Регионы инициативнее центра по всем вопросам развития ипотеки

Любовь федеральных властей к ипотеке похожа на зажигалку: вспыхнет-погаснет. В Москве в очередной раз началось бурное обсуждение перспективности ипотечного кредитования. На этот раз в правительстве России ипотека обсуждалась как возможность оживления финансовых рынков. Что это - новая оттепель или все-таки начало серьезной работы. Мы обратились к заместителю начальника Управления по жилищной политике и ипотечному кредитованию г. Иванова Александру Борисовичу Петрухину с просьбой прокомментировать, насколько реальны планы правительства и как сейчас развивается ипотечное кредитование в Иванове.

- Концепция развития ипотеки принята еще в 2000 году. Первые лица произнесли в ее поддержку немало слов, приняты основные законы, а между тем ипотекой воспользовались не более 1 % жителей России. В чем причины?

- Можно выделить следующие ключевые проблемы, решение которых обеспечивает необходимые условия для "запуска" ипотеки и гарантирует ее дальнейшее устойчивое развитие. Прочие проблемы, по существу, являются их составной частью.

Такими ключевыми проблемами ипотеки являются:

- несовершенство законодательной базы;

- "дороговизна" кредитных средств, то есть высокий уровень процентной ставки по ним;

- высокая стоимость жилья по сравнению с доходами населения;

- отсутствие гарантий защиты прав и законных интересов участников ипотечного процесса;

- отсутствие надежных источников "дешевых" средств в необходимом объеме для массовой выдачи ипотечных кредитов.

- Михаил Касьянов на заседании правительства сказал, что ипотека - не только способ развития жилищного строительства, но и возможность оживить финансовые рынки с помощью будущей эмиссии ипотечных ценных бумаг. Как вы прокомментируете его слова?

- Касьянов не сделал в этом вопросе никакого открытия. Об этом свидетельствует многолетняя практика развития ипотечного механизма в западных странах. Объем долговых ценных бумаг в обращении на начало 2002 года в США составил 18,5 трлн. долл. (в России - 125 млн долл.), в том числе ипотечных ценных бумаг в США - 4,1 трлн. долл. (в России - 0). Ипотечные ценные бумаги в форме облигаций, обеспеченных залогом закладных, являются высоко ликвидными ценными бумагами и несомненно способны оживить российский финансовый рынок. Но для этого предстоит еще много сделать в плане разработки нормативно-правового обеспечения механизма выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг прежде всего на федеральном уровне. Первый и пока единственный в России эксперимент по выпуску ценных бумаг был проведен в городе Сарове Нижегородской области. Но они выпустили ценные бумаги и сами же их выкупили, объяснив это тем, что нужно сначала самим отработать механизмы выпуска и размещения и понять, какие могут возникнуть проблемы.

И это подтверждает общую тенденцию - по всем вопросам развития ипотеки в России больше инициативы проявляют регионы, на федеральном уровне поддержки оказывается очень мало. В итоге сейчас в каждом регионе существуют свои схемы ипотеки, и, конечно, их нужно приводить к единым стандартам на федеральном уровне.

- Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию в конце августа обратилось в правительство РФ с предложением кредитовать граждан под 18 % годовых в рублях при условии допуска к деньгам Пенсионного фонда. Несмотря на то, что главе Минэкономразвития Герману Грефу идея вовлечения ипотечных денег в ипотеку очень не понравилась из-за повышения рисков, Михаил Касьянов подписал постановление, разрешающее Пенсионному фонду вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Насколько реально осуществление подобного проекта?

- Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) заключило в Пенсионным Фондом РФ договор о намерениях, согласно которому средства Пенсионного фонда в размере 2 млрд руб. предусматривается размещать в ипотечных ценных бумагах. При этом в рамках целевой федеральной программы "Жилище" предоставлены государственный гарантии по заимствованиям ОАО АИЖК в размере 9 млрд руб. - по 3 млрд руб., начиная с 2003 года, и поэтому есть все основания предполагать, что с 2003 года начнется кредитование региональных ипотечных программ на федеральном уровне. Но АИЖК требует от региональных представительств соблюдения очень жестких стандартов, из 53 регионов, которые начали внедрять у себя ипотеку, только два соответствуют этим стандартам. Мы сейчас ведем переговоры с Москвой по вопросам адаптации этих стандартов к ивановским условиям.

- Каков будет общий механизм выпуска и обращения этих ценных бумаг?

- К настоящему времени в Иванове выделено 150 ипотечных займов на общую сумму 15 млн руб., из них - 5 млн руб. заемщики уже возвратили, а задолженность составляет около 10 млн руб. Эта задолженность может являться обеспечением ценных бумаг, приобретаются как физическими, так и юридическими лицами. Но наиболее вероятен вариант, когда закладные будет выкупать Федеральное агентство. Средства в размере 10 млн руб., полученные от продажи ипотечных ценных бумаг, будут направляться на рефинансирование ивановской ипотечной программы. В общих чертах схема такова: выпустили ценные бумаги - получили федеральные деньги - выдали их в виде кредитов - вернули. Сейчас АИЖК предлагает кредиты под 18 % годовых.

- Каким образом средства фондового рынка могут помочь региональным заемщикам ипотечных кредитов? Для кого еще в регионах может быть интересна работа с ипотечными ценными бумагами?

- Главная проблема развития ипотеки в Иванове - это дефицит финансовых ресурсов на ипотечное кредитование. Развитие финансового рынка обеспечит региональному оператору допуск к дополнительным источникам финансирования, что позволит увеличить число и размер предоставляемых кредитов. Региональный оператор - это лицо, которое должно организовать выпуск ценных бумаг и обеспечить их сопровождение.

По большому счету, заемщикам ценные бумаги интересны постольку - поскольку; они намного важнее для нас, так как это, в первую очередь, инструмент получения дополнительных денег. Коммерческий вариант развития ипотечного механизма привлекателен в регионах для многих участников ипотечного рынка, в том числе, для банков, агентств недвижимости и строительных организаций. Но условий для такого варианта развития ипотеки в настоящее время нет ни только в Ивановской области, но и в России в целом. Попытки его реализации в Иванове были предприняты "Ивановским центром недвижимости", но они не увенчались успехом. Московский двухлетний опыт в этом направлении тоже оказался отрицательным, о чем было сказано мэром Москвы Юрием Лужковым во время выступления на Межрегиональной конференции по ипотеке в Совете Федерации 9 июня 2000 года.

В Иванове реализуется социальный вариант ипотечного кредитования жилья, который предусматривает обязательную бюджетную поддержку. Интерес коммерческих организаций к этой программе незначителен, а их предложения в настоящее время неприемлемы, поскольку значительно увеличивают нагрузку на региональный и местный бюджеты. Поэтому предоставление ипотечных займов и дальнейшее их обслуживание осуществляет администрация города. То же можно сказать в отношении работы с ипотечными ценными бумагами.

Галина Кузнецова

23 Сентября 2002, 17:32 +60

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...