Насколько мы богаты?

Давайте разберемся, что из нашего имущества является хорошим активом, а что можно считать скорее пассивом

 Марина Москалева

Обычно слово «активы» в значении некоего имущества, приносящего доход, используется по отношению к бизнесу. Но на самом деле за своими активами (а главное, за их качеством) должен следить каждый человек.

Давайте разберемся, что из нашего имущества является хорошим активом, а что можно считать скорее пассивом.

 Как отмечает управляющий директор УК «ФИНАМ Менеджмент» Николай Солабуто, очень важно отделить активы от личных вещей. Иначе можно считать себя богатым человеком, на самом деле таковым вовсе не являясь.

«В большинстве своем, то, чем мы владеем – это не активы, а наши личные вещи, вроде носков и трусов, - отмечает Николай Солабуто. - Активами же мы можем назвать только то, что приносит нам доход». 

Примерно так же считает и классик жанра Роберт Кийосаки,  выделяя реальные активы и активы для жизни (квартира, автомобиль и т.д.).

Традиционно хорошим активом и удачным вложением средств считается недвижимость. Но так ли это на самом деле? Николай Солабуто с этим не согласен.

 Первичный рынок

«Недвижимость – это не лучший вариант актива, - говорит он. - Если вы покупаете квартиру на этапе котлована, вы, возможно, сможете заработать 28-30% в течение двух лет, пока дом будет строиться. Но при этом рискуете потерять деньги, если застройщик сбежит. Тогда вам останется ждать, пока объект выкупит новый инвестор и предложит вам свои условия заключения сделки. То есть, вместо того, чтобы получить доход, вы потеряли деньги».

Как рассказали нам (на условиях анонимности) застройщики, механизм получения дохода на первичном рынке недвижимости отработан и освоен многими гражданами. В целом он таков: люди покупают квартиру на этапе котлована и продают ее уже готовой. Спрос на новое готовое жилье выше (ведь не все готовы рисковать, да и банки неохотно дают кредиты под незавершенное строительство), так что с продажей проблем не возникает. Зачастую переуступка прав происходит даже не по окончании строительства, а в тот момент, когда оно близится к завершению. Тем самым свою «треть» дольщики зарабатывают за год-полтора.

Что же касается застройщиков, как правило, выбрав одну надежную компанию, люди именно с ней и имеют дело в дальнейшем. Покупают квартиру в стоящемся доме, затем переуступают права и вновь вкладывают деньги в новостройку.

 «Мэтр отечественных финансов - Николай Солабуто, в общей концепции, безусловно, прав, но все-таки между столичным рынком недвижимости и нашим региональным разница есть, - отмечает финансовый аналитик, директор ООО «ФИНАМ Иваново» Алексей Мамонтов.- И прежде всего, она у нас в головах, мы думаем по–другому, живем по–другому, и деньги тратим тоже по–другому. Говорю не понаслышке - я сам жил в столице более трех лет.

В регионе люди консервативнее, лица, принимающие решения, более возрастные, нам сложно думать иначе, потому что основные взгляды впитаны, как говорится, «с молоком матери». Поэтому у нас такое трепетное и удивительно стойкое отношение к недвижимости. И любые западные или столичные примеры воспринимаются с позиций – «это у них там так, а у нас всегда будет по-своему». Да будет, но до поры до времени, пока реалии рыночной экономики нас не тряхнут, как следует. Деревья не растут до небес, цены на недвижимость тоже».

 Вторичный рынок

«Другой вариант – купить жилье на вторичном рынке, чтобы сдавать его в аренду, - говорит Николай Солабуто. - Но никакого роста стоимости мы тут не получим, мы просто будем получать рентный доход. За минусом накладных расходов он будет ниже, чем доход от банковского депозита. К тому же квартира на вторичном рынке - это неликвидное имущество. Либо для ее продажи потребуется дисконт в цене (и тогда вы потеряете на этой сделке), либо продажа затянется надолго. В регионах абсолютно не растут цены на недвижимость. Я знаю, в Иванове строится бюджетное жилье в черте города. Это тоже сбивает цены. Поскольку последние 7 лет квартиры не растут в цене, все уже поняли, что выгоднее положить деньги на рублевый банковский депозит. За это время можно было получить доход 100%. Все, кто так сделал, сегодня в шоколаде! Смысл покупать недвижимость нулевой».

Риэлторы другого мнения: ликвидная недвижимость – это хороший инструмент как минимум для сохранения средств, считают они. Пока же опыт говорит о том, что недвижимость позволяет и приумножать средства.

Например:

Если брать долгосрочную ретроспективу, картина особенно впечатляющая.

Так, гражданка N в 1996 году купила свою первую квартиру за 34 тысячи рублей (6000 долларов). За прошедшие годы она произвела три обмена с очень небольшой доплатой. На данный момент эксперты оценивают стоимость ее квартиры в 4,5 млн рублей.

Произведем расчет, что было бы, если бы в 1996 году она положила деньги на рублевый депозит с 10% годовых (без учета двух кризисов 1998 и 2008 года).

 При ежегодной капитализации в 2014 году гражданка N была бы счастливой обладательницей суммы 189 тысяч рублей (или 5226 долларов).

При ежемесячной капитализации - 204 тысячи 382 рубля (5651 доллар).

При этом пришлось бы снимать квартиру и даже при ставке в 5000 рублей (!) на эти цели было бы израсходовано свыше 1 млн 200 тысяч рублей.

Исходя из этого, довольно странно считать недвижимость плохим активом (по крайней мере, с обывательской точки зрения)

«Историю успеха людей, которые 20 лет назад купили квартиры, нельзя экстраполировать на нынешнюю ситуацию, - считает Николай Солабуто. – В эти годы страна быстро развивалась, и ориентироваться на этот опыт не имеет смысла. Нужно ориентироваться на опыт западных стран. А он говорит, что недвижимость – самый плохой актив».

Возьмем семилетний интервал, о котором упоминает эксперт.

7 лет назад (в марте 2007 года) картина была примерно такая:

однокомнатная «брежневка» в центре Иванова стоила 1 млн 120 тысяч рублей, двухкомнатная – 1 млн 500 тысяч рублей,

трехкомнатная – в районе 1 млн 650 тысяч рублей.

Сегодня цены составляют:

на «однушку» в центре - примерно 1 млн 800 тысяч рублей,

на «двушку» - 2 млн 200 тысяч – 2 млн 350 тысяч рублей,

на «трешку» - 2 млн 800 тысяч – 3 млн рублей.

То есть подорожание составило соответственно от 700 тысяч рублей до 1 млн 450 тысяч рублей. Прибавим к этому возможный рентовый доход. Даже если вновь принять его за 5000 рублей в месяц, получится, что за 7 лет мы бы выручили порядка 420 тысяч рублей. То есть: Минимальная выгода составляет 1 млн 120 тысяч рублей (первоначальную цену однушки), максимальная - 1 млн 870 тысяч рублей (первоначальную цену трешки).

 С другой стороны, если бы сумма, затраченная на квартиру, была положена в банк под 10% годовых (с ежемесячной капитализацией), то:

Однушка: сумма в 1 млн 120 тысяч рублей за 7 лет превратилась бы в 2 млн 250 тысяч 88 рублей (выгода – 1 млн 130 тысяч рублей),

Двушка: 1 млн 500 тысяч рублей – в 3 млн 13 тысяч 511 рубль, (выгода 1 513 000 рублей)

Трешка: 1 млн 650 тысяч – в 3 314 862 (выгода -1 664 862 рубля).

Иначе говоря, выгода либо сопоставима с доходом от недвижимости, либо меньше. И это не говоря о рисках, которые связаны с замораживанием вкладов и проч.

«Эти примеры удобно «подкручивать» под любое утверждение, - считает Алексей Мамонтов. - С 1996 года цены на недвижимость действительно выросли в разы. Я сам покупал квартиру в Иванове в 2000 г. за 5000 $, сейчас она стоит 70000 $. Но это эффект «низкой базы», проявившийся благодаря кризису 1998 года, последующему восстановлению и буму середины двухтысячных. На рынке недвижимости существовал отложенный спрос, который реализовался в 2004-2007 годах, когда у людей появились свободные деньги.

Если говорить что с 2007 ничего не росло, это тоже верно. На примере той же самой квартиры могу сказать, что в 2007 она стоила 69 000 $, сейчас повторюсь 70 000 $. Курс пересчета, естественно, реальный 2007 г – 26 р/$, сейчас 35 р/$».

 Когда недвижимость работает сама

«На самом деле при вложении средств в недвижимость речь редко идет о том, чтобы вынуть из кармана полтора миллиона и купить квартиру, - отмечает риэлтор Александр. – Значительная доля сделок сегодня – это покупка квартиры в кредит с расчетом на то, что она будет сдана в аренду и будет сама «платить» за себя кредит. Вкладывая минимум средств в покупку, «на выходе» люди получают те самые полтора миллиона. С моей точки зрения, это разумный план».

«Есть риск, что цены на недвижимость пойдут вниз. Вы об этом не думали? – спрашивает Николай Солабуто. - Существует общемировая формула: цена на недвижимость равна стоимости аренды в месяц, умноженной на 100. В Москве сейчас можно снять «однушку» за 30 тысяч рублей в месяц. То есть она должна стоить 3 млн рублей. А она стоит 6 млн. Можно прогнозировать, что цена аренды будет повышаться, а стоимость квартиры – снижаться и в какой-то момент они сойдутся. Стоимость аренды поднимется до 40-45 тысяч в месяц, а стоимость квартиры упадет до 4-4,5 млн рублей».

«Не знаю, что там происходит в мире, - отмечает риэлтор Александр. – Но у нас увеличение дохода, который может приносить квартира, вызывает и рост ее стоимости. Например, на цены оказало большое воздействие становление рынка посуточной и почасовой аренды».

 «Минус этой схемы в сроках ее реализации, срок ипотеки составит от 15 лет (поскольку большой первоначальный взнос мы не обсуждаем, ведь квартира должна работать сама), - отмечает Алексей Мамонтов. - За пятнадцать лет произойти может все что угодно: например, цены действительно снизятся, и вы будете все это время кормить банк, а потом продадите жилье дешевле, чем купили. Не исключен и вариант изменения законодательства, при котором налоги за «вторую и более» квартиру будут съедать все, «что нажито непосильным трудом». Плюс этой схемы: если успеете рассчитаться без проблем, получите недвижимость для своих нужд».

 «Даже если устроить передо мной пляски с бубном, крупную сумму я в банк не понесу», - подытожил наш коллега. И это – весьма распространенное мнение, которое пока еще опирается на цифры.

 Комментарий:

Анатолий Омехин, президент Ивановской гильдии риэлторов:

«Недвижимость – это неплохой актив. Цены на нее постоянно растут. Правда, несколько лет назад это происходило быстрее, чем сейчас.

Для того чтобы этот актив работал на вас, имеет смысл выбирать новое жилье, хорошего качества. А вот хрущевки и брежневки уже уходят в прошлое. Их пока еще покупают в качестве некой стартовой площадки. Но перспективнее сегодня первичный рынок».

 Кстати:

Уже несколько лет люди периодически обсуждают такой план: продать квартиру, положить деньги на счет и жить на проценты.

«Это прекрасный план, говорит Николай Солабуто. - Сейчас многие именно так и поступают.  Многие покупают квартиры в Болгарии или в Потайе. А там на проценты можно прекрасно жить».

 

02 Апреля 2014, 10:45 +379

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...