Мечта стала ближе?

Марина Москалева (текст) Одно из самых радужных докризисных воспоминаний россиян (и не только) – это доступные ипотечные кредиты. Несмотря на то, что именно доступность кредитов была одним из основных факторов в повышении стоимости жилья (в этом сходились многие эксперты), ипотека для многих была единственным шансом улучшить свои жилищные условия. В последнее время банки вновь начинают рекламировать ипотечные кредиты. Означает ли это, что худшие дни для потенциальных заемщиков позади? На подъеме В течение 2009 года объем ипотечного кредитования в России, по оценкам аналитиков, снизился более чем в четыре раза по сравнению с лучшими временами. Однако уже в конце прошлого года ситуация начала выправляться: многие банки снова вернулись на рынок с предложениями по ипотеке, началось постепенное снижение ставок, сокращение сроков рассмотрения заявок на выдачу кредитов, появились послабления в требованиях и т.д. По мнению председателя правления ОАО КБ «ИВАНОВО» Артемия Морковкина, сегодняшняя активность банков в предложении ипотечных кредитов связана с постепенным выходом экономики из кризиса. «В настоящее время преодолевается дефицит ликвидности банков за счет роста вкладов населения (в том числе долгосрочных), соответственно, появляются источники финансирования кредитов, - отмечает Артемий Морковкин. - Вследствие этого постепенно снижаются процентные ставки, которые в кризисный период выросли до отметки 17-18% годовых. Также восстанавливается ресурсная база для ипотечного кредитования, в том числе за счет возобновления государственных программ по рефинансированию ипотеки». Кроме того, как отмечает начальник управления розничного рынка филиала «Вознесенский» АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) Ирина Шмелева, рост ипотечного кредитования во многом связан с запуском программ АИЖК, благодаря которым клиенты могут воспользоваться современными и удобными ипотечными кредитами с низкими ставками для приобретения квартир на вторичном рынке жилья (включая новые квартиры без отделки). Многие банки уже сегодня говорят о серьезном росте объема ипотечных кредитов. По оценке начальника отдела планирования, контроля и качества клиентского обслуживания физических лиц Ивановского отделения Сбербанка России Елены Жужловой, объем выданных ипотечных кредитов в Ивановском филиале Сбербанка РФ значительно вырос даже в сравнении с докризисным периодом. Доля ипотечных кредитов в портфеле Ивановского отделения в настоящее время составляет около 40%. Инвестторгбанк за первое полугодие 2010 года предоставил ипотечных займов на сумму 900 млн рублей, что практически в три раза больше прошлогодних показателей. В результате, согласно данным «РБК-Рейтинг», в общероссийском рейтинге крупнейших ипотечных банков Инвестторгбанк занимает 16-е место. Среди других позитивных для развития рынка тенденций эксперты называют увеличение размера ипотечных кредитов (по данным ЦБ РФ, он вырос на 10% по сравнению с 2009 годом), изменение сроков кредитования (они составляют сейчас в среднем 16,5 года) и снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита в среднем на 1% (в июне этого года, например, она составляла 13,3% годовых, что является минимальным уровнем с января прошлого года, когда ставка равнялась 12,9%). Условия игры В Иванове ипотечные кредиты сегодня предоставляются на срок от 1 до 50 лет. Во многих банках максимальный срок предоставления кредита ограничен тридцатью годами. Процентные ставки зависят от ряда факторов и могут существенно отличаться. «В настоящее время процентные ставки по ипотечному кредитованию в различных банках колеблются в промежутке от 10% до 18,5% годовых (в рублях), - отмечает Артемий Морковкин. - На размер ставки влияют размер первоначального взноса, срок кредитования, форма подтверждения дохода, выбранные условия страхования и другие факторы. Сегодня банки стараются идти навстречу заемщикам, чтобы улучшить условия выдачи кредитов. Так, в нашем банке начала работать новая ипотечная программа «Жилье в кредит», процентная ставка по которой составляет 13-14% годовых (в зависимости от цели кредитования и суммы выдаваемого кредита)». В Сбербанке процентные ставки, под которые предоставляются ипотечные кредиты, варьируются от 15,0% до 16,25% (до регистрации ипотеки), и от 13,5% до 14,75% (после регистрации ипотеки). В АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) действует несколько программ ипотечного кредитования. В частности банк предлагает два ипотечных кредита, отвечающих стандартам АИЖК: «Выгодный» и «Надежный». В кредите «Выгодный» ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ, к которой добавляется ставка банка (от 2,5 % до 3,3 %). Ставка по этому кредиту пересматривается ежегодно. Ипотечный кредит «Надежный» предлагается под 11,9 % в рублях (при первоначальном взносе не менее 20% от суммы). О желании и возможностях О том, что едва ли не главную роль в экономике играет «кризис в головах» в течение 2009 года эксперты говорили многократно. Ситуация в сфере кредитования также во многом определяется настроениями заемщиков, уровнем оптимизма населения. Представители финансовой сферы региона отмечают рост интереса к кредитованию в целом и ипотечным продуктам в частности. Но переоценивать его они не склонны. В частности, Артемий Морковкин подчеркивает, что население пока не стремится брать ипотечные кредиты: «Это объясняется рядом причин. Во-первых, после кризиса большинство людей столкнулось с проблемой существенного сокращения доходов, и, соответственно, снижения платежеспособности. Во-вторых, процентные ставки по ипотечному кредитованию до сих пор остаются на высоком уровне. Наконец, заметные изменения произошли и в сознании самих заемщиков: они стали более осторожными, грамотными и внимательными при изучении условий договора, осознали все риски и последствия, возникающие вследствие невыплаты ипотечных кредитов банку». «Спрос на ипотечное кредитование сейчас не так велик, как хотелось бы, - говорит управляющий Ивановского филиала Московского Индустриального банка Ирина Киселева. – На мой взгляд, основная причина - в стоимости жилья в соотношении с доходами нашего населения. Если мне не изменяет память, на Западе человек покупает квартиру по стоимости равной двум-трем его годовым доходам. У нас, чтобы купить более-менее приличное жилье, нужно 10 годовых доходов. Это не все могут себе позволить. К тому же сказывается нестабильность экономической ситуации в нашей стране – человек не уверен, что через 10 лет он будет получать такой же доход и сможет оплачивать ипотеку. Есть еще одна психологическая сложность - отсутствие привычки жить в кредит и рассчитывать свои доходы». В то же время, по мнению Ирины Шмелевой, многие потребители, планировавшие покупку недвижимости в кредит до кризиса, вернулись к этой мысли, почувствовав финансовую стабилизацию. Последствия для рынка будут неоднозначными. «Рост спроса на квартиры, который уже сейчас наблюдается в столице и крупных региональных центрах, с одной стороны, будет стимулировать жилищное строительство, а с другой - приведет к росту цен на жилье, - говорит Ирина Шмелева. - А как показывает практика прошлых лет, указанные факторы способствуют существенному росту спроса на ипотеку. Кроме того, активизация строительства жилья повлечет за собой возобновление предоставления банками ипотечных программ на покупку квартир и в строящихся домах». Кстати, несмотря на трудности 2009 года, на рост просроченных задолженностей по ипотечным кредитам банкиры не жалуются. В течение года и банки шли навстречу заемщикам, соглашаясь при необходимости на реструктуризацию долга, и сами клиенты старались несмотря ни на что выполнить обязательства перед банками. Чего ждать? Итак, в целом ситуация на ипотечном рынке меняется к лучшему. Так «будет ли зеленее», как говорят автомобилисты? По прогнозам экспертов, до конца года рублевые ставки по ипотечным кредитам могут упасть до 12-12,5% годовых. Вполне возможен и сценарий, при котором ставки снизятся вообще до 10-11% в конце этого года и будут еще ниже в следующем году. «Главное, что при любом раскладе российский рынок ипотечного кредитования сможет вернуться к объемам первой половины 2008 года уже в 2011 году, - говорит Ирина Шмелева. - По крайней мере, по объему ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости эксперты точно рассчитывают к концу 2010 года на его удвоение. А вот темпы развития будут зависеть в первую очередь от благосостояния людей. Как ни снижай ставку по кредиту, если цена квартиры заоблачная, размер платежа будет недоступен для заемщика». Однако, в банковском сообществе распространено также мнение, что в ближайшее время существенного снижения ставок по ипотечным кредитам ожидать не стоит. Есть и еще один критерий, который пока не вернулся к докризисному уровню – это размер первоначального взноса на покупку недвижимости. «Рынок еще не готов к снижению первоначального взноса до докризисного 10-процентного уровня, так как нет ясности с трендом цен на рынке недвижимости, особенно в регионах, - говорит Ирина Шмелева. - К тому же существенная доля собственных средств при покупке недвижимости является мощным стимулом для возврата кредита, и снижение этой доли ведет к росту риска дефолта. Стоит отметить, что в настоящее время несколько банков с государственным участием в капитале уже запустили кредитные продукты с 10-процентным первоначальным взносом. Однако данные программы имеют серьезные ограничения и пока носят, скорее, маркетинговый характер». Взгляд со стороны «Потепление» ипотечного рынка отмечают и специалисты ивановского рынка недвижимости. В последнее время, по оценке аналитиков, объем привлечения ипотечных кредитов при проведении сделок с недвижимостью вырос примерно на 20%. Ипотека используются примерно в каждой пятой сделке купли-продажи жилья. При этом доля людей, для которых ипотечные кредиты являются доступным банковским продуктом, в Ивановской области не превышает 15% населения. Это связано с низкими доходами жителей региона, а также с тем, что многие не могут подтвердить свои доходы официально. Кроме того, риэлторы уже столкнулись с тем, что банки отказывали клиентам, которые в период кризиса испортили свою кредитную историю (например, из-за того, что не смогли вовремя расплатиться по мелким потребительским кредитам). Поскольку никакой достойной альтернативы ипотечному кредиту для сбора денег на покупку недвижимости сегодня не существует, многие просто откладывают приобретение жилья. В результате формируется отложенный спрос на недвижимость. По оценкам аналитиков, этот спрос найдет выход не ранее 2012 года.
19 Октября 2010, 14:47 +72

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...