Ну вот и приехали…

Как не "попасть" с землей на Уводьстрое

Марина Москалева (текст)

Мария Сибирякова (фото)

 Несколько лет шли баталии по поводу признания Уводьского водохранилища памятником природы. Не то чтобы кто-то не хотел этого делать. Просто долгое время не хватало ни средств, ни политической воли, чтобы провести необходимые работы. Прошлым летом, наконец, было принято постановление регионального правительства «О памятнике природы Ивановской области «Уводьское водохранилище» (250-П от 24.06.2014 года), появился паспорт, были установлены границы объекта. Последствия этого решения выплывают до сих пор.

 Люди «попали» с землей

С тем, что Уводьское водохранилище – объект уникальный, собственно, никто и не спорил. Еще с 1993 года объект назывался «Уводьское водохранилище с охранной зоной». Но до последнего времени у памятника не было границ. А значит – было непонятно, что и на каких землях можно было делать. Где можно строить, а где – только отдыхать.

Неудивительно, что эти земли привлекали многих. И горожане стремились любыми путями приобрести участки земли в этом лакомом месте. Участки на Уводьстрое продолжали продаваться и в тот период, когда шла работа по формированию границ памятника природы. Как результат, многие сейчас оказались владельцами участков, где по документам все в большом порядочке – и назначение под ИЖС, и даже (в некоторых случаях) разрешение на строительство имеется. Но строить нельзя.

«Один из моих клиентов обнаружил, что его участок оказался на территории памятника природы «Уводьское водохранилище», - рассказывает юрист Алексей Шарон. – В таком положении не он один: в результате бурной деятельности чиновников администрации Ивановского района, огромные площади земли на берегах Уводьского водохранилища перешли в частные руки.

Правительство Ивановской области, оперативно реагируя на ситуацию, включило земельные участки в памятник природы Ивановской области «Уводьское водохранилище». «Попало» порядка сотни собственников (это не только физические, но и юридические лица). Случай моего клиента - достаточно скромный. А есть примеры, когда люди хапнули за незначительные суммы «пол земного шара». Помимо всего прочего, многие участки перешли в частные руки с нарушением закона. Сейчас законность сделок проверяет прокуратура Ивановской области. Так что будут и решения о возврате участков, незаконно переданных в собственность гражданам».

Но и тем, кто купил участки законно, не легче – теперь на купленных за немалые деньги «сотках», по выражению Алексея Шарона, можно только собирать грибы и ягоды (если, конечно, они там растут) или мирно сидеть на пенечке.

 Судебных перспектив нет

Естественно, люди задаются вопросом: им-то что теперь делать? С кого взыскать деньги за участок, на котором невозможно строиться?

«В случае, если в договоре купли-продажи с продавцом земельного участка не был оговорен вопрос о том, что будет при развитии ситуации таким образом, то к продавцу претензии по убыткам предъявить нельзя — он передал землю надлежащего качества, - говорит Алексей Шарон. - Правительству Ивановской области претензии тоже не предъявишь, поскольку оно действовало в рамках предоставленных полномочий и в публичных и общественных интересах».

Возникшая ситуация аналогична ситуации с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Подобное дело, как рассказывает Алексей Шарон, рассматривалось Высшим Арбитражным Судом РФ (Постановление Президиума ВАС РФ №136/13 от 18.06.2013 года). Суть состояла в том, что девелоперы купили участок для строительства торгового центра (за очень приличную сумму). Затем участок был включен в границы Москвы, и когда фирма обратилась за разрешением на строительство, получила ответ, что разрешенный вид использования изменен и теперь на этом месте планируется разместить парк.

«Странно, что девелоперы не учли возможность такого поворота событий, - говорит Алексей Шарон. - Чтобы избежать таких ситуаций, нужно оговаривать в договоре вариант изменения вида разрешенного использования участка».

Суд же принял решение о том, что интересы собственника земли первичными не являются. Главное - это общественные и публичные интересы, и необходимо найти баланс между ними. Единственный способ защиты, который видит ВАС РФ в данном случае - это возможность требовать выкупа земельного участка.

Правовой анализ ситуации с участком на Уводьстрое показал, что судебных перспектив у дела нет. Оспаривание нормативных актов, которые наложили обременение на земельный участок, малоперспективно и приведет лишь к значительным финансовым и временным затратам. Вероятность отмены обременений земельного участка в судебном порядке – бесконечно малая величина.

Единственный способ защиты, который имеется в связи с уменьшением объема прав на земельный участок, – требовать компенсации по аналогии с пунктом 7 статьи 23 Земельного Кодекса РФ либо предъявить иск к продавцу о взыскании убытков. Или попробовать признать сделку недействительной, так как вас ввели в заблуждение: вы покупали земельный участок под строительство, а строить на нем нельзя, если бы вы знали, что строить нельзя, то тогда не заключили бы никогда эту сделку. Но перспективы таких исков весьма туманны и шансов на успех фактически нет.

 Внимание! Не купите пустышку

В шутке «Русский человек, получив постановление о сносе гаража, сразу же дает объявление «продаю гараж!» есть только доля шутки. А остальное правда. Наверняка найдутся умники, которые решат продать ставшие бесполезными участки. Более того, объявления о продаже с подозрительно низкими ценами уже появляются. Так что если вы подыскиваете себе участок, следует быть особенно внимательными. Ведь в документах, которые вам покажет владелец, все будет в порядке. И выписка из ЕГРП ничего не даст – из всех обременений, наложенных на землю, в ЕГРП учитывается только публичный сервитут.

Что же делать? Можно обратиться в Департамент природных ресурсов и экологии Ивановской области.

«В прошлом году, когда вышло постановление, к нам было очень много обращений, чтобы выяснить, входит ли тот или иной участок в границы памятника, - рассказывает заместитель начальника департамента Ольга Кравченко. – Ни одно из обращений мы не оставили без ответа. Сейчас также можно обратиться к нам в департамент, в государственный кадастр недвижимости, удостовериться, что участок не входит в границы памятника природы. Если говорить о новых участках, приватизация земли на территории памятника природы запрещена. То есть распродать землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, уже не получится».

«Есть определенные стандарты поведения – закон говорит о том, что мы сами должны действовать с определенной степенью заботливости и осмотрительности, - добавляет Алексей Шарон. - Американцы вообще исходят из того, что человек, который не в состоянии себя защитить, должен умереть. У нас так прямо не говорится, но ситуация похожа: спасать того, кто ленится думать, не будут. Поэтому нужно собрать максимум информации. Если не уверены в себе – обратитесь к специалистам. Но на этапе подготовки, а не тогда, когда ничего уже сделать нельзя».

 Цитата:

Ольга Кравченко:

«Паспорт на памятник природы оформлен, границы утверждены, сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости. Поэтому все желающие приобрести участок должны понимать, что в отношении этой территории введен жесткий режим охраны. Каждый для себя должен сделать вывод. Основные населенные пункты не вошли в черту памятника, там режим охраны более мягкий. Но и там есть ситуации, когда часть участка попадает в прибрежную охранную зону».

 

 

07 Мая 2015, 11:12 +1449

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...