Падать некуда

Продолжая тему рынка жилой недвижимости, начатую в прошлом номере «Части ПРО», имеет смысл уделить внимание первичному рынку жилья. Во-первых, именно он непосредственно связан с условиями существования и развития (или медленного умирания) строительной отрасли. А во-вторых, как правило, цены в новостройках и служат ориентиром для определения цены на жилье. Как правило – потому что в Иванове не раз складывалась ситуация, когда стоимость квартир на вторичном рынке была выше, чем на первичном, и тянула «первичку» за собой. Не дождались Чиновники, строители, риэлторы – все в последнее время в один голос говорят о том, что ивановцам лучше не рассчитывать на обещанное аналитиками существенное падение цен на жилье. И если квартира нужна, то лучше ее купить сейчас. Казалось бы, их понятны: представителям бизнеса необходимо зарабатывать, а чиновникам – отчитываться перед вышестоящими чиновниками о процветании вверенной им территории. Однако не все так просто на этом рынке. Сегодня на него оказывает влияние слишком много факторов, в том числе и слухи, влияние которых вышеназванные заинтересованные лица пытаются нивелировать с помощью СМИ. Впрочем, непохоже, что власти лукавят: судя по всему, ивановскому рынку первичного жилья падать просто некуда. То, что сегодня происходит в Иванове на рынке жилья, очень точно охарактеризовал президент Ивановской гильдии риэлторов Анатолий Омехин: «Ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стагнацией. В течение последних месяцев произошла коррекция цен на 10-15%. Это не то снижение цен, которого многие ожидали». Действительно, ожидалось падение как минимум на 20-30 %, а то и больше. «В частности, центральные СМИ последние полгода в основном освещали тенденции строительного рынка Москвы, не уделяя никакого внимания ценообразованию на местах, - говорит генеральный директор ОАО «ЖСК» Игорь Грингауз. - Обыватель, особенно в первое время, совершенно не знал реального положения вещей и не понимал, почему местные строители не могут опустить цены в два раза». Между тем, по мнению Грингауза, ивановский рынок отличается от строительного рынка близлежащих областей: «У нас самые низкие цены на квадратный метр жилья, в то время как его себестоимость ненамного отличается от себестоимости в других регионах». К тому же, существенную (порой даже слишком существенную) роль играют и тарифы на технологическое присоединение к коммунальным и энергоснабжающим сетям. Его коллеги полностью поддерживают его в этом вопросе. Рынок покупателя Ивановские риэлторы утверждают: сегодня рынок недвижимости – это рынок покупателя. «Каждому желающему приобрести жилье можно предложить 6-7 однотипных квартир», - говорит председатель совета директоров ЗАО «Ивановский центр недвижимости» Сергей Шибнев. «В целом количество сделок сократилось примерно в 8 раз. Наблюдается явный перевес предложения над спросом», - соглашается с ним Анатолий Омехин. По данным, которые приводит Сергей Шибнев, за 2008 год цены на жилье выросли на 8-9%. В последние месяцы 2008 и начале 2009 года цены на недвижимость снизились на 10-15%. Если раньше цены на жилье менялись равномерно, то теперь рынок разбился по секторам. Наибольшее снижение стоимости происходит на первичном рынке. Прошлой осенью в Ивановской области были введены в эксплуатацию порядка 15 домов, но далеко не все квартиры были проданы. Однако существенно снижать цены строители не намерены. Никто не будет продавать квартиры ниже себестоимости. Если их перестанут покупать, то строители просто будут замораживать строительство, но продавать себе в убыток не станут, уверен Шибнев. То же самое происходит и на рынке вторичного жилья – там люди так же не готовы продавать недвижимость по заниженным ценам. Поэтому увеличивается время экспозиции квартир. Анатолий Омехин отмечает, что спрос существует только на уже готовые квартиры в новостройках: «Недострой никому не нужен. Здесь также не произошло ожидаемого снижения цен. Часть застройщиков даже подняли цены в связи с ростом курса доллара». Застройщики согласны с тем, что падение спроса в конце прошлого года стало, мягко говоря, серьезной проблемой. Однако не скрывают, что в пиковых ситуациях, когда необходимо заплатить налоги, взносы по кредитам или зарплату, они готовы идти на демпинг и продавать квартиры существенно дешевле рыночных цен. «Тогда можно купить квартиру и по 22 тысячи рублей за квадратный метр, и по 20, и даже по 17», - говорит Сергей Звонов, генеральный директор компании «Славянский дом и К». Но в целом строители согласны с тем, что массового снижения цен на ивановском рынке ждать не приходится. Сегодня продажи квартир в новостройках практически встали, отмечает Сергей Звонов. По его мнению, до сих пор продолжается пауза, когда потенциальные покупатели ожидают обвального снижения цен. «На мой взгляд, до лета 2008 года события на рынке недвижимости не вызывали особого беспокойства недальновидных застройщиков, чиновников и населения, - говорит гендиректор компании «СтройСервис» Григорий Газарян. - Однако после этого произошел сбой: резко упали продажи жилья. А так как в Иванове основную массу вложений в жилищное строительство составляли средства дольщиков, пузырь лопнул. В этот пузырь входили высокая стоимость стройматериалов, завышенные зарплаты, заемные средства, уровень самомнения «игроков на рынке жилья» и другие непрофильные активы. Что касается стоимости квадратного метра, то, на мой взгляд, в Иванове она была вполне адекватна. Ивановский рынок первичного жилья кардинально отличается от московского тем, что разница между себестоимостью и ценой продажи квартиры минимальна. Так что падать некуда». «Что касается прогноза, то не надо быть великим аналитиком, чтобы констатировать: ситуация на рынке жилья тяжелейшая, - продолжает Газарян. - Надо класть яйца в разные корзины, надо брать разные объекты, строить не только жилье, но и другие объекты, строить в разных городах и регионах. Однако в нашем сообществе все сконцентрировано в г. Иваново. Видимо для тех, кто руководит строительной отраслью, не существует районов». В качестве подтверждения Григорий Газарян приводит ситуацию в Кинешме, где его компания пыталась получить участок под застройку, однако конкурс, проводимый администрацией Кинешмы, выиграла другая фирма, принадлежащая, по некоторым данным, жене мэра Виталия Сидоренко. «В то же время Сидоренко препятствует вводу полностью готового жилого дома в Кинешме, и я уверен - исключительно из-за того, что была выявлена упомянутая коррупционная составляющая, - возмущается Газарян. - Об этих фактах знает и руководство региона. При этом Сидоренко игнорирует протесты прокуратуры, вводит в заблуждение недостоверными ответами Центральную приемную Председателя партии «Единая Россия» В.В. Путина, подключившуюся для решения этой проблемы». Ипотека: кредит закрыт А как же ипотечные программы, о которых так много и так бодро рапортовали и власти, и строители, и банки? Ведь именно на развитие ипотеки возлагались такие большие надежды, в том числе и со стороны тех, кто решился купить новую квартиру. Руководитель ГП «Квартал» Владимир Шерстюк считает, что в 2008 году произошел крах российской системы ипотечного кредитования. «Особенно это отразилось на первичном рынке жилья, поскольку практически все банки отказались от данного вида кредитования, и теперь получить ипотеку на квартиру в строящемся доме просто нереально», - добавляет он. Застройщики охотно работали с ипотечными кредитами (и, по их собственному признанию, готовы работать и сегодня) по одной простой причине: по большому счету, им все равно, откуда, по каким программам поступают деньги за квартиры. Сегодня же этот вид кредитования практически не оказывает влияния на первичный рынок жилья. «Ипотека на первичном рынке недвижимости в настоящее время просто умерла, тогда как еще летом, например, по дому на пр. Строителей мы заключали по ипотеке до 45 % сделок, - продолжает Владимир Шерстюк. - На этапе строительства кредитует только Сбербанк России, но и то только в том случае, когда дом уже готовиться к сдаче, и в залог покупатель все равно должен предоставить имеющееся жилье. Смысл ипотечного кредитования в этом случае сомнителен: если есть квартира, то приобретать другую по ипотеке вряд ли кому понадобится, легче продать имеющееся жилье и рассчитаться полностью. Поэтому если банки не вернутся на первичный рынок, для многих покупка квартиры в новом доме будет недоступна, а вот старый фонд, 1 кв. м в котором стоит подчас дороже, останется единственным вариантом, если не хватает собственных средств». «Сегодня ипотечного кредитования как эффективного инструмента не существует, - согласен с Шерстюком Игорь Грингауз. - Логика такова: государство само закладывает в бюджет инфляцию, при этом ниже инфляции ипотечное кредитование быть не может, иначе надо забыть о банковской марже. В итоге под 18% годовых брать на 10 лет кредит - не под силу и людям с уровнем заработка выше среднего». Рост, однозначно! Несмотря на то, что аналитики и участники рынка неохотно делают прогнозы даже на ближайшие месяцы, их мнение относительно того, что будет происходить на первичном рынке жилья, все же удалось услышать. Владимир Шерстюк, руководитель ГП «Квартал»: «2009 г. будет непростым во всех отношениях, но к концу года ожидается оживление рынка недвижимости, возможно даже рост цен в некоторых сегментах. Только сейчас у покупателей гораздо больше выбор, как по цене, так и по качеству». Сергей Звонов, генеральный директор компании «Славянский дом и К»: «Думаю, что через некоторое время рынок восстановится, опять начнется массовый спрос. Вопрос только в том, когда этот рывок начнется». Григорий Газарян, генеральный директор компании «СтройСервис»: «Ничего хорошего я по развитию этого рынка в 2009 году не жду, как, видимо, и в 2010 году. Уходить с рынка вроде некому – у нас и так застройщиков можно по пальцам пересчитать. И при этом нам постоянно говорят, что нас не касается кризис, и все это только нам во благо. Ничего, кроме усмешки, это не вызывает, потому что так могут говорить только те люди, которые не владеют ситуацией. От того, что будет построено меньше квадратных метров жилья, потребность в них не уменьшится. А призывы уменьшить цену жилья…? Как я могу снизить цены на жилье, если у меня проценты по кредитам поднимают с 15 до 19-22?» Игорь Грингауз, генеральный директор ОАО «Жилищно-строительная компания»: «Давать прогнозы – неблагодарное занятие. Но думаю, что все-таки начнутся продажи у организаций, которые реально продолжают строить жилье. И жители Иванова должны понимать, что дефицит повышает цену. Если сейчас остановятся застройщики, то к моменту оживления рынка, связанного с внешними факторами – понижение курса доллара, осознание людьми того, что держать деньги в валюте уже невыгодно, а самое стабильное в плане вложения денег - это недвижимость - цены пойдут вверх. При этом следует учитывать, что инфляция, цены у монополистов, стоимость продуктов питания сейчас только растут… Прогноз достаточно двойственный. Не верьте никому, кто начнет называть конкретные даты и цифры». Анатолий Омехин, президент Ивановской гильдии риэлторов «Что касается прогнозов, я думаю, что сейчас это дело неблагодарное. На недавнем заседании национального совета гильдии риэлторов был озвучен прогноз, согласно которому стагнация на рынке продлится еще два года, и все это время цены будут снижаться. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев ответил на это, что ровно полгода назад те же аналитики предрекали, что недвижимость в Москве будет стоить 9 тысяч долларов за квадратный метр (а теперь она стоит 4-4,5 тысячи долларов). По мнению наших риэлторов, все должно стабилизироваться к осени. При этом нам в принципе все равно, какие будут цены. Важно оживление рынка. Если интересно мое чисто человеческое мнение, я считаю, что жить нужно сейчас. Если есть необходимость улучшить жилищные условия, можно это сделать. Даже если цены изменятся, имеющаяся в вашем распоряжении квартира подешевеет или подорожает пропорционально. Так что потраченная сумма будет примерно такой же». Сергей Шибнев, председатель совета директоров ЗАО «Ивановский Центр Недвижимости»: «Что касается долгосрочного прогноза, то недвижимость всегда в цене. Даже если сейчас ее рыночная цена снизилась, то через какое-то время цены вновь вырастут. Ассоциация строителей России (АСР) прогнозирует, что к весне 2009 года в среднем снижение цен на жилье в стране составит 10% на вторичном рынке и 5% в новостройках по отношению к докризисному уровню. Объемов построенного или готового на 70% жилья хватит лишь на год-полтора, поэтому, если уже в ближайшее время не начнется реализация новых проектов, на рынке возникнет дефицит, отмечается в отчете АСР. Уже в конце 2009 года может начать выливаться на рынок спрос, который сейчас откладывается. В 2010 году это будет проблемой для рынка, так как предложения из-за массы замороженных проектов будет катастрофически не хватать, что чревато ростом цен. Отложенный спрос и дефицит предложения приведут к тому, что цены вернутся к уровню лета 2008 года и продолжат рост. Рассматривать жилую недвижимость как объект инвестиций сегодня неактуально, но покупать ее для себя имеет смысл даже с учетом дороговизны ипотечных кредитов».
15 Апреля 2009, 08:42 +74

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...