются под строительство индивидуальных жилых домов, дач, садовых домиков, гаражей, а также торговых павильонов, киосков в местах, не попадающих в перечень основных магистральных улиц города. Все остальные участки могут быть предоставлены только на аукционе. В постановлении совершенно ясно сказано, что расходы на подготовку материалов и документов к торгам должны быть возложены на комитет по земельным ресурсам и землеустройству города, а все расходы на подготовку потом оплачивает победитель торгов.

Почему-то во время обсуждения правил застройки ни один из участников дискуссии про этот документ не вспомнил.

Пока идут споры по поводу юридических тонкостей, земельные участки в Иванове уже готовятся к аукционам. Во всяком случае, именно об этом сообщил начальник управления архитектуры г.Иванова Виктор Алмаев депутатам Ивгордумы накануне 2005 года.

По данным на 30 декабря 2004 года, в 2005 году на аукционе должны быть проданы три земельных участка: за памятником героям фронта и тыла по пр.Ф.Энгельса, участок на набережной Уводи сзади старого драмтеатра по пр.Ф.Энгельса, в районе ул. 1-й Вишневой в м.Авдотьино. По мере освобождения земли от существующей ветхой застройки, которое будет проводиться за счет средств городского бюджета, эта земля также будет выставляться на аукцион.

Про эти участки во время дебатов также никто не сказал ни слова. Комментируя их судьбу, мэр Александр Грошев заявил «Частнику», что один из них – на набережной Уводи - выставлен ошибочно, второй – за драмтеатром - не может быть выделен под строительство из-за экологических требований, а третий – в Авдотьине сейчас действительно готовится к аукциону.

Как говорит А.Грошев, теоретически схема проведения аукционов по земельным участкам в Иванове может быть реализована, однако это дело далекого будущего. Если вводить система аукционов сейчас, тогда инвестиционный процесс в городе прекратится, так как требования к участкам, выставляемым на аукцион, настолько жесткие, что мало кто из строителей сможет принять в них участие. Таким образом, вместо доступности земли мы обеспечим монополизацию рынка. Система вряд ли получит широкое распространение, потому что свободных участков под строительство в городе очень мало. Практически в любом случае потребуется снос уже возведенных объектов, именно поэтому стоимость строительства в каждом случае индивидуальна.

Фонд развития инженерных коммуникаций, который предлагают создать областные власти и который бы обеспечивал подготовку земельных участков к аукциону, - идея хорошая, но создавать его в Иванове пока не на что. Сэкономить время на согласования можно было бы, поручив оформление всех документов какой-либо юридической фирме. Такой вариант, по словам А.Грошева, уже обсуждался, в частности, предпринимателям предлагалось обращаться в МУП «Инвестиционный центр», но интереса у застройщиков он не вызвал, потому что эти услуги потребуют дополнительных финансовых затрат.

Еще один аргумент отложить обсуждение правил застройки в Иванове – готовящиеся изменения в генеральный план города, который должен быть утвержден в 2005 году. Как говорит А.Грошев, логичнее сначала утвердить поправки к генплану с указанием мест перспективной застройки, а потом уже обсуждать порядок строительства.

Эксперты «Российской бизнес-газеты» считают, что проблема отсутствия денег в бюджете на формирование участка может быть решена. Все подготовительные работы могут проводиться заинтересованным в участке лицом на основании договора с собственником земли, где должно быть предусмотрено, что такие затраты включаются в начальную цену торга при выставлении участка на аукцион и подлежат компенсации в случае, если аукцион выиграет другой его участник.

Дискуссия о правилах застройки еще не закончена, и продлится она, как минимум, до июля. На наш взгляд, параллельно с разграничениями полномочий всем ветвям власти имело бы смысл озадачиться еще тремя вопросами:

Как обеспечить доступность информации о наличии свободных земельных участков?

Какими способами компенсировать бюджетные затраты на подготовку земельных участков?

Кто и как будет определять цену подключения застройщиков к инженерным сетям?

Галина Кузнецова

Для справки

Общая площадь жилищного фонда в Иванове в 2004 году составляла 8712 тыс.кв.м.

Объем строительных работ, выполненных предприятиями всех форм собственности, в 2004 году составил 1,775 млрд руб. В эксплуатацию сдано 12 домов или 451 квартира общей площадью 43,2 тыс. кв.м. (прогноз на 2004 год составлял 69 тыс. кв.м). Средняя цена 1 кв.м жилья на первичном рынке в 2004 году составила 11,9 тыс.руб., на вторичном – 9,7 тыс.руб.

Под строительство в 2004 году было выделено 29 земельных участков.

Если в 2004 году доходы ивановцев составляли 17,5 млрд руб., то в 2005 году они должны увеличиться до 20,4 млрд руб. Из них на приобретение недвижимости ивановцы собираются потратить 2,7 млрд руб.

А строительная общественность - против

На общественных слушаниях о порядке предоставления земельных участков под строительство, почти все директора строительных фирм высказались против проекта правил застройки.

Директор ОАО «Газтекс» Александр Долев заявил, что в проекте смешиваются функции законодательной и исполнительной власти.

Генеральный директор «СМУ №1» Виталий Ерастов добавил, что принятие проекта думой приведет к удлинению сроков подготовки проектно-разрешительной документации на строительство.

Мы обратились к ивановским строительным фирмам с просьбой ответить на вопросы о том, на каком этапе строительства возникает больше всего сложностей, станут ли земельные участки доступнее, если они будут продаваться на аукционах, и что можно и нужно сделать в городе для того, чтобы стимулировать строительные процессы.

ОАО «Ивановострой»

Сложности возникают на любом этапе подготовки строительства: от поиска земельного участка до получения разрешения на строительство. Даже свободные участки очень сильно отличаются друг от друга по техническим условиям, где-то есть все коммуникации, где-то все нужно подводить заново, что сделает стоимость строительства дороже. Еще один нюанс: участок может быть хорошим с точки зрения положения и очень сложным с точки зрения технических условий.

Введение системы аукционов не повлияет на увеличение объемов строительства. Чтобы строительная отрасль развивалась интенсивнее, нужно оформление всей проектной документации отдать в одни руки, организовав систему одного окна.

ООО «Терра»

Через аукционы получать земельные участки будет сложнее – из-за дополнительных согласований. Если администрация будет выставлять на аукцион участки с уже готовыми коммуникациями, есть опасение, что они сильно поднимутся в цене, даже если участки будут небольшими. Лучший вариант для увеличения количества жилья – городская администрация формирует участки самостоятельно, не за счет того, кто будет строить.

Группа компаний «Олимп»

Получить участки под застройку очень сложно – из-за административных барьеров. Никто лучше, чем заказчик не определит: годен ли данный участок под застройку, не окажутся ли технические условия на объект дороже его самого – только полный анализ всех составляющих документации, а также возможность оптимизации каждого документа непосредственно при сборе дают залог успеха в том или ином проекте.

12 Мая 2005, 17:21 +363

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...