На полпути из НИИ в пентхаусы

Рынок офисной недвижимости в Иванове пока в движении

Марина Москалева (текст) Мария Сибирякова (фото)  Офисная недвижимость – понятие относительно молодое, появившееся одновременно с большим количеством частных фирм, каждой из которых нужно иметь юридический адрес (как минимум для регистрации в налоговой инспекции), а также место для работы и общения с клиентами. Можно сказать, что рынок офисной недвижимости в Иванове, как и в других городах России, сложился в последние 15 лет. Какие процессы происходят на этом рынке сейчас?  Что у нас есть Первые офисы создающихся частных фирм располагались в зданиях, которые в советское время были административными и принадлежали предприятиям, НИИ, крупным организациям. Процессы формирования новых компаний и оптимизация штатов старых происходили параллельно. Так что одни сотрудники освобождали помещения, а другие их занимали. Ни о каком особом офисном формате и, тем более, ни о каком престиже речь не шла – фирмы располагались в том помещении, которое сумели снять. Одна из «офисных» тенденций 1990-х – долгосрочная аренда гостиничных номеров. Сегодня она практически в прошлом. Серьезные перемены на рынке офисной недвижимости начали происходить в 2000-х годах. В это время в Иванове появились специализированные предложения. Началось с реконструкции имеющихся зданий под офисные центры. К этой категории относятся «Бизнес-центр на Советской», «ДербеневЪ-центр» (на ул. Жиделева), Gray house (на ул. Дзержинского). Появление этих объектов во многом изменило представления ивановских предпринимателей о том, каким может и должен быть современный офис. Тогда же заговорили об основных требованиях к качественному офисному зданию: удобное местоположение, парковка (для сотрудников фирм и клиентов), хороший ремонт и коммуникации, позволяющие обитателям центра не испытывать проблем ни со связью, ни с любыми бытовыми моментами, развитая инфраструктура. Впоследствии в Иванове было построено несколько объектов, которые изначально проектировались, в том числе, и под офисы. Среди них «Петровский» и «Kvadrocity». Появились и довольно оригинальные форматы. Так, «ТекстильПрофи-Иваново» - это центр, сочетающий магазины, офисы и склады. В центре «Тополь» сложился удачный симбиоз торговых площадей и многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг. Строительство продолжается и сейчас: возводится офисный центр на площади Пушкина, торгово-офисное здание, которое должно стать частью комплекса «Огни Москвы».  Свое лучше? Все последние годы не прекращался и параллельный процесс: компании приобретали или строили отдельно стоящие здания «под себя». Примеров здесь множество – от офисного здания компании «Союз» (которое было одним из первых), до резиденций энергетиков и газовиков. Отдельно стоящие офисы тяготеют либо к центру (по понятным причинам), либо к месту дислокации основного бизнеса (так, офис компании NORMANN расположен рядом с одним из швейных предприятий холдинга). Более мелкие фирмы, в свою очередь, приобретали под офисы квартиры на первых этажах домов. По оценке профессиональных риэлторов, таким образом сложились целые деловые районы. «В целом наибольшая концентрация офисов наблюдается в историческом центре города, - говорит заместитель директора АН «Дельта Риэлти» Светлана Степанова. – Это оправдано: фирмы, офисы которых расположены в центре, могут привлечь более широкий круг клиентов. Иметь офис на окраине могут позволить себе либо те, кто настроен на обслуживание населения близлежащих домов, либо фирмы, предлагающие некий уникальный продукт, ради которого люди готовы ехать на другой конец города». «Центрами притяжения» для небольших фирм зачастую становятся крупные торговые комплексы. Рядом со многими из них функционируют и офисные центры (как в случае с «Полетом», «Серебряным городом», «Воздвиженкой»). Можно предположить, что «процесс пойдет» и рядом с «Тополем» (в микрорайоне «Новые черемушки»). Да и в домах, расположенных поблизости от популярных ТЦ, под офисы и магазины выкуплены практически все первые этажи. Кстати, в последнее время офисные помещения на первых этажах проектируются изначально, застройщики предлагают их к продаже наряду с квартирами (такие помещения есть в жилых комплексах «Аристократ», «Континент», «Огни Москвы», в тех же «Новых черемушках» и т.д.) Помимо центра (в границах проспектов Ленина и Энгельса, а также ул. Карла Маркса), офисные районы сложились на улицах Парижской Коммуны, Суворова, Лежневской, пр. Строителей. В данный момент, по оценке Светланы Степановой, основная часть офисов в Иванове (примерно 80%) сдается в аренду. А около 20% офисных помещений находится в обороте  на рынке недвижимости для сдачи аренду или продажи. В каком случае стоит задуматься о покупке собственного офиса? По мнению Светланы Степановой, это имеет смысл для любой стабильно работающей фирмы, руководство которой думает о будущем. Правда, важно рассчитать свои доходы. Тем более, что планировать покупку без привязки к конкретным предложениям сложно: стоимость офисных помещений может отличаться в разы.  Пока не до классов Как только в Иванове начал складываться рынок офисной недвижимости, девелоперы попытались применить к нему столичные мерки и столичные же методы продвижения. Один из них – это классификация офисных центров по уровню комфортности. За основу была взята система, применяемая в Москве: с разделением на классы – A, B, C, D, E, F. По этой градации, офисы класса «А» – самые престижные помещения в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Они характеризуются качественной отделкой и инженерией, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. В Москве это, в основном, бизнес-центры в пределах Садового кольца. Стандарты офисов класса «А» постоянно повышаются. Так, в столице уже появились «разумные» здания, предусматривающие полную автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Офисы класса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. Эти офисы не столь престижны, и спектр предлагаемых услуг не такой широкий – парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Офисы класса «С» – это помещения, не предназначенные изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют «советскими». Офисы класса «D» расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, там отсутствуют специализированные службы жизнеобеспечения. Офисы класса «Е» – помещения в зданиях, требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. Сегодня можно сказать, что система деления офисов на классы в Иванове практически не прижилась. «Арендодатели могут позиционировать центры определенным образом, - говорит Светлана Степанова. – Но в такой оценке много субъективного. Поэтому предприниматели в основном ориентируются не на класс офисного центра, а на его основные характеристики, а также на то, насколько сдаваемые помещения соответствуют их нуждам. В выигрыше оказываются те владельцы офисных центров, которые в большей мере готовы идти навстречу клиентам с точки зрения объединения или разграничения помещений».  Что будет со «старой гвардией» Одна из очевидных тенденций последних лет – отток арендаторов из старых административных зданий, которые когда-то стали первым пристанищем зарождающегося бизнеса. Доводы против таких «советских» офисов – непрестижность по нынешним меркам, невозможность одним словом ответить на вопрос «Где находится ваш офис?», отсутствие качественного ремонта и негибкость собственников здания (часто они ничего не готовы менять ни в сдаваемых кабинетах, ни в здании в целом). По мнению Светланы Степановой, эта ситуация во многом связана с пассивной позицией собственников в отношении аренды. Многие из таких «советских» зданий до сих пор не являются частной собственностью, и сдача площадей в аренду, извлечение из этого прибыли не рассматривается как приоритетная задача. В противном случае владельцы давно приняли бы меры к тому, чтобы оптимизировать процесс. «Для этого достаточно определиться с собственными целями и концепцией использования здания, - говорит Светлана Степанова. - Можно передать его в аренду одной компании и предоставить ей вести хозяйственную деятельность. А можно провести реконструкцию (на свои или привлеченные средства) и привлекать в качестве арендаторов небольшие фирмы. В первом случае доход, скорее всего, будет скромнее, но стабильнее. Во втором – понадобятся вложения, а также грамотный специалист-управленец по аренде, но и доход, на который можно рассчитывать, будет выше. Свои предложения по аренде нужно активно продвигать, и при этом стоит учитывать, что на начальном этапе в любом случае придется демпинговать ценами».  Прогнозировать дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости сегодня эксперты не берутся – слишком много факторов влияет на этот рынок. Изменения, которые произойдут в ближайшей перспективе (сдача строящихся объектов), по мнению Светланы Степановой, вряд ли серьезно повлияют на ситуацию. Скорее всего, эти объекты подстроятся под существующий порядок цен. Впрочем, на рынке могут произойти и более серьезные перемены, в том случае, если внимание к этому сегменту проявят инвесторы. Сейчас интерес к нему проявляют москвичи, ярославцы и костромичи. Пять важных фактов относительно офисной недвижимости в Иванове: - На данный момент 80% офисной недвижимости в Иванове находятся в аренде, около 20% выставлены на рынок для сдачи в аренду или продажу. - Соотношение спроса и предложения на рынке офисной недвижимости в Иванове колеблется, временами одно превышает другое. В кризис предложение превышало спрос на 20-30%. Отток арендаторов был относительно недолгим, состояние рынка быстро нормализовалось. Сейчас предлагается к аренде примерно 10% площадей. Это нормальная рыночная ситуация. - По сделкам купли-продажи офисной недвижимости спрос и предложение примерно равнозначны. Разница только в характеристиках помещений: например, предлагаются крупные объекты, а более востребованы небольшие помещения (от 50 до 100 метров). - Разброс цен на аренду офисной недвижимости в Иванове составляет от 300-350 до 1000 рублей за кв. м в месяц. - Минимальная стоимость помещения, при продаже под офис, в «рабочем» состоянии – от 30 тысяч рублей за кв. м. Покупать квартиру с надеждой перевести ее в категорию нежилого помещения эксперты сейчас не советуют: процедура перевода слишком сложна. Одно из самых серьезных препятствий состоит в том, что согласие на перевод должны дать не менее 2/3 собственников квартир в доме.
24 Апреля 2011, 11:17 +200

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...