22 июля 2017 г.
14:00:26 Суббота
Добавить новость
Бизнес и экономика

Пока дышу – надеюсь

Еще осенью аналитики утверждали, что именно строительная отрасль понесет наиболее серьезные потери от финансово-экономического кризиса. Причина тому - высокая закредитованность отрасли. Пророчества аналитиков сбылись: застройщики называют ситуацию в регионе катастрофической. И хотя по данным регионального Госстройнадзора и департамента строительства и архитектуры на конец первого квартала 2009 года было приостановлено строительство лишь двух многоквартирных жилых домов: по улице 1-й Минеевской (застройщик ООО СК «Олимп») и улице Крутицкой (застройщик «Жилкапинвест») областного центра, настроения у игроков рынка отнюдь не радостные. Кредиты, спрос, инфраструктура… Дело не только в банковских кредитах, которые либо выдают под выросшие проценты (как отметил гендиректор компании «СтройСервис», депутат Ивановской городской думы Григорий Газарян, если раньше можно было получить кредит под 15 %, то сейчас в лучшем случае под 20-22 %), либо не дают вовсе. Хотя и этот фактор оказал крайне негативное влияние на отрасль. «Самые большие риски в этом случае у организаций, финансирующих более 3-х строительных площадок одновременно, - считает руководитель ГП «Квартал» Владимир Шерстюк, - поскольку на ранней стадии строительства покупальская ценность данных объектов невысока, а получение кредитных ресурсов на строительство более чем проблематично». «Наиболее серьезные проблемы сегодня у тех, кто осуществляет крупные проекты – «Новые Черемушки», «Огни Москвы», «Преображенский», наш «Славянский», - согласен с ним гендиректор компании «Славянский дом и К» Сергей Звонов. – Небольшие объекты можно финансировать в том числе за счет собственных средств, а на крупные необходимо привлекать средства инвесторов». Второй фактор, поставивший под вопрос перспективы жилищного строительства в регионе, – отсутствие платежеспособного спроса. Как отмечает Сергей Звонов, в Ивановской области жилье строилось, в основном, на средства дольщиков – примерно на 80 %, и лишь порядка 20 % капиталовложений приходилось на банковские кредиты. После того, как во второй половине 2008 года продажи жилья – как готового, так и в виде доли в строящихся домах – практически встали, встали и стройки. Пусть и неофициально. Правда, как подчеркивает руководитель комплекса строительства и развития инфраструктуры правительства Ивановской области Андрей Чужбинкин, на сегодняшний день в адрес региональной службы Госстройнадзора обращений по поводу увеличения сроков строительства от заказчиков не поступало. «Строительным комплексом разработан стратегический план по вводу жилья в регионе, - продолжает Чужбинкин. - Поэтому сегодня с уверенностью можно сказать, что даже при сложившихся неблагоприятных экономических условиях темпы жилищного строительства в Ивановской области будут сохранены как минимум на уровне показателей прошлого года». Впрочем, этих радужных планов строители не разделяют и подчеркивают, что официальные данные неточно отражают ситуацию со строительством многоквартирного жилья. Сам же Андрей Чужбинкин признавал, что из 170 тысяч кв.м, сданных в 2008 году, треть – индивидуальные дома. И большинство из них, скорее всего, были построены в прошлые годы, но лишь сейчас официально введены в эксплуатацию. На фоне хронической нехватки средств еще более остро встает «вечный» вопрос ивановских строителей – о технологическом присоединении к инженерным сетям. Совещания на эту тему стали регулярными, правда, результативность их пока не слишком велика. Впрочем, как уточняет гендиректор ООО «ЖСК» Игорь Грингауз, «Водоканал» пошел застройщикам навстречу и стал подписывать договоры с рассрочкой платежей. И тем не менее... «То, что до сих пор не решен вопрос с тарифами на техприсоединение к городским коммуникациям оказывает существенное влияние на себестоимость строительства, - считает Владимир Шерстюк. - Если эти тарифы не будут снижены, ни о каком кардинальном снижении цен на жилье не может быть и речи». Проблемы со стоимостью техприсоединения могут стать и причиной замораживания уже начатых проектов. Сергей Звонов приводит в пример ситуацию с жилым комплексом «Славянский» в местечке Сортировка областного центра. Этот проект, итогом реализации которого должно стать расселение ветхого жилья за счет застройщика и строительства многоэтажных жилых домов общей площадью 35 тысяч кв.м, был одобрен на заседании межведомственного совета по размещению инвестиций. На предварительные запросы «Славянского дома и К» о стоимости техприсоединения энергетики дали ответ: цена вопроса – порядка 15 млн рублей. Застройщик получил от инвестора первый транш на расселение, потратил на это около 15 млн. «А сегодня, спустя полгода после наших первых запросов с нас требуют за техприсоединение уже более 100 млн рублей, - говорит Сергей Звонов. – При этом нет гарантии, что электроэнергия в нашем квартале все-таки будет». Кстати, реализация проекта ЖК «Славянский» в настоящее время приостановлена. Реализация оптимизации Тем не менее, панических настроений, а тем более намерений уходить с рынка ивановские застройщики не выказывают. Более того, буквально по заветам западных бизнес-гуру, находят положительные стороны в сложившейся ситуации и вырабатывают стратегии не только выживания, но и развития. «Многие аналитики рынка недвижимости сейчас склоняются к тому, что рынок преодолел острую фазу кризиса и достиг так называемого «дна», - отмечает Владимир Шерстюк. - По моему мнению, в настоящее время начинается период стагнации, который продлится около полугода, а дальше начнется постепенный рост. Мы очень надеемся, что, несмотря на сложные финансовые условия, все участники рынка сохранят партнерские отношения, будут доверять друг другу и сохранят принцип честности и порядочности в своем бизнесе. Этому будут способствовать применяемые сейчас общегосударственные меры по оздоровлению экономики в целом и стимулированию развития строительной отрасли, в частности». Григорий Газарян настроен не столь оптимистично. По крайней мере, «света в конце тоннеля», по его мнению, в ближайшее время не предвидится. «По крайней мере до тех пор, пока ею не будут руководить профессионалы, а не люди, отбираемые по принципу преданности, говорит он. - Сегодня всем строителям нужно, несмотря на все дрязги и разногласия, внесенные извне, объединиться и совместными усилиями спасать отрасль. Надо стараться не потерять то, что есть, получать разрешения на строительство объектов, закладывать новые, может быть, консервировать - объект все равно никуда не денется». Парадоксально, но при проблемах в строительной отрасли практически не произошло значительного снижения цен на основные стройматериалы (во всяком случае, сопоставимого с падением стоимости квартир), отмечает Газарян. «И эту проблему необходимо решать на уровне властных структур, - подчеркивает он. - Или же мы потеряем строительство в регионе в ближайшие год-два, и ни один красочный отчет не спасет отрасль от упадка». Яркий пример того, как можно оптимизировать затраты в условиях общего для всех отраслей кризиса привел Сергей Звонов. По его мнению, нынешняя ситуация дает новые возможности для застройщиков. «На прошлой неделе мы проводили тендер на общую сумму около 40 млн рублей, - рассказывает он. - И если раньше в наших тендерах участвовали 3-4 организации, то в этот раз их было 29. То есть теперь для людей жизненно важно получить подряд, а для нас это открывает возможность разместить подряд по более низкой цене. По итогам тендера в среднем расценки снизились на 15 %». Для «Славянского дома и К» снижение себестоимости жилья – немаловажный вопрос еще и потому, что они активно участвуют в госпрограммах, в частности, по расселению аварийного жилья. Государство выкупает квартиры по установленной цене, в I квартале этого года она составляла 23 750 рублей за кв.м, на II квартал 2009 года Минрегионразвития РФ утверждена цена 25 850 рублей. Если учесть, что еще полгода назад эти же квартиры продавались по 30-35 тысяч рублей за кв.м, то очевидно, что в начале года госцены были ниже рыночных на 30 %, сейчас этот разрыв сократился. В связи с этим задача застройщиков, участвующих в госпрограммах, ясна: снизить себестоимость жилья на эти 30 %. Тогда влияние кризиса будет снивелировано, и возможен не только выход «в ноль», но и работа с прибылью. «Именно эту задачу мы перед собой и ставим, проводя тендеры на размещение подрядов, - отмечает С.Звонов. - Подрядчикам мы рекомендуем таким же образом работать с поставщиками стройматериалов и субподрядчиками, чтобы снижать цены. Я думаю, что эта технология начинает работать». Правда, эта технология оптимально подходит только тем, кто попадает в госпрограммы, одно из основных требований которых – высокая степень готовности жилья, продаваемого государству. То есть государство не будет кредитовать проекты, находящиеся на стадии нулевого цикла. А завершить дом, готовый на 70 %, - пожалуйста. Таким образом, госпрограммы, по которым выкупается новое жилье, – это реальная поддержка для некоторых (пока только для трех) ивановских строительных компаний. Впрочем, секреты выживания и развития строительной компании, по мнению Сергея Звонова, еще и в том, чтобы вести несколько относительно небольших и разноплановых объектов – не только жилье, но и, например, многоуровневые стоянки (как это делает «Славянский дом и К») или другие подобные объекты, не зависящие от конъюнктуры на рынке первичного жилья. С ним согласны и другие его коллеги. Пожалуй, основной вывод, который можно сделать на сегодня, - руководители строительных компаний полны если не оптимизма, то по крайней мере, бодрости, и предпринимают определенные действия, чтобы развернуть ситуацию в свою сторону. А в разгар кризиса и это немало. Мнение: Андрей Чужбинкин, руководитель регионального комплекса строительства и развития инфраструктуры: - Я не стал бы драматизировать ситуацию. Да, действительно, положение в строительной отрасли региона в связи с экономическим кризисом сложное, но не критическое. Основная проблема заключается в том, что застройщикам не хватает оборотных средств для планомерной работы на объектах строительства. Недостаточно высокими темпами идет продажа введенного в эксплуатацию жилья из-за падения платежеспособного спроса, а это один из источников финансирования дальнейшего строительства жилья. Но сегодня как на федеральном, так и на региональном уровне прорабатываются возможные механизмы поддержки отрасли. Наша цель - совместными усилиями минимизировать последствия негативных тенденций. Владимир Шерстюк, руководитель ГП «Квартал»: - В настоящее время ситуация очень непростая, если не сказать катастрофическая. Сокращение объемов строительства, рабочих мест, сворачивание новых проектов, а в некоторых случаях и текущих строек, к сожалению, стало реальностью. Конечно, это проявляется в разной степени: у тех кто грамотно планировал свой бизнес, данные явления присутствуют в меньшей степени, ну а у тех, кто надеялся, что рынок недвижимости вечно будет на подъеме, ситуация более плаченая. В любом случае оптимизация расходов, поиск новых решений, применение современных технологий в строительстве – единственный вариант выжить в этой ситуации и использовать полученный бесценный опыт в своей работе. Игорь Грингауз, генеральный директор ООО «Жилищно-строительная компания»: - Думаю, что выкуп государством жилья окажет на ивановский рынок только негативное влияние. Мне непонятно, на каком основании была сформирована цена на приобретение квадратного метра меньше 24 тыс. рублей. В затраты по возведению многоэтажного дома входит переселение из ветхого жилья – 2 038 руб. за 1 кв. м, плата МУПам города и монополистам за технологическое присоединение, технические условия и др. – 2 500 руб. за кв. метр, вывод существующих коммуникаций – 689 руб. и так далее. В общей сложности – 6 077 руб. за 1 кв. метр. В итоге от цены, которую платит государство, остается 18 тыс. рублей за метр. При этом сметная стоимость 1 кв. метра, просчитанная проектным институтом, составляет 27 тыс. рублей. Подчеркиваю, что я в первую очередь говорю о кирпичном домостроении, поскольку в центре города запрещена застройка панельными домами. Считаю, что это пролоббировано крупными компаниями для того, чтобы задушить маленьких застройщиков. Между тем именно такие застройщики в небольших городах могут взять на себя решение целого ряда проблем, связанных с расселением при строительстве в городском центре. Большие организации типа СУ-155 на это просто не пойдут. Если же говорить о панельном строительстве, то, по моей информации, даже у таких колоссальных застройщиков, как СУ-155, себестоимость 1 кв. метра - не менее 23 тыс. рублей. Государство же им в 1-м квартале этого года предлагало покупать жилье по 23 700 рублей за метр. При этом нормативный срок строительства панельного дома - не менее года, инфляция же переваливает за 15%. Получается, что власти сознательно хотят угробить строительный бизнес. Забывая, что, например, в США в период Великой депрессии как раз строительство жилья и дорог стало локомотивом, вытянувшим всю экономику. Сергей Звонов, генеральный директор компании «Славянский дом и К»: - Я не думаю, что строительство встанет. Могут быть какие-то колебания, причем они были и в докризисные годы по объемам сданного жилья. Скорее всего, с рынка уйдут только мелкие предприятия, не играющие существенной роли. Но если сейчас остановиться, то потом начать заново будет практически невозможно. Григорий Газарян, генеральный директор компании «СтройСервис», депутат Ивановской городской думы: - В строительной отрасли ситуация та же, что и на рынке недвижимости – тяжелейшая. Общие проблемы с невозможностью получения кредитных средств и отсутствием покупателей жилья усугубляется тем, что с каждым месяцем устаревают проекты, документы, заканчиваются сроки аренды земельных участков, выделенных под жилищное строительство, сроки разрешений на строительство. А ведь во все это вложены деньги. Негативную роль играют и СМИ, которые постоянно говорят о том, что цены на жилье будут падать. И при этом никто не говорит о том, что в строительстве катастрофическая ситуация. Второй вопрос. При любой ситуации в любой отрасли должны работать профессионалы, которые могут повести за собой отрасль, объединить, поднять. Но почему у нас медициной руководят медики, образованием – педагоги, а строительством могут руководить люди, которые ни дня в отрасли не проработали, и, по моему мнению, знакомятся со строительством по передачам типа «Фазенда», «Школа ремонта», а из всей системы ЖКХ знакомы только с кнопкой управления сантехникой. На мой взгляд, корень многих проблем - непрофессиональное руководство отраслью.
08 Апреля 2009, 20:41
+122