Квартира внаем. Рискуют все

Как меняется рынок съемного жилья в Иванове

Марина Москалева

Рынок аренды жилья совершенно непотопляем. Можно сказать, вечен, как сама жизнь. Потребность во временном жилье не отменяют ни кризисы, ни доступность жилищных кредитов. Но, как отмечают профессиональные риэлторы, некоторые изменения на этом рынке все же происходят. 

Предложение и спрос
Аренда квартир – довольно востребованная услуга в Иванове. Впрочем, и предложение велико. Снять и сдать можно практически все, что угодно. 
Как отмечает руководитель отдела аренды АН «Дельта риэлти» Валентина Ерастова, для сдачи внаем, в основном, предлагаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (как правило, хрущевки или брежневки). На однокомнатные квартиры приходится до 70% предложений, на двухкомнатные – чуть менее 30%. 
«Трехкомнатные квартиры эконом-класса – редкость, - добавляет Валентина Ерастова. - За всю мою практику (а я занимаюсь арендой несколько лет) таких квартир было всего с десяток. Спрос на дешевые «трешки» формируют, в основном, нерусские семьи, у которых много детей. Но сдавать им жилье желающих мало. Поэтому если даже трехкомнатная квартира стоит пустая, хозяева закрывают одну комнату и сдают квартиру как «двушку»».
Есть в Иванове и квартиры, рассчитанные на более взыскательную публику, – это жилье с индивидуальной планировкой, качественным ремонтом и хорошей мебелью. Такие варианты востребованы, главным образом, у гостей города, которые приезжают сюда по работе.
«Это командированные, работающих в коммерческих организациях или госструктурах, а также предприниматели, которые начинают здесь бизнес. Например, открывают магазины в местных торговых центрах, - говорит Валентина Ерастова. – Ивановские семьи редко интересуются этим сегментом: люди с хорошим доходом предпочтут взять ипотеку, а не платить за чужое жилье».
Кстати, об ипотеке. Сейчас не редки случаи, когда купленная с помощью кредита квартира начинает «работать» сама на себя. То есть люди собирают деньги на первый взнос, приобретают жилье (например, для молодой семьи), но продолжают жить вместе, сдавая квартиру внаем и выплачивая кредит за счет получаемых средств.
Что касается районов, которые пользуются наибольшей популярностью, риэлторы относят к ним центр, улицу Ташкентская, Центральный рынок, Рабочий поселок (тут спрос формируют студенты энергоуниверситета) и южную часть города (из-за доступных ставок аренды). 
Как отмечают специалисты, рынок аренды жилья по-прежнему остается одним из самых латентных. Желающих декларировать свою деятельность и платить налоги (13% в качестве налога на доходы физических лиц) ничтожно мало. Более законопослушны индивидуальные предприниматели (для них ставка налога составляет 6%).
Хотя помощь профессионалов при подборе варианта (а главное при оформлении отношений арендодателя и арендатора) может оказаться неоценимой, найти агентство недвижимости, которое вам поможет, не так-то просто. Большинство агентств занимаются арендой, только если появляется необходимость помочь сдать квартиру знакомым. Объясняется это просто: аренда – довольно хлопотный бизнес, и деньги, которые там зарабатываются, легкими не назовешь. В среднем комиссионные составляют до 50% от стоимости аренды в месяц. При этом агенту приходится формировать солидную базу данных и выдерживать ежедневный шквал звонков. 

Цена вопроса 
По оценке генерального директора АН «Партнер риэлти» Елены Щадровой, цены на аренду квартир в последнее время поднялись примерно на 10%. 
Стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от 6 тысяч (+оплата коммунальных услуг). В среднем хорошую квартиру (как однокомнатную, так и двухкомнатную) можно снять примерно за 10 тысяч рублей в месяц. В обязательном порядке оплачиваются и все ресурсы, которые расходуются по счетчикам (свет, вода, газ). 
Характерно, что цена аренды зависит не столько от площади квартиры, сколько от района, состояния жилья и главное, от амбиций хозяев. Нередки ситуации, когда в одном и том же районе предлагаются идентичные квартиры, одна из которых (при худшем состоянии) оказывается дороже на 2 тысячи рублей. 
Очень незначительно будет отличаться ставка аренды однокомнатной квартиры и малосемейки. Грубо говоря, клиент платит, прежде всего «за дверь» и право закрыть ее за собой. Эта ситуация часто оказывается полной неожиданностью для людей, которые ищут жилье, и заставляет их пересматривать свои намерения.

Сезонность
«Еще несколько лет назад я могла бы с уверенностью сказать вам, что в этом бизнесе есть сезонность, связанная с началом учебного года, - говорит Валентина Ерастова. - Но сейчас ситуация изменилась. Если раньше весь декабрь и январь по вопросам аренды звонили 1-2 раза в день, то в этом году интерес не утихал вплоть до 31 декабря, а первый звонок в новом году поступил утром 1 января. Переезды начались уже в январе. Что-то похожее было в кризис, когда люди в срочном порядке искали квартиры подешевле». 
Рост спроса в том или ином сегменте бывает порой немотивированным. Например, октябре-ноябре 2009 года неожиданно возрос интерес к аренде дорогих качественных квартир. В нынешнем году самыми активными стали летние месяцы, когда влет уходило все, вплоть до квартир по 40-45 тысяч в месяц.
Иногородние студенты, которые раньше начинали «шевелиться» с августа, теперь ищут жилье намного раньше. В прошлом году квартиры для студентов подыскивали уже в июле, а теперь поиск квартир начинается в мае-июне. В результате, как подчеркивает Елена Щадрова, уже к августу свободных квартир эконом-класса в городе остается немного.
Люди предпочитают переплатить за несколько месяцев, но сэкономить на аренде в целом. Например, в мае можно было снять комнату за 3,5 тысячи в месяц. Сейчас – примерно за пять тысяч.

Посуточно и по часам
Даже бегло просмотрев любую газету с объявлениями об аренде, можно придти к выводу: значительная доля квартир сегодня сдается посуточно и по часам.
По оценке Елены Щадровой, этот рынок начал бурно развиваться в последние три года. И за это время количество подобных предложений выросло в разы.
Сейчас это полулегальный бизнес, вотчина маклеров-одиночек, поскольку сдавать квартиру в таком режиме самостоятельно хозяевам трудно. Во-первых, нужно создать условия для командировочных, во-вторых, едва ли не круглосуточно отвечать на звонки и привозить ключи, в-третьих, наладить уборку в квартире. 
Этот бизнес становится выгодным, если объединить больше десяти квартир, нанять менеджера, который будет заниматься показом жилья и подвозом ключей, и уборщицу. Кстати, такие уборщицы (в одной из подобных фирм их называют «электровениками») перемещаются по городу на весьма неплохих машинах. 
Услугами маклеров, сдающих квартиры посуточно, пользуются гости города, а также те, кто проводит на съемных квартирах личные встречи.
Часто такие квартиры посуточно сдаются «на доверии». Уезжая, клиенты просто оставляют ключи внутри и захлопывают дверь.

Не без конфликтов
Аренда жилья традиционно порождает немало разногласий. Например, конфликты с соседями у тех, кто сдает квартиры, в основном, бывают связаны с шумным поведением временных жильцов. 
Поскольку самый большой риск связан с квартирами, сдаваемыми посуточно, для этих целей, как правило, приобретается недвижимость на первом этаже, чтобы поток людей меньше беспокоил соседей. Кроме того, многие владельцы таких квартир дают соседям подзаработать, привлекая к уборке.
Не редкость – конфликты между агентами. Например, агент заселяет клиентов в дорогую квартиру. Тут же появляется конкурент-«перехватчик», который предлагает альтернативный вариант, показывает фотографии и убеждает клиента сменить место жительства, оставляя своего коллегу и владельца квартиры «с носом». 
Но все же чаще всего конфликты случаются между хозяевами квартир и жильцами.
Распространенный повод – финансы. Скажем, прожив месяц, клиент начинает жалеть деньги на коммунальные платежи. Совет от специалистов: либо взять залог на нужную сумму, либо четко обозначить срок оплаты «коммуналки».
В практике Валентины Ерастовой был такой случай: клиент и хозяин договорились, что деньги за аренду жильцы будут оставлять в квартире (это было связано с графиком работы). И несколько раз хозяйка находила не всю сумму. Причем жильцы утверждали, что заплатили в полном объеме.
«Я посоветовала перейти к личным расчетам, - отметила Валентина Ерастова. - После этого конфликтов стало меньше».
Как говорят риэлторы, отношения в тандеме «хозяин-жилец» в значительной степени зависят от владельца квартиры. Сдавая жилье, он должен понимать, что это нужно ему. Так что запреты на то, чтобы повесить гардины или кронштейн под телевизор, не совсем правомерны. Но и клиенты, которые считают, что хозяин не может иметь доступа в квартиру, тоже неправы. 
«Сдав квартиру, нужно обязательно держать ее под своим контролем, - говорит Елена Щадрова. – Иначе возможны любые ситуации, вплоть до проблем с законом, когда в вашей квартире обнаружатся наркотики, оружие или даже труп. Так что относиться к делу нужно очень серьезно». 

По мнению специалистов, рынок аренды будет развиваться и дальше. Причем во всех сегментах – от экономичного до элитного. 

Советы специалистов:
Нанимателю:
- Имейте дело только с собственником квартиры (а не с его родственниками). Нередки случаи, когда люди сдают квартиру бабушки, затем происходит семейный конфликт и бабушка запрещает сдавать квартиру. Наниматель вынужден срочно искать, куда съехать. В крайнем случае можно вести переговоры с тем, кто на законных основаниях представляет интересы собственника (т.е. имеет на руках доверенность).
- Обязательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру.  
- Уточните, не выставлена ли квартира на продажу. Это тоже довольно распространенный случай – в ожидании покупателя владельцы недвижимости пытаются заработать на аренде. Мало того, что вам придется терпеть показы квартиры, покупатель на нее может найтись в самый неожиданный момент. И наниматель опять же окажется «на улице». Тут несколько подстраховать могут агентства недвижимости. Они, как правило, знают «подноготную» квартир.
- Составляйте подробный договор аренды.
- Проверяйте исправность имущества, находящегося в квартире. При этом должен быть составлен передаточный акт.
- Деньги передавайте после того, как хозяева представили вам все, что обещали (бывает, что изначально обещан хороший диван, шкафы, холодильник, а после того, как получены деньги, владельцу становится жаль тратиться на квартиру).
- Обдумайте вариант приобретения собственной квартиры в ипотеку.

Владельцу:
- Внимательно относитесь к подбору клиентов. Агентства недвижимости могут помочь проверить, в какой организации работают люди, что они из себя представляют.
- Не всегда стоит ориентироваться на стереотипы. Например, некоторые предпочитают сдавать квартиру семьям, а не студентам. Но семьи бывают разные. Часто люди хотят иметь дело только с русскими. Но есть и нерусские семьи, которые зарекомендовали себя как отличные надежные клиенты. Нужно уметь всматриваться в людей.
- Почаще проверяйте квартиру. Вопросы доступа туда нужно обговорить «на берегу». Стандартный договор предусматривает доступ хозяев в квартиру два раза в месяц по предварительному согласованию.
- Все денежные вопросы нужно решать лично, передачу денег подтверждать документально. 
 - Возьмите задаток, достаточный для погашения коммунальных платежей. Квитанции по оплате «коммуналки» проверяйте регулярно, не допуская того, чтобы жильцы копили многотысячные долги.
- Четко оговорите сроки оплаты аренды и коммунальных платежей.
- Если просите нанимателей освободить жилплощадь раньше из-за того, что они вас не устраивают, постарайтесь обойтись без ссор. Например, скажите, что к вам срочно приезжают родственники. 

 

24 Октября 2011, 07:33 +543

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...