Следуя заветам Марка Твена

Земля стала казаться инвесторам тем надежным и ликвидным активом, который потом можно будет с выгодой перепродать, и спекулятивный интерес стал подогревать рост цен. Свою роль в ценовом росте сыграла и недооцененность российских земельных активов, да, собственно, и сейчас даже самый дорогой российский гектар оценивается как минимум раза в 3-4 дешевле по отношению к средней мировой цене. Ставка на землю выглядела эффектно – в стране был взят курс на поддержку сельского хозяйства и развитие загородного строительства. Рост стоимости земель по России составлял в среднем около 15-35% в год, а в иных регионах шел и более высокими темпами. Что же происходит с земельными активами сейчас, как повлиял кризис на эти вложения, и стоит ли следовать совету Марка Твена и вообще инвестировать в землю? Судя по тому, что цены на земельные участки, несмотря на кризис, все же не особенно падают, инвестировать в землю стоит. Земли, разумеется, оцениваются по-разному, в зависимости от освоенности и месторасположения — например, высокий спрос и, соответственно, высокая цена на этот актив сформировалась на юге России, где неосвоенных участков осталось куда меньше, чем в Центральной части. Что касается Ивановской области, то здесь процент неосвоенных земель достаточно высок, цены ниже, чем в южных областях. При этом земля в Ивановской области в значительной мере недооценена, даже в муниципальных образованиях, потенциально привлекательных для инвесторов, таких, как Иваново, Кохма и Ивановский район. Говоря о подводных камнях инвестирования в земельные активы, надо отметить несколько проблем. Первая и самая известная из них — юридическая. Из-за специфики законодательства, которое не раз менялось, участники сделок зачастую не обладают полноценными документами, которые безоговорочно подтверждают право собственности. Отсюда и судебные процессы, и тактика «консервации» активов, при которой инвестор вынужден ожидать, пока пройдет срок давности, по истечении которого нельзя предъявить иск. Отсюда трудности с освоением участков, и здесь же кроется снижение ликвидности приобретенных земельных активов. С другой стороны, законодательство говорит, что возможно принудительное изъятие земли в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Конкретно в Ивановской области 46,4% земель сельхозназначения не используется по назначению, то есть из 296 тысяч га не используется 138 тысяч. Надо отметить, что за последние годы наметилась тенденция к ужесточению контроля за освоением земельных участков. Все чаще предлагается законодательно сократить срок на освоение участка до года, да и власти регионов стараются стимулировать ответственность инвесторов за свои приобретения. Правительство Ивановской области, например, намерено предложить правообладателям неосвоенных земельных участков и объектов незавершенного строительства заключить трехсторонние инвестиционные контракты, в которых будут обозначены зоны ответственности предпринимателя, муниципалитета и области по реализации проектов. По словам губернатора Ивановской области, со стороны региональной исполнительной власти может быть оказана поддержка в части подключения строящихся объектов к сетям инженерного обеспечения, взаимодействия с банками для получения кредитов, помощь в перепрофилировании или переделки объекта. Другой момент инвестирования в земельный актив — высокий порог входа, и достаточно низкая ликвидность. То есть, земля может действительно вырасти в цене, но на нее еще надо найти покупателя, что не всегда удается сделать быстро. Выход для инвестора видится в инвестировании через закрытый паевой фонд недвижимости, который инвестирует в земельные участки, так как самостоятельное вложение может нести риски. В случае вложений через ЗПИФ оценку, анализ и диверсификацию объектов инвестирования берет на себя команда профессиональных управляющих земельного фонда, на них же ложатся и юридические сложности с земельным участком. Закрытые ПИФы предоставляют прекрасную возможность для диверсификации инвестиционного портфеля. Кроме того, сама форма ЗПИФ позволяет реинвестировать доходы, не уплачивая налоги. Прирост стоимости имущества в период его деятельности не облагается налогом на прибыль и НДФЛ, при формировании фонда имущество пайщика не создает базу для налога на прибыль и не облагается НДС, то есть, инвесторы заплатят налог на прибыль только тогда, когда будут выводить деньги из фонда. Сама структура ЗПИФа дает возможность избежать оттока денег пайщиков, и инвестировать напрямую в коммерческие проекты. Популярности этого инструмента в последнее время в немалой степени способствовала либерализация политики земельных фондов, которые старались снижать входной порог. Паи ЗПИФов обычно можно продать или купить только в определенные моменты, обусловленные правилами фонда. Однако существуют и паи, которые торгуются на бирже — инвесторы получают возможность не только погашать и обменивать принадлежащие им паи в управляющей компании или совершать внебиржевые операции с ними, но и осуществлять сделки на организованном рынке ценных бумаг. Таким образом решается и вопрос с ликвидностью — то есть возможностью быстро продать или купить паи конкретного фонда. Алексей Мамонтов, директор ООО «ФИНАМ Иваново», ivanovo@finam.ru
22 Апреля 2009, 09:06 +88

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...