«Войны» за дома: победителя определяет суд

Что делать, если вам присылают двойные квитанции за жилищно-коммунальные услуги?

Анна Семенова

Ко всем жилищно-коммунальным напастям в последние несколько лет прибавилась еще одна: так называемые «двойные» квитанции. Это происходит, когда жители решают отказаться от услуг управляющей компании, которая уже много лет управляла их домом, и заключить договор с другой УК. Обычно «старая» УК дом без «боя» не отдает. Итог – многомесячные судебные разбирательства и получение квитанций и от «старой», и от «новой» УК. Почему смена управляющей компании часто приводит к таким проблемам? Что делать в этом случае жителям? В этих вопросах попытаемся разобраться вместе с начальником управления ЖКХ администрации г. Иванова Евгением Бадигиным.

 За что боремся?

 Сразу оговоримся: случаи получения «двойных» квитанций в Иванове пока (или уже?) не приобрели массовый характер. Обычно подобные казусы происходят в начале года максимум в нескольких десятках многоквартирных домов. В этом году, по данным управления ЖКХ, подобных случаев единицы. Тем не менее, они весьма неприятны и для жителей, которые не понимают, что происходит и какие квитанции оплачивать, и для жилищников, которым люди просто перестают платить.

По большому счету, основная причина всех этих проблем, - передел рынка. Причем передел, как правило, вполне цивилизованный: жители, недовольные качеством работы «старой» УК (обычно это управляющие компании, созданные на основе бывших муниципальных жилищных компаний), решают передать право управления домом «новой» (зачастую это небольшие УК, созданные уже после жилищной реформы). Случается, правда, и так, что крупные УК начинают «выдергивать» друг у друга дома. Но обычно эти процессы идут относительно тихо.

Скандалы и суды возникают вокруг «вкусных» с точки зрения экономики ЖКХ домов: никто не будет биться за двухэтажный дом на 16 квартир, поскольку расходы на его содержание значительно выше, чем деньги, которые жители платят на эти цели. Споры начинаются вокруг относительно новых многоэтажек и усугубляются тем, что собственников там много и прийти к единому мнению им нелегко.

 Ошибки собственников

Как известно, инициировать общее собрание собственников по вопросу смены управляющей компании (как, впрочем, и по любому другому вопросу) может любой собственник помещения в многоквартирном доме. В соответствии с Жилищным кодексом, собственник должен сначала попытаться провести очное собрание, уведомив жителей дома об этом за 10 дней. Обычно очное собрание признается несостоявшимся из-за отсутствия кворума (далеко не всем жителям хочется куда-то идти, да и подходящих помещений для проведения собраний в холодное время года в наших многоквартирных домах нет). После этого, опять же, уведомив жителей за 10 дней, можно проводить общее собрание в заочной форме, то есть раздав листы для голосования собственникам, а затем собрав их.

Обычно если собственники хотят сменить управляющую компанию, то они вносят в повестку дня вопрос о заключении договора управления с новой УК.

«Это первый подводный камень, который приводит к множеству проблем, - говорит Евгений Бадигин. – Дело в том, что если на момент проведения общего собрания договор со «старой» управляющей компанией еще не закончился (а обычно так и бывает, поскольку значительная часть договоров управления сейчас заключаются не на год, а на 5 лет), то жители сначала должны принять решение о расторжении этого договора. И лишь вторым пунктом ставить вопрос о заключении договора с «новой» УК».

Если же собственники не приняли решения о расторжения договора с прежней УК, то она, в соответствии с действующим законодательством, продолжает управлять этим домом. То есть получается, что на одном доме работают сразу две управляющие компании, и жители, соответственно, должны платить обеим.

Второй скользкий момент – это причины расторжения договора со «старой» УК. Если срок договора с ней еще далек от завершения, то необходимо указывать, почему жители решили отказаться от ее услуг. Статья 165 Жилищного кодекса позволяет досрочно расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет взятые на себя обязательства, выполняет их некачественно или же не в полном объеме. «При этом жители должны иметь в виду: невыполнение, некачественное или неполное выполнение обязательств необходимо будет доказывать, зачастую – в суде», - предупреждает Евгений Бадигин.

Действительно, практически любой гражданин может навскидку назвать десяток претензий к управляющей компании. Однако документальных подтверждений своим претензиям (актов, фотографий и т.д.) зачастую жители не имеют. Управляющие компании пользуются этим и, получив протокол общего собрания с решением расторгнуть с ней договор, обращается в суд – мол, безосновательно отказываются от ее услуг. Так что если вы твердо решили сменить УК, лучше начать запасаться «доказательной базой» ее промахов заранее.

Третий момент: жителям, решившим сменить управляющую компанию, нужно быть готовыми к тому, что «старая» УК может выставить им дополнительные счета. Например, за ремонт внутридомовых коммуникаций или кровли: мол, на вашем доме были выполнены работы на 300 тысяч рублей, из которых жители оплатили лишь 170 тысяч в рамках текущих платежей. Остальные деньги планировалось получить в течение ближайшего года. Так что дом должен «старой» УК еще 130 тысяч, и будьте добры, дорогие жители, заплатить нам их сразу, раз вы расторгаете с нами договор. Обычно УК просто выставляет соответствующие счета, а в суд предоставляет необходимые документы. К этому тоже нужно быть готовым.

«Еще один из наиболее часто применяемых ходов в «войнах» за многоквартирные дома: «старая» УК отказывается передавать «новой» техническую документацию на дом, без которой невозможно осуществлять управление домом», - говорит Евгений Бадигин. Метод борьбы с этим – только судебный: вновь выбранная управляющая компания должна обратиться в суд, чтобы он понудил «старую» управляющую компанию передать ей документы. В период этого судебного разбирательства жители также могут получать две квитанции – от прежней и от новой УК.

 Закавыки закона

Нередко серьезной проблемой для жителей становятся юридические тонкости в оформлении документов – бланков для голосования, протоколов общего собрания и т.д. «Здесь важно знать и очень точно соблюдать все требования Жилищного кодекса, касающиеся технологии проведения общего собрания, подсчета голосов и т.д.», - поясняет Евгений Бадигин. Нередко «старая» УК в суде оспаривает именно юридическую чистоту документов. И если там действительно оказываются ошибки, то суд автоматически признает правоту «старой» УК, даже если она действительно не выполняла взятых на себя обязательств.

Нарушения могут быть самые разные. Например, при проверке протоколов и бланков выясняется, что в голосовании принимали участие давно умершие люди, военнослужащие, находящиеся на срочной службе, несовершеннолетние или те, кто прописан в доме, но не является собственником. Подсчет голосов может вестись «по головам» (то есть один собственник – один голос), а не пропорционально количеству принадлежащих каждому собственнику квадратных метров. Все это может стать причиной для признания решения общего собрания недействительным.

 Мэрия – воздерживается

Ивановцы, как и жители многих других населенных пунктов, до сих пор нередко «за правдой» обращаются в органы власти, в том числе в администрацию областного центра. Однако нынешнее законодательство оставило муниципалитетам очень мало рычагов влияния на ситуацию. «Определенная логика в этом есть: ведь договор заключен между собственниками и управляющей компанией, администрация не может быть посредником в их отношениях, - говорит Евгений Бадигин. – Так что все разногласия должен урегулировать суд».

Единственное исключение – ситуации, когда в доме есть муниципальное жилье. То есть администрация города является собственником и имеет право принимать участие в общем собрании и голосовать за ту или иную УК. В этом случае позиция властей может иметь существенное значение – в конце концов, одна из сторон может выдвигать аргумент, мол, нас и мэрия поддерживает, голосовать за нас будет.

«На самом деле, роль администрации в таких ситуациях часто преувеличивается, - поясняет Евгений Бадигин. – Во-первых, доля муниципальной собственности в домах, за которые ведутся «войны» между управляющими компаниями, очень невелика: основная доля муниципального жилого фонда находится в домах старой постройки, не слишком интересных в плане доходности для УК. В лучшем случае, муниципалитет может владеть одной или несколькими квартирами в относительно новом доме. Так что наша позиция, если исходить из доли голосов, не является решающей. А во-вторых, мы уважаем мнение жителей, считаем, что именно они должны определять, кто будет управлять их домом. Поэтому муниципалитет принимает участие в голосовании по таким вопросам, но выбирает вариант «воздержался».

 

 

20 Февраля 2014, 11:27 +712

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...