Справиться с управлением

Понятно, что мгновенно перевести на новый способ управления весь жилищный фонд невозможно. Этому будет предшествовать организационный период, тем более долгий, чем менее активны и осведомлены о своих правах и обязанностях жители. Чужой опыт Проблемы и опыт регионов по их преодолению обсуждались на конференции «Законодательное обеспечение и правоприменительная практика коммерческого и некоммерческого управления многоквартирными домами и защиты прав потребителей жилищных и коммунальных услуг», прошедшей в Москве в конце августа и организованной московским Центром управления жилыми домами, ЖСК, ЖК и жилтовариществами. В работе конференции приняли участие представители более сорока регионов. Как показало обсуждение, что во многих муниципальных образованиях ситуация схожа. Основных проблем несколько – это просвещение жителей, организация собраний по выбору способа управления многоквартирным домом, необходимость капитального ремонта жилищного фонда, а также защита прав потребителей, в том числе и в отношении формирования тарифов. Как говорит юрист компании «Эталон-сервис» Ирина Керецман, принимавшая участие в конференции, в большинстве регионов жители и власти настроены работать над организацией ТСЖ, так как это позволит собственникам квартир реально взять управление в свои руки, а также снизить тарифы на коммунальные услуги. Без помощи власти здесь не обойтись, и в ряде городов всю работу по организации ТСЖ берут на себя органы местного самоуправления. Так произошло Саратове, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге. В Саратове уже разработан порядок передачи дома гражданам: для этого создается специальная комиссия, в которую входят представители администрации города, МУП ЖКХ, собственников жилых помещений, независимые эксперты. Комиссия составляет акт о передаче дома и смету по приведению его в надлежащее состояние. После чего МУП ЖКХ в добровольном или принудительном порядке устраняет недостатки. На рынок управляющих организаций Саратова выходят представители частного бизнеса. По договору содержанием и ремонтом жилья в городе занимаются порядка тридцати частных фирм. Опыт Санкт-Петербурга оказался вполне позитивным. Там уже действуют ряд ТСЖ, которые добились реального снижения тарифов на коммунальные услуги. Администрацией Нового Уренгоя подписано специальное распоряжение, призванное создать условия для эффективного участия жителей в управлении многоквартирными домами. Первым этапом станет информационно-разъяснительная работа с населением (статьи в СМИ, опросы населения, встречи и собрания, обучение актива для управления многоквартирными домами). В регионе уже действуют два ТСЖ и территориальное общественное самоуправление в двух районах. В Приморском крае нашли решение проблемы капитального ремонта: администрация приняла решение выделить на эти цели 30% краевого бюджета. Гладко было на бумаге… …да забыли про овраги. Жилищный кодекс –яркая иллюстрация этого выражения. «Овраги» нового ЖК – дома, которые жителям не силам будет отремонтировать на собственные средства. Именно плачевное состояние старого жилищного фонда вкупе с очевидным нежеланием властей погасить долги, накопленные по капитальному ремонту, могут стать наиболее серьезной социальной проблемой. Именно так произошло в Калуге, по масштабам вполне сопоставимой с Ивановом. По оценке депутата Законодательного Собрания Калужской области Евгения Мальцева, 90% общей площади кровли жилищного фонда города нуждается в замене, 50% домов требует полной замены системы отопления и водоснабжения. Как отметил Евгений Мальцев, региональные власти практически повсеместно очень неохотно признают жилье ветхим, ведь это значит взять на себя ответственность за его дальнейшую судьбу. В результате в России официально признано ветхим только 4% жилого фонда. Как считает Евгений Мальцев, жилье должно передаваться гражданам поэтапно, по мере его приведения в нормальное состояние. А выход для жителей – требовать проведения ремонта, за который они платили много лет. В Калуге только в 2004 году Обществом защиты прав потребителей коммунальных услуг было выиграно 50 гражданских дел по понуждению ЖКХ областного центра к производству конкретных работ: ремонт кровель, межпанельных швов, систем центрального отопления, объектов благоустройства и т.д. Мнение о том, что ситуацию по передаче жилищного фонда гражданам нужно постоянно контролировать, близко начальнику управления по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ федеральной антимонопольной службы Михаилу Евраеву. На конференции он отметил, что служба намерена перевести естественных монополистов на схему работы по системе госзаказа. Все тарифы должны размещаться на официальных сайтах органов местного самоуправления. При изменении и тарифов должны проводиться общественные слушания. По данным антимонопольной службы России в ряде случаев стоимость капитального ремонта составляет 70% от цены на новую квартиру. Поэтому антимонопольная служба будет настаивать на том, чтобы государство приняло на себя часть расходов по капитальному ремонту жилого фонда. В ряде случаев представители регионов отмечают, что главная задача местной власти - обеспечить плавное вхождение в реформу, провести разъяснительную работу среди горожан, чтобы они активнее пользовались своими правами, «прописанными» в новом жилищном законодательстве. А что у нас? Как считает заместитель главы администрации города Сергей Бразер, переход к новым способам управления многоквартирными домами будет далеко не простым, какой бы способ жители в итоге не выбрали. И причин здесь несколько. Первая – это слабая активность жителей, и, как следствие, слабая их информированность. По закону жители должны провести собрание или заочно выбрать форму управления домом, заполнив специальные бюллетени, но кто должен напечатать и раздать эти бюллетени, Жилищный кодекс не оговаривает. Администрация города Иванова решила взять это на себя. Представители домоуправлений прошли специальное обучение, чтобы грамотно разъяснять людям отличия способов управления многоквартирными домами. Но несколько пробных собраний, которые были проведены в городе, наглядно продемонстрировали – люди не заинтересованы в том, чтобы принять решение, на собрания пришла в лучшем случае половина жильцов. И уж тем более, никто не жаждет взять ответственность за свой дом на себя. Привыкнув ругать МПЖХ, обслуживающие организации, городскую власть и т.д., жители вовсе не поддерживают провокационные предложения властей: «Хорошо, давайте их всех уволим, и вы будете все вопросы решать самостоятельно». «Как самостоятельно? Нет, уж лучше пусть все остается, как было!» Из всего жилищного фонда Иванова всего около трехсот домов, в которых приватизировано 100% квартир. Теоретически они полностью готовы к созданию ТСЖ. А общее количество приватизированных квартир составляет примерно 64%. Кроме властей, инициативу проявляют сегодня и юридические и консалтинговые фирмы, для которых организация ТСЖ, ведение их дел – это новая сфера деятельности, не поделенный рынок, объем которого в перспективе может быть очень велик. Жителям, которые решатся на учреждение товариществ собственников жилья, понадобятся специфические знания о конструктивных особенностях дома, периодах обследования инженерных конструкций, ведении бухгалтерии и т.д. Помощь профессионалов может оказаться весьма полезной, и вполне возможно, что вновь созданные ТСЖ пойдут на то, чтобы ее оплачивать. Со своей стороны городские власти настроены организовать специальные курсы на базе ИвГУ или ИГАСА для руководства ТСЖ. Правда, есть одно «но»: курсы «по определению» должны быть платными, и это может заметно снизить количество желающих их пройти. То есть – каждое лыко в строку – мы снова приходим к тому, что выбрать управляющую компанию для жителей будет проще, чем учиться управлять домом самостоятельно. Менять ее мы сможем раз в год, а значит, к выбору стоит подойти со всей ответственностью. По сути, управляющая компания должна быть промежуточным звеном между жителями дома и подрядчиками. Но круг ее полномочий не так уж и велик: с организациями, поставляющими электроэнергию, воду и газ у жителей прямые договорные отношения. Остаются вывоз мусора, благоустройство, текущий и капитальный ремонт. По прогнозам администрации, рынок обслуживающих организаций сформируется не сразу. Как отметил Сергей Бразер, пока у него нет заявок от организаций, которые хотели бы предложить себя в качестве обслуживающих компаний. Но, собственно, пока администрация не только не объявляла конкурс, но и не разработала критерии, которым управляющая компания должна будет соответствовать, чтобы в нем участвовать. Правительство РФ еще готовит основу этого документа. И еще: в областном центре уже есть негативный опыт, когда представители малого бизнеса брались обслуживать дом, а затем пропадали. «Это бизнес, - отметил С. Бразер, - и в нем крутятся огромные деньги, но получить реальную прибыль непросто. Поэтому предприниматели, скорее всего, отнесутся к вхождению в него осторожно». Если жители дома не смогут придти к единому мнению, то управляющую компанию им назначит городская администрация – по результатам конкурса. Существующие ЖРЭУ и МУПы будут участвовать в предстоящем конкурсе на общих основаниях. Отчасти проблемой является то, что на сегодня 20 домоуправлений не являются юридическими лицами. Каким образом они могут изменить статус – вопрос открытый. В ряде СМИ уже идет разговор о возможном акционировании ЖРЭУ. Но для того, чтобы провести акционирование, понадобится решение Ивгордумы, которая пока выступает против. В городской администрации считают, что акционирование – не единственный путь. Домоуправления могут оставаться без статуса юридического лица. В таком случае в договорные отношения с жителями будет вступать МПЖХ. Для участия в конкурсе обслуживающим организациям придется разделить управляющие и исполнительные функции. И, как считает Сергей Бразер, у них будет немало шансов для победы в конкурсе, поскольку сильных конкурентов на горизонте не видно. Забота администрации – грамотно сформировать пулы, за которые будут бороться управляющие компании. Естественно обслуживать новые дома гораздо выгоднее, но старый фонд тоже должен быть распределен. Он составит своеобразную «нагрузку» к новому жилищному фонду. Кроме того, принципиальное значение имеет объем жилищного фонда, который будет находиться в управлении компании. Тут действуют определенные экономические законы: брать в управление слишком маленький участок экономически нецелесообразно, а с излишне большим можно уже и не справиться. Как считает Сергей Бразер, оптимальный участок для обслуживания - 400-500 тысяч квадратных метров. Учитывая, что весь городской жилищный фонд составляет порядка 7 млн. квадратных метров, для его обслуживания понадобится примерно 14-15 компаний. То есть с этого рынка придется уйти даже некоторым существующим организациям. Как ожидают городские власти, в Иванове одним из наиболее сложных моментов будет вопрос капитального ремонта при переводе жилищного фонда в собственность граждан. По закону администрация может выделить на эти нужды деньги. Именно может, а не должна. Непросто будет договориться и самим жильцам, поскольку богатые и бедные пока еще зачастую живут в одних и тех же домах. И если одни готовы «скинуться» на ремонт, то другие не могут этого сделать физически. «Будет буза», - считает Сергей Бразер. И чем кончится дело – покажет время, как ни банально это прозвучит. А времени до 1 марта осталось не так уж много... Марина Москалева
04 Октября 2005, 16:19 +135

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...