10 апреля 2020 г.
12:17:42 Пятница
Добавить новость
Главные новости

Легко ли в Иванове получить ипотеку в кризис

Падение сделок с ипотекой составило 30%, говорят участники  ивановского рынка недвижимости 

Юрий Сокольский - текст

Нынешний кризис –  не первый в нашей стране, а реакции и оценки происходящих на рынке ивановской недвижимости событий столь же разнообразны и противоречивы, как в 1998-м или в 2008-м. Но в одном эксперты сходятся - ипотека по-прежнему является ключевым двигателем  этого рынка. И судьба последнего напрямую зависит от ее перспектив.

Вверх-вниз: рыночные тенденции

Как признают эксперты, подавляющее большинство сделок по покупке недвижимости сегодня проходит с привлечением кредитных средств (60-70%). Вот только число таких сделок ощутимо снизилось – примерно на 30% по сравнению с 2014-м.

Впрочем,  это падение не столь катастрофично, как может показаться стороннему наблюдателю. Так, в первом квартале 2015-го, когда ипотечные ставки достигли пика, и  вплоть до запуска в марте программы «Ипотека с господдержкой» по «первичке» падение сделок с ипотекой доходило и до 50%.

Госпрограмма оживила рынок, при этом закономерно возрос спрос на новострой.   

Напомним, что в 2016-м  госпрограмма действует лишь до 29 февраля. И дальнейшая ее судьба пока неизвестна.

На данный момент банки еще выдают кредиты в рамках госпрограммы. Причем есть нюансы: в одних банках до 29 февраля в рамках ипотеки уже нужно произвести расчет. В ряде других пытаются немного «продлить удовольствие»: до 29 февраля должна быть одобрена заявка. Затем деньги вносятся на специальный аккредитив и там ждут момента самой сделки. При этом кредит считается  официально выданным.

Стоит ли рассчитывать на продолжение льготной ипотеки с господдержкой?  

Соответственно, дальнейшее развитие событий наши визави  связывают с тем, будет ли госпрограмма все-таки отменена или в том или ином виде продолжит существование.

19 января представитель Минфина заявил, что программа господдержки ипотеки продлеваться не будет. В то же время есть информация, что Кабмин, возможно, вернется к обсуждению дальнейшей судьбы программы в конце февраля или марте.  Многие девелоперы надеются, что программа будет продлена. Хотя участники рынка вполне понимали, что госсубсидирование является временной мерой поддержки, и, естественно, учитывали это в своих планах.

С другой стороны, звучат предположения, что господдержка может быть направлена уже не конкретно на покупателей, а на застройщиков (кредитные линии, субсидирование и проч.). Этим застройщиков будут склонять к тому, чтобы строить самим, без привлечения дольщиков. Однако в этом случае есть риск, что все кредиты (пусть даже и льготные) будут закладываться в стоимость квартир.

Пока что риелторы предполагают, что в этом году основная часть сделок пойдет по вторичному рынку. 

Почему может отказать банк

Отказов банков в получении ипотеки стало больше  - примерно на треть.

«Если раньше порой удивлялись, как такому сомнительному человеку могут дать ипотеку, то теперь удивляемся, как такому сугубо положительному могли отказать, - признаются риелторы.  – «Белый» доход, стабильный бизнес, хорошая кредитная история и все равно отказ».

Кстати, отсутствие кредитной истории теперь для банка явный минус (раньше на это просто  не обращали внимания): такой клиент для банка – «темная лошадка»: трудно сказать, как он будет вести себя с кредитным обременением.

Любопытный момент – все сложнее брать ипотечный кредит частным предпринимателям. Гораздо проще это сделать наемному сотруднику. Возможно, одна из причин тому, что сейчас многие предприниматели предпочитают вместо кредита на развитие бизнеса брать более дешевый ипотечный, фиктивно приобретая в итоге недвижимость у родственников.

Среди других обстоятельств, способных помешать одобрению ипотеки, могут фигурировать:

- низкий доход заемщика. Действительно, те, кто реально зарабатывает меньше 27-30 тыс. рублей в месяц, платежи по ипотеке просто не потянут. И то им придется во многом себе отказывать на протяжении многих лет. Впрочем, в заявке в банк свой доход большинство клиентов все равно предпочитает завышать;  

- недостаточный срок работы (менее полугода на нынешнем месте);

- невозможность подтвердить свой доход (бюджетники обычно предоставляют справку 2 НДФЛ., а работники коммерческих организаций – справку по форме банка (причины, думается, объяснять не нужно));

- плохая кредитная история;

- недостаточный первоначальный взнос;

- большая закредитованность;

- проблемы с законом, то бишь «темное» прошлое.

 Безвыходных ситуаций нет

Любопытно, что число заемщиков, вынужденных продавать жилье, взятое в ипотеку, заметно не увеличилось. Хотя такое периодически случается. Скажем, семья купила «трешку» УП и теперь не может платить кредит. Катастрофы тут, по словам риелторов и банкиров, нет: граждане могут продать эту «трешку» и кутить  «двушку» с кредитом  меньшей суммы. Продажи квартиры банком за просроченный долг как правило никто не дожидается. При этом в ивановских банках заверяют, что любую проблему заемщика с выплатой ипотеки можно решить. Для этого есть свои механизмы. Главное – не копить «просрочку», а сразу обращаться в банк.

 Жизнь продолжается

Независимо от кредитных ставок и наличия господдержки сделки по недвижимости продолжатся,  убеждены участники рынка.  Да, уменьшилось число покупателей, инвестирующих  в покупку жилья. Однако у людей по-прежнему возникают жизненные ситуации, требующие экстренного решения жилищного вопроса. И без ипотеки тут не обойтись.

Конечно, у кризисной ипотеки есть свои нюансы. Так, в ситуации, когда у людей нет свободных денег, все активнее используются  так называемые «обменные» варианты.

Скажем, у людей есть «двушка» хрущевка, а они хотят «трешку» УП. Разницу в цене они добавляют при помощи ипотечного займа. Число таких покупателей по некоторым оценкам увеличилось до 70% от общего количества. Правда, продать такой актив собственникам не всегда удается быстро: многие из них  даже в условиях «просевшего» рынка тем не менее стараются держать цену.

Еще один нюанс – уменьшение сумм кредитов: до кризиса средний ипотечный кредит составлял в Иванове 2-2,5 млн рублей, теперь же – 1 -1.5 млн рублей. Соответственно, уменьшилась и площадь жилья, которое теперь заемщикам по карману.

Как выбрать банк для оформления ипотеки?

«Сегодня ставки по ипотеке во всех банках примерно одинаковые – в районе 14%, - говорит руководитель отдела по работе с банками АН «МИЭЛЬ - Иваново» Николай Митрофанов. – Так что теперь выбор банка заемщиком зависит, во-первых (и чаще это самое главное), от того, где ему кредит могут дать в принципе. Во-вторых, уже от удобства работы с конкретным банком –  количества филиалов в городе, наличия их в районе проживания заемщика,  каких-то моментов обслуживания и проч. В некоторых ситуациях также учитывается размер обязательного платежа. Например, в каких-то банках страховка может составлять 15 тыс.рублей, в каких-то - 10 тыс. рублей. А у людей сейчас каждая тысяча  на счету, так что стараются экономить на всем…».

Ипотека или аренда?

Спор сторонников ипотеки и аренды жилья, наверное, вечен. Кто-то уверен, что лучше платить за съем квартиры, а если вдруг жизненные обстоятельства изменятся, просто снять более дешевую. При этом уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке так легко не получится. Опять же, по кредиту обычно платят тысяч на пять больше, чем за аренду. 

Другие считают, что  уж лучше платить за свое жилье, чем выбрасывать деньги за чужое. Правда, платить кредит за свое жилье придется лет 15-20.

«В минус ипотеки можно записать и то, что сейчас пустующие квартиры, купленные по ипотеке, сдать значительно сложнее, - отмечает Николай Митрофанов. - Да и ставки по аренде ощутимо уменьшились. Тем не менее очевидно: те, кто не намерен покидать Иваново, рано или поздно задумывается о покупке своего жилья».

 Попытка прогноза

Более-менее внятные прогнозы по развитию ситуации на рынке ипотеки сегодня не решаются делать даже самые смелые. Очевидно, что все будет зависеть от экономической ситуации в целом: чем хуже она будет, чем меньше будет вариантов господдержки, тем выше будут ипотечные ставки, меньше доходы людей со всеми вытекающими. Однако, как показывает опыт,  оформление ипотечных займов, пусть и в меньшем количестве, не прекращалось даже в самые трудные периоды.

Как не останавливался и весь процесс покупки-продажи жилья.

Этот и другие материалы, посвященные теме ивановского рынка недвижимости, читайте на страницах «Частника - Недвижимость».

  

17 Февраля 2016, 12:37
+2760