Общее имущество – чье оно?

Вопросы пользования общим имуществом нередко становятся причиной конфликтов как между собственниками помещений в жилом доме и управляющими компаниями, так и между самими собственниками. Недавний пример – противостояние жителей дома № 17 по ул. Батурина и предпринимателем, который решил построить на придомовой территории склад, не согласовав этот вопрос с собственниками помещений в доме. В ситуацию пришлось вмешаться администрации г. Иванова и разруливать ее, как говорится, в ручном режиме. Чаще всего конфликтные ситуации связаны с использованием чердаков, подвалов и придомовой территории. Юристы комитета по реформированию ЖКХ регионального отделения ОПОРЫ РОССИИ комментируют наиболее типичные примеры таких конфликтов.  Кто в подвале? Вопрос: «В нашем подвале уже много лет располагается коммерческая организация. Теоретически подвал является общедомовой собственностью. Нет ли здесь противоречия? Что делать, если эта организация мешает жильцам?» Ответ: Как правило, подвалы и чердаки относятся к общему имуществу дома, которое принадлежит всем собственникам помещений на праве долевой собственности. Однако до вступления в силу Гражданского и Жилищного кодекса РФ у многих нежилых помещений (подвальных, встроенных, пристроенных) были собственники. Большинство таких помещений принадлежало муниципальному образованию, так как жилые дома находились на балансе муниципалитета. Так что далеко не факт, что конкретный подвал является общедомовой собственностью. Определить статус подвального помещения помогут проектная документация и справки об инженерном оснащении, если таковые имеются. Ключевой момент: Президиум ВАС РФ констатирует, что право общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе и на подвал), построенном до 1991 года, возникло один раз - в момент приватизации первого помещения в доме, а принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты и отдельные их нормы (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново. Конечно, можно попытаться в судебном порядке включить подвал в состав общего имущества, но надо будет доказать, что это общее имущество, что там находятся общие сети, инженерные коммуникации, оно необходимо для жизнеобеспечения дома. Если же это помещение не имеет никаких нагрузок, которые значимы для всех остальных собственников, то оно может и не являться общим имуществом. И может продаваться или сдаваться в аренду без разрешения общего собрания. В противном случае для распоряжения общим имуществом (в том числе для сдачи его в аренду) требуется положительное решение общего собрания собственников. Кстати, право собственника нежилого помещения в жилом доме может обременяться обязанностью обеспечения доступа к общедомовым коммуникациям. Такое обременение прописывается в документации при приватизации помещения. Если же арендатор или собственник нежилого помещения мешает жителям, например, шумом, то надо обращаться в полицию. Административный кодекс предусматривает штрафы за шум после 22 часов.   Вопрос: «Подвал в нашем доме долгое время пустовал, однако недавно его заняла коммерческая организация. На вопросы, на каком основании они это сделали, сотрудники организации не отвечают. Мы считаем, что подвал занят незаконно. Где можно получить информацию о том, кому принадлежит подвал?» Ответ: Такую информацию получить довольно проблематично. В технической документации на дом не отражаются сведения о владельцах помещений, так что управляющие компании такой информацией могут и не располагать. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество такой информации тоже может не быть. Первое, что нужно предпринять в такой ситуации, - это обратиться в муниципальный комитет по управлению имуществом, где есть информация о муниципальном имуществе. Там же можно поинтересоваться, было ли это помещение когда-либо в муниципальной собственности, приватизировалось ли оно, кто купил это помещение. Специалисты комитета по управлению имуществом также могут подсказать, продавалось ли это помещение. Ключевой момент: подвальное помещение не может быть сдано в аренду или продано без ведома домовладельцев, если на дату приватизации первой квартиры в доме данное помещение выполняло обслуживающую функцию.  Можно затребовать от руководства организации, которая располагается в подвальном помещении, документы, подтверждающие их право занимать это помещение – свидетельство о регистрации права собственности или договор аренды. Но практика показывает, что в большинстве случаев такие предприниматели неохотно идут на контакты с жителями. Можно попытаться получить информацию в ресурсоснабжающих организациях. Жителям также надо иметь в виду: если организация находится в помещении незаконно, то, скорее всего, у нее нет договоров с ресурсоснабжающими организациями, поэтому за электроэнергию, потребленную такой фирмой, зачастую приходится платить жильцам. Энергетики помогут выяснить, есть ли договор и каким образом фирма подключена к электроснабжению. В конце концов, если вы достоверно установите, что подвал занят незаконно, надо обращаться в суд. Вопрос: «В состав общего имущества нашего дома входит подвальное помещение, оно не используется. Можем ли мы, собственники, сдать его в аренду или продать, получив таким образом дополнительные деньги на ремонт?»  Ответ: Безусловно, собственники на общем собрании могут принять решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам. Обычно собственники передают полномочия на сдачу в аренду управляющей компании или правлению ТСЖ с условием, что полученные в качестве арендной платы средства будут направляться на благоустройство или ремонт. В конце года УК должна отчитаться перед собственниками, сколько денег было таким образом получено и на что они потрачены. Кстати, в аренду можно сдавать и поверхности стен дома и крышу – под объекты наружной рекламы, например. В принципе, можно и продать часть общего имущества, скажем, подвальное помещение, если там нет коммуникаций и оно не используется для жизнеобеспечения дома. Но это довольно сложная процедура, хотя бы потому, что необходимо согласие всех без исключения собственников. А подобное единодушие наблюдается очень редко. Правление ТСЖ или ЖКС имеют право продать часть имущества, принадлежащего самому ТСЖ, но не общего имущества дома.  Сарайные страдания Вопрос: «Я купила квартиру в старом доме. У всех соседей есть хозяйственные сараи во дворе, однако мне ключей от сарая продавец не передал. В доме говорят, что у нашей квартиры сарая нет. А он нам очень пригодился бы. Что делать? Решать вопрос на общем собрании?» Ответ: Закон эти вопросы не регламентирует. По действующему Жилищному кодексу хозяйственные сараи в подвалах и на придомовой территории вообще оказываются вне правового поля, так как и подвалы, и придомовая территория – это общее имущество, а собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Так что в данном случае лучше договориться с соседями. Конечно, можно этот вопрос вынести на общее собрание или на правление ЖСК или ТСЖ, или на совет дома, но результат не гарантирован.  Парковка преткновения Вопрос: «Владельцы автомобилей паркуют их во дворе. Имеют ли они на это право?» Ответ: Само понятие «двор» надо конкретизировать. У каждого дома есть придомовая территория, которая является общедомовым имуществом собственников помещений дома. Как будет использоваться эта территория, должно решать общее собрание собственников – только они правомочны установить пределы использования придомовой территории. Границы придомовой территории можно узнать из кадастрового плана – он входит в техническую документацию на дом и должен быть у управляющей компании или в правлении ТСЖ. Если кадастрового плана нет, то, скорее всего, участок не выделен, и собственникам (любому из них) надо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о формировании участка. В домах старой застройки нередко придомовые участки большие и соответствуют территории двора. Если дом строился ЖСК, то здесь часто участки тоже довольно значительные. Но нередко придомовая территория очень невелика – 2-3 метра от отмостки дома, а все остальное относится к землям городских поселений или городских округов. То есть ответственность за такой двор несет муниципальное образование. Так что прежде чем решать, как использовать двор, надо понять, чья это территория.  Вопрос: «Я ставлю свою машину во дворе – больше некуда. Соседи делают то же самое, причем некоторые начинают выгораживать для себя отдельные машиноместа (вкапывать столбы, вешать цепи). Могут ли они это делать? А если двор один на несколько домов, как быть тогда?» Ответ: Подобные действия недопустимы. Если спорное место парковки находится на придомовой территории, то она относится к общему имуществу дома и собственник не осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности. Если же это земли городского поселения или городского округа, то получается, что автовладелец незаконно присваивает муниципальную собственность. Для того чтобы пресечь подобные действия, можно запретить автовладельцу выгораживать место для парковки решением общего собрания, а если он не подчиняется, обращаться в суд. Но гораздо проще попытаться договориться по-хорошему.  Вопрос: «Может ли часть участка придомовой территории использоваться под точечную застройку?» Ответ: Производить какие-либо строительные работы на придомовой территории, при условии, что земельный участок сформирован и надлежащим образом зарегистрирован, можно только с согласия общего собрания собственников. И неважно, что именно строят: ларек, детскую площадку или капитальное строение. Если такое строительство ведется, то собственники могут или сами обратиться в суд с требованием снести объект незаконного строительства, или уполномочить на это управляющую компанию.   С мечтой о мансарде Вопрос: «Я – владелец квартиры на последнем этаже. Чердаком никто не пользуется, и я хочу использовать его для оборудования мансарды. С кем это согласовывать? Кому я должна денег? Может ли кто-то мне помешать? Можно ли сначала провести работы, а потом все узаконить?» Ответ: Мансарду оборудовать можно, но только с согласия всех собственников этого дома, полученного на общем собрании. Потому что чердак – это общее имущество, а вы хотите получить его в свою собственность. Вообще, вопросы по узакониванию перепланировок, особенно если вносятся изменения в несущие конструкции, очень сложны. И если кто-то из ваших соседей будет против, то он может обратиться, например, в жилищную инспекцию, сообщить о незаконной перепланировке. Если общее собрание по вопросу передачи вам в собственность мансарды вообще не проводилось, то собственники других помещений дома могут через суд потребовать изъять у вас это помещение и вернуть его в первоначальный вид. И скорее всего, суд вынесет решение в их пользу, даже если вы успели задним числом зарегистрировать право собственности на мансарду. Если общее собрание проводилось и отказало вам в передаче мансарды, то в течение полугода вы можете в суде оспорить это решение. Но не факт, что суд пример вашу сторону, так как нужно будет доказать, что это помещение вам необходимо.  Напомним, что вопросы, связанные со сферой ЖКХ, можно направлять на электронный адрес info@chastnik.ru  
17 Августа 2011, 17:50 +2800

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...