Новый Жилищный кодекс:

Как жить? На что жить? Где жить? Это три главных вопроса, которые задает себе любой здравомыслящий человек выходя из младенческого возраста. Как и на что - каждый решает в меру своего любопытства и трудолюбия. А вот вопросом "где" озадачились на самом верху нашей вертикали власти. 10 июня в Госдуме в первом чтении (и почти без обсуждения) был принят новый Жилищный кодекс, один из 30 законопроектов по изменению почти всех вопросов, связанных со строительством, покупкой и использованием жилья, внесенных в Думу месяц назад. Но еще раньше - 5-9 июня - эти же вопросы обсуждались более специализированным кругом - на VII Национальном конгрессе по недвижимости, проходившем в Академии наук (и на котором, кстати, присутствовали многие думские депутаты). Основными источниками информации стали президент Российской гильдии риэлтеров Елена Дранченко, руководитель Института экономики города Надежда Косарева, советник губернатора Санкт-Петербурга Виталий Вотолевский.

Пакет законопроектов был назван переломным моментом в истории: какого качества будут принятые законы, таким будет и развитие рынка жилья. Практическая ценность конгресса: для всех жителей России - обсуждался вопрос о том, как сделать жилье более доступным, для строителей - как упростить получение разрешений на строительство и ускорить строительство, для риэлтеров - как обеспечить более эффективное управление строительством.

Принимаемые законопроекты

Цель принятия законов - обеспечить доступное жилье. Методы - сбалансированно увеличивать спрос и предложение на рынке недвижимости, а для этого нужно принимать весь пакет сразу. Проблемы - во-первых, неплатежеспособность потенциальных клиентов (зарплаты в конвертах), во-вторых, недостаток готового жилья. Способ решения первой проблемы - снижая ЕСН, легализовать зарплату (Госдума, кстати, предложила перенести вопрос о снижении ЕСН на осень. А в ходе конгресса это снижение было названо единственным способом сделать зарплаты легальными).

Судя по прогнозам, сделанным на конгрессе, вопрос о легализации доходов в ближайшие пять-шесть лет не решится, прежде всего потому, что неясна политическая воля правительства. С одной стороны, силовые группы в правительстве требуют ужесточения контроля за теми доходами, на которые покупается (в рассрочку или сразу) недвижимость. С другой стороны - либеральные силы в правительстве предлагают вообще не рассматривать источник происхождения денег, потому что 90% людей не смогут официально подтвердить свои доходы, а деньги надо вводить в оборот. Министерство финансов пока поддерживает обе позиции, из-за чего возникает ситуация неопределенности. Сейчас ипотека составляет 1% от всех сделок на рынке недвижимости, и даже если она станет массовой, то на цену жилья повлияет мало. Замедление роста цен на жилье возможно в 2007 году - из-за насыщения рынка, но снижения не будет.

Способ решения второй проблемы (мало готового жилья): изменив систему отношения власти и бизнеса, обеспечить более легкий доступ на рынок строительства жилья. Недостатки нынешней системы отношений власти и бизнеса: непрозрачность распределения земельных участков, практика бартерных обменов через передачу части новых квартир муниципалитету за право строить, выдача технических условий по строительству инженерной инфраструктуры, которая не имеет прямого отношения к строящемуся объекту, безумная система экспертизы проектной документации. Опасности - в ходе обсуждения в Думе вероятно изъятие из законопроектов тех норм, которые касаются регулирования предложения на рынке жилья, то есть строительства.

В чем достоинства и недостатки обсуждаемых документов?

По мнению депутатов Госдумы, несомненными плюсами стали все документы, которые касаются работы с ипотечными ценными бумагами (и самое главное - то, что снижается до 6% ставка налога, который нужно будет платить от прибыли, полученной с помощью ценных бумаг).

Еще один плюс - в уточнении того, что проценты, выплачиваемые по ипотечному кредиту или займу на строительство или покупку жилья, теперь не облагаются подоходным налогом. Кстати, в 2003 году более 160 российских банков выдали более 15 млрд руб. ипотечных кредитов.

По словам замруководителя Института экономики города Андрея Пузанова, достоинства одного из основополагающих документов пакета - Жилищного кодекса - в том, что четко прописаны обязанности по оплате услуг ЖКХ в момент перехода прав собственности - от застройщика к владельцам. Вводится институт общего собрания товарищества собственников жилья (ТСЖ), при этом отменяется регистрация ТСЖ, что обеспечивает большую свободу и в их создании, и в работе. Дольщики будут защищаться законом "О защите прав потребителей", введен учет дольщиков, который позволит исключить двух претендентов на одну квартиру.

Минусы Жилищного кодекса, по словам депутата Госдумы Оксаны Хованской, в том, что в кодекс «втянуты» специальные законы о ТСЖ и кооперативах и нечетко прописан вопрос о том, как завершать приватизацию. Также есть неясности с местным налогом на недвижимость (вместо двух налогов - на землю и на имущество граждан - вводится единый налог на недвижимость), непонятна методика его расчета и механизмы вменения этого налога.

Остались проблемы с переводом жилых помещений в нежилые и перепланировками в квартирах. Ко второму чтению, которое запланировано в сентябре, депутаты пообещали неясности убрать.

Останется ли социальное жилье?

Если раньше на социальное (то есть бесплатное) жилье мог претендовать любой гражданин страны, теперь на него могут рассчитывать только малоимущие граждане. Определять, кто такой малоимущий, будут городские власти. Они же будут формировать очередь, за счет своих бюджетов строить социальное жилье и предоставлять квартиры социального найма. Областные власти могут обеспечивать жильем другие категории граждан, определенные по закону. Все остальные граждане будут покупать квартиры за свой счет. Предполагается, что, в первую очередь, за счет ипотеки. И тут все опять упирается в грабли платежеспособности населения, то бишь "серых" зарплат. Когда они исчезнут - вилами на воде писано (см. выше), поэтому эпохальность законопроектов, конечно, сомнений не вызывает, но вот то, что жилье действительно станет доступнее – весьма сомнительно. По крайней мере в ближайшее десятилетие это вряд ли произойдет.

Будут ли пересматриваться нынешние списки очередников - тоже неясно. Этот вопрос решится после того, как будет принят еще один закон - "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

Останется ли социальное жилье наследникам или будет возвращаться муниципалитету? В Жилищном кодексе предусмотрена процедура регулярной аттестации доходов квартиросъемщика. Если доходы увеличиваются, а желание снимать социальное жилье остается, тогда он начинает выплачивать плату за наем (малоимущие ее не платят совсем).

У городских властей остается право контролировать сохранность объектов недвижимости. К примеру, если ТСЖ и ЖСК не выполняют обязанностей по содержанию объекта недвижимости, то в качестве меры воздействия будет использоваться система изъятия земельного участка для муниципальных и государственных нужд (автоматически при этом изымается и многоквартирный дом). Конечно, это крайняя мера.

Как будут выселять должников?

По новым законам можно будет выселять должников по ипотеке даже в том случае, если это у них единственное жилье. Для этого муниципалитеты должны быть готовы к созданию маневренного жилого фонда (при этом предполагается очень широкое использование этого фонда - не только для выселения должников, но и для переселенцев с Крайнего Севера, для мигрантов, для тех, кто попал в аварийную ситуацию).

О том, что для развития рынка труда требуется свобода миграции, говорят уже давно. По исследованиям Института прогнозирования РАН, в 2003 году собственные средства для покупки жилья использовали 42% мигрантов, кредит в банке брали 7%, смогли продать предыдущее жилье - 25%. Совершенно упал рынок обменов - лишь 1% мигрантов использовали эту схему. Маневренный муниципальный жилой фонд мог бы решить большую часть проблем, связанную с переездом. В Иванове создание такого фонда пока не планируется.

Анализ региональных рынков жилья

Мониторинг 778 городов и поселений регулярно проводится Российской гильдией риэлтеров в 46 регионах (в том числе и в Иванове).

Самая низкая цена за 1 кв.м. в 2003 году отмечена в Марий Эл - 150$, самая высокая в Москве - в среднем 1600$ за кв.м.

Быстрее всего в 2003 году росли цены в Череповце - на 104%, медленнее всего в Тольятти - на 6%. Что интересно, рост цен везде объясняют по-разному.

В Череповце, по мнению одних риэлтеров, они выросли из-за бурного развития Череповецкого металлургического комбината, а по мнению аналитика агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, рост обусловлен тем, что в Вологду приехали два брата-питерца, "обработали" областную администрацию, получили разрешения на застройку и за 4 месяца взвинтили цены в два раза.

В Перми роста цен почти не было в 2003 году, и на первичном, и на вторичном рынке 1 кв.м. жилья стоил около 13,5 тыс.руб. Даже несмотря на то, что в 2002 году значительно уменьшились объемы вводимого жилья. Дело в том, что в городе почти не осталось тех, кто может купить квартиру, сразу оплатив покупку - их спрос уже удовлетворен, надежда только на развитие кредитования.

В Твери непрерывно растет ветхий фонд, 15% жилья не имеет какого-то одного вида благоустройства (горячая или холодная вода, канализация, теплоснабжение). Несмотря на это географическое положение между двумя столицами обеспечило рост цен в 2003 году с 360$ до 500$ за кв.м. на вторичном рынке. Что объясняется также удорожанием стройматериалов и транспортными издержками.

В Москве цены на жилье в 2003 году выросли на 45%, однако "чистый" рост, то есть с учетом инфляции доллара и рубля составил 17%, таким образом инфляционная составляющая - главная в росте цен на московское жилье.

В Иванове цены «квартирного» метра, по данным «Ивановского центра недвижимости», в 2003 году выросла на 13%. Минимум на первичном рынке – 8,5 тыс.руб. за кв.м., в среднем – около 10 тыс.руб., и в 2004 году рост цен будет сопоставим с инфляцией.

Галина Кузнецова

15 Июня 2004, 10:57 +68

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...