ТСЖ: торопитесь сохранить жилье

Отопительный сезон только-только начался. Кто-то вздохнул с облегчением, наконец-то, в квартирах потеплело. Кто-то еще поеживается от холода и пытается сохранить тепло в квартирах с помощью обогревателей. Присоединяясь к радости тех, кого отопительное счастье уже настигло, «Частник» попытался разобраться с тем, что означает «жилищно-коммунальные услуги высокого качества» и дать рекомендации для тех, кто не получает услуги должного высокого качества.

Коммунальные услуги в идеале

Все параметры качества жилищно-коммунальных услуг определены еще экс-главой Иванова Валерием Троеглазовым в 1998 году. Его постановление «Об условиях оплаты при снижении качества коммунальных услуг» действует до сих пор. По нему, квартиры ивановцев должны отапливаться в течение всего отопительного сезона, длительность которого устанавливает мэрия. При этом температура воздуха в помещении должна варьироваться от 18 до 20оC. Если же тепла в квартире в течение всего отопительного сезона не было, или температура была ниже положенной, оплата должна либо снижаться, либо вообще не взиматься.

Горячая вода должна подаваться (опять-таки в идеале), 344 дня в году. 21 день отведен на плановые ремонтные работы. Температура воды, поступающей в квартиры, должна быть не ниже 55-60о С (такой водой нельзя обжечься, и в то же время она достаточна для расщепления природных жиров – так по научному называется смывание грязи с посуды, одежды, рук и прочих частей тела). Если вода по каким-то причинам отсутствует – требуйте перерасчета. При снижении положенной температуры, допустим до 40-45о С, потребителю при оплате этой услуги предоставляется скидка в 50%.

Газоснабжение, лифты и система комплексного телевидения должны работать без перебоев за исключением планового ремонта, на который отводится один день. Жители обязаны быть оповещены о проведении подобных ремонтных работ заранее.

Твердые бытовые отходы вывозятся исходя из плановых норм накопления в соответствии с маршрутным графиком. Если мусор не вывозится достаточно долго (неделю и больше), вы имеете право потребовать перерасчет и не оплачивать услугу полностью.

Что касается непланового ремонта жилых домов, например, протечки кровли, разбитых оконных стекол в подъездах, неисправности мусоропровода или повреждения единственного кабеля, питающего дом, – эти сбои должны устраняться в течение суток. А непредвиденные аварии трубопроводов холодного/горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования или канализации – устраняются, как сказано в документе, немедленно.

Руководство к действию

Если одна из коммунальных услуг (отопление, горячее/холодное водоснабжение, канализация, лифт или система приема телевидения) отсутствует во всем доме, его жителям или работникам ЖРЭУ необходимо составить акт о неполучении услуги, с которым следует обратиться в мэрию (в МПЖХ). После чего жильцам дома делается перерасчет.

Если определенной услуги, например, отопления или горячей воды, лишены жильцы одной квартиры, им необходимо подать заявку в домоуправление. На ее основе мастер составляет акт, который подписывают жильцы этой квартиры. После чего им обязаны сделать перерасчет оплаты коммунальных услуг. Подобный акт нужно составить в десятидневный срок с момента прекращения или некачественного обеспечения услугами. Этот момент должен быть отмечен в журнале ЖРЭУ. Однако надо помнить, что перерасчета не будет, если перерыв в предоставлении коммунальных услуг был связан с устранением угрозы жизни, здоровью или имуществу жильцов.

Что это такое ТСЖ?

Это все в идеале. Что происходит в реальности – вы сами знаете. Если вас не устраивают качество работы слесаря, опоздания сантехника или холод и выбитые стекла в подъездах, и если вы готовы заняться обслуживанием коммунальных нужд дома самостоятельно, то вам лучше всего создать товарищество собственников жилья.

Об особенностях ТСЖ как формы управления своим домом лучше всего информированы в комитете по жилищно-коммунальному хозяйству ивановской мэрии.

По определению, ТСЖ - это некоммерческая организация домовладельцев, созданная для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме (от лат. con. - вместе и dominium - владение, совладение).

Для чего создаются?

Главное достоинство ТСЖ - эффективное совместное использование общего имущества. Товарищество - это идеальная форма самоуправления, когда людям, живущим в многоквартирных домах, дается возможность самим выбирать форму обслуживания и содержания жилья, в качестве работодателя нанимать именно тех сантехников, электриков, дворников, которые добросовестно относятся к своим обязанностям, и оплачивать только фактически оказанные услуги. Состояние ремонтной техники, распределение поступивших средств контролируется правлением товарищества и, что важно, самими жильцами.

Руководят ТСЖ председатель, управляющий, главный инженер и наемные рабочие, имеющие допуск ко всем видам работ. В задачу последних входят ежедневные осмотры подвалов, гаражей, тепловых узлов. В квартирах жильцов бывают, если возникают подозрения в расходных составляющих по воде, теплу, электроэнергии, но не реже одного раза в месяц.

Последствия подобного контроля не заставляют себя ждать: техническое и санитарное состояние здания обеспечивается лучше, сохраняется первоначальный рыночный уровень стоимости недвижимости, сокращаются затраты на обслуживание и коммунальные услуги.

Кроме всех прочих достоинств, ТСЖ может еще и зарабатывать на собственной недвижимости. К примеру, товарищи-собственники могут использовать землю, находящуюся в распоряжении ТСЖ для того, чтобы поставить на ней торговый павильон, размещать на стенах дома наружную рекламу, сдавать первые этажи и подвальные помещения в аренду. Мало того, что ТСЖ будет получать доходы от аренды, так, по закону, оно имеет право и на получение части прибыли от работы тех, кто разместится на арендованных площадях. Наружной рекламой ивановские ТСЖ пока не заинтересовались, а вот коммерческая аренда их привлекает даже очень.

Как создать ТСЖ?

Решение об образовании товарищества принимается на общем собрании жильцов, на котором должны присутствовать домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% голосов общего числа домовладельцев. Решение принимается большинством присутствующих. На этом же собрании принимается и устав товарищества, выбирается совет ТСЖ и управляющий имуществом и рассчитывается размер ежегодных членских взносов. Как минимум, раз в год проводится общее собрание, на котором председатель отчитывается о расходовании средств.

После того, как принято решение о создании ТСЖ, его надо зарегистрировать. Для регистрации кроме Устава нужны следующие документы: заявление, выписка из протокола общего собрания собственников, список собственников, принявших решение о создании ТСЖ, квитанция об оплате регистрационного сбора.

В общей сложности на подготовительные работы уходит около двух месяцев. После регистрации ТСЖ как и любое другое юрлицо встает на учет в налоговой инспекции, потом открывает расчетный счет в банке – далее везде (о «прелестях» отечественной регистрации в различных госорганизациях и внебюджетных фондах знают на своем опыте многие). В принципе, новые законы, принятые летом этого года, позволяют не регистрировать ТСЖ, ограничиваясь заявительным характером его существования. Однако налоговая инспекция предупреждает, что в том случае, если ТСЖ начнет предпринимательскую деятельность без регистрации, то все доходы могут быть изъяты в местный бюджет. Противоречие между федеральным законом и налоговыми инструкциями пока не ликвидировано.

Как управлять имуществом?

Для управления имуществом ТСЖ имеет право создать собственное домоуправление или заключить договор на обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности. В Иванове чаще практикуется именно вторая форма. Как правило, администрация города при наличии в доме квартир, других помещений, находящихся в муниципальной собственности, принимает участие в деятельности товарищества.

Однако ивановские ТСЖ в большинстве своем создаются на базе новостроек, поэтому, как правило, участие городских властей в ТСЖ минимально.

Когда возникают проблемы?

Сам процесс создания и регистрации ТСЖ не отличается легкостью и быстротой (см.выше).

Нередка ситуация, когда ТСЖ создается на энтузиазме жильцов и становится, ясно, что профессиональных управляющих жильем, которые одинаково хорошо разбираются и в бухгалтерии, и в счетчиках воды – нет. Кадровый голод в Иванове компенсируется взаимопомощью участников разных ТСЖ – достаточно распространена практика, когда один юрист или внешний консультант другого профиля сотрудничает с несколькими ТСЖ.

Когда ТСЖ создается по решению застройщика проблемы возникают в двух случаях. Застройщик назначает председателя ТСЖ, а тот не устраивает жильцов. Либо второй вариант – возникают проблемы с оплатой жилищно-коммунальных услуг в момент перехода прав собственности от застройщика к ТСЖ.

Бывает и так, что председатели ТСЖ как руководители самостоятельных организаций без должного контроля со стороны жильцов или других заинтересованных организаций могут злоупотреблять своими правами, когда по незнанию, когда – намеренно. В Ивановской практике были и такие случаи, что председатели не просто злоупотребляли своими правами, а исчезали с деньгами жильцов. Искать их приходилось через суд. Оптимальный выход – исключить оборот наличных денежных средств. Деньги со счета товарищества должны напрямую перечисляться в организации, с которыми заключен договор.

Реальная экономия за услуги ЖКХ возникает в том случае, если дом обеспечен счетчиками не только электроэнергии, но и счетчиками воды и тепла. При этом максимальный эффект экономии достигается в том случае, если здание оборудовано домовыми счетчиками тепла и водомерами, а также счетчиками горячей и холодной воды в каждой квартире. Понятно, что все это себя окупит, но первоначальные затраты велики.

На фоне остальных городов России в Иванове количество ТСЖ растет как на дрожжах (по данным Госкомстата за 2003 год). Хотя даже при имеющихся в наличии ТСЖ (около 200 на 3,5 тысячи жилых домов) еще рано говорить о высокоразвитом чувстве ответственности наших горожан за свое жилье. А может, ивановцам стоит предъявлять большие требования к качеству ЖКУ.

Мы не настаиваем на том, что ТСЖ – это лучшая форма для общения с коммунальщиками, у нее достаточно своих минусов. Однако пока именно ТСЖ дает возможность изменить ситуацию с обслуживанием дома своими силами, не дожидаясь манны муниципальной. Если вы пока еще не стали членом ТСЖ, то телефончики ЖРЭУ должны быть у вас всегда под рукой.

Мария Востокова

Галина Кузнецова

12 Октября 2004, 11:00 +94

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...