Выгодный расклад

Торговые центры растут в Иванове как грибы после дождя. Магазинов размером поменьше с каждым месяцем тоже становится все больше и больше. Но если у крупных торговых центров, как правило, есть своя складская система и строятся они с учетом организации подъездных путей, то у малого бизнеса складская проблема решается не так легко. Как быстро в Иванове можно найти склад? Какого он будет размера и с какими удобствами? Сколько будет стоить его аренда?

Удобство местоположения

Складские помещения предлагаются практически в любом месте города, поэтому найти склад рядом со своей фирмой или арендовать вместе склад и офис сравнительно несложно. Естественно, больше всего возможностей арендовать склад на окраине города: в районе Меланжевого комбината, силикатного завода, рядом с мебельным комбинатом или автовокзалом, на Рабочем поселке, на пр.Строителей и у «Искожа». Есть варианты снять склад в центре города – на ул. Садовой, Громобоя и Жиделева.

Один из самых больших складских комплексов, сдающихся в аренду, находится на ул.Громобоя в промышленном корпусе: 30 тыс. кв.м. площади, подведена железнодорожная ветка, обеспечена постоянная охрана продукции (минимальный размер арендуемой площади - 200 кв.м.). Арендодателям, как говорят риэлтеры, выгодно сдавать площади под склад на территориях промзон потому, что не нужно заниматься рекультивацией земель, которую требуют проводить экологи для жилищного строительства. Для арендаторов выгода в том, что чем больше складской комплекс, тем больше дополнительных удобств может он получить (от наличия весов до возможности пользоваться краном).

Размеры

Площади складов, сдаваемых в аренду, могут удовлетворить практически любые требования: минимальное предложение – 40 кв.м., максимальное - 1500 кв.м., есть промежуточные варианты – 100, 200, 500, 600 кв.м. Наибольшим спросом, по словам риэлтеров, пользуются складские помещения площадью 100-300 кв.м. Высота помещений, сдаваемых в аренду: от 2,5 м (овощехранилище) до 9,5 м (ангар для крупногабаритных грузов).

Кроме местоположения и размера склада для некоторых арендаторов имеет значение и наличие систем отопления. Если одежда или КПБ не требуют особых условий, то некоторые стройматериалы, бытовая химия и косметика очень чувствительны к перепадам температуры.

Ценовая политика

По мнению одних риэлтеров, стоимость зависит от условий аренды – подъездные пути, отопление. Так, к примеру, аренда отапливаемого склада будет, как минимум, в два раза дороже. И самый дешевый отапливаемый склад, таким образом, обойдется арендатору в 80 руб. за кв.м.

По мнению других специалистов, в Иванове складская недвижимость сдается по принципу жилой и офисной: "чем ближе к центру, тем дороже", хотя, как правило, склады в пригороде, лучше оборудованы и стоят дороже. Так, стоимость 1 кв.м. «холодного» склада в районе Центрального рынка составляет 180 руб. в мес., а в районе Меланжевого комбината тот же «холодный» склад, но еще с краном обойдется в 100-120 руб. за кв.м. А один складской метр на Рабочем поселке будет стоить 130 руб. в месяц.

В среднем же, складские помещения сдаются по цене 40-100 руб. за кв.м. И, как правило, договор аренды заключается на один год. Вопрос с предоплатой в каждом случае решается индивидуально с каждым арендатором.

Особенности ивановского рынка

Достаточно часто складирование и торговая деятельность в Иванове совмещаются. Со складов в Иванове продают хлопковолокно и КПБ, аксессуары к мобильным телефонам, приспособления для подъема и транспортировки грузов, рубашки, обувь, различные виды спецодежды, запчасти для швейных машин и сами швейные машины, а также разнообразные продукты.

И если большинство складских помещений в Москве предлагается логистическими компаниями, предоставляющими также и услуги по таможенной очистке, то в Иванове сдачей складов в аренду занимаются агентства недвижимости. В основном сдаются простаивающие цеха или помещения, не отапливаемые зимой, есть и подвальные помещения. Уровень таких складов достаточно низкий, но, к сожалению, приходится довольствоваться тем, что есть. Предложение качественных помещений для хранения товаров практически отсутствует, а инвестировать в этот сектор невыгодно: площади громадные, а отдача от аренды – пока минимальная. В то же время, по утверждению московских экспертов, анализирующих российский рынок недвижимости, рынок складских помещений является наиболее перспективным и быстро развивающимся сегментом коммерческой недвижимости. Расширяется бизнес и у отечественных производителей, и у представительств иностранных фирм. А это, в свою очередь, способствует постоянному росту спроса на современные складские помещения.

Классификация складов

Ивановские агентства недвижимости удобным называют склад с высоким потолком, хорошими подъездными путями и широкими воротами. Традиционная же классификация выделяет три класса складских помещений.

Класс А

Современный складской комплекс класса А должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам и складской инфраструктуры (компьютерная система учета движения грузов, системы погрузки-разгрузки, транспортное хозяйство), охрана, потолки высотой не менее 8 метров, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов.

Класс B

Реконструированные бывшие производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 метров, с необходимыми коммуникациями и оборудованием.

Класс C

Не отремонтированные бывшие производственные помещения или отапливаемые ангары.

Галина Кузнецова

Как будет развиваться рынок аренды складов

Итоги развития рынка складских помещений в прошлом году и прогноз на будущее предоставила компания Colliers International

2003 год был последним в череде лет острого дефицита качественных складских помещений. Начиная с 2004 года, на рынок будут выходить сотни тысяч квадратных метров высококачественных складских помещений. Большинство известных международных складских девелоперов убедились в том, что российский рынок предоставляет огромные возможности для развития, и они уже запускают многофазные проекты - до 300,000 кв. м. Но это тем не менее не должно существенно отразиться на уровне арендных ставок, поскольку спрос был и остается высоким, и насыщение рынка произойдет еще не скоро.

Предложение

Арендаторами или собственниками примерно 70% существующих складских площадей являются логистические операторы; некоторые из них начали строительство новых объектов в 2002-2003 году.

В 2003 году лишь незначительная часть высококачественных складских помещений предлагалась на рынке и была сдана в аренду на стадии строительства. Девелоперами этих проектов являются отечественные компании, которые в последнее время представили несколько успешных и конкурентоспособных проектов. Международные девелоперы в это время находились на стадии внутреннего согласования предстоящих проектов, и они начинают реализовывают их только сейчас

Спрос

Спрос на складские помещения международного качества в 2003 году оставался по-прежнему высоким. Подавляющая часть спроса на помещения международного класса исходит от производителей и импортеров товаров повседневного спроса (FMCG), продуктов питания, ритейлеров, а также, в меньшей степени, – от компаний, специализирующихся на компьютерах и оргтехнике, строительно-отделочных материалах, упаковке и др.

Земельные участки

Определенная задержка в развитии рынка складских помещений всегда обусловливалась закрытостью и неразвитостью рынка земельных участков. В результате серии изменений в законодательстве, направленных на его упрощение, (правда, не пользовавшихся особой поддержкой местных властей), в данном сегменте рынка наблюдается несомненная активность.

Практика заключения договоров аренды складских помещений

Практика на данный момент Прогноз
Срок аренды От 3 до 5 лет Без изменений, однако, более распространенными станут договора на более длительный срок (до 10 лет)
Расторжение договора По истечении 3-го года срока аренды, или иначе по договоренности сторон Те же, или более гибкие условия для арендатора
Возможность продления договора аренды Приоритетное право на расширение в существующем складском комплексе Станет еще более применимо, поскольку арендаторы будут заботиться о возможности гарантированного расширения своих площадей
Пересмотр размера арендной платы Не принят Долгосрочные договора аренды могут включать пункт о пересмотре арендной платы в сторону ее снижения
Индексация арендной платы Не принята Может получить некоторое распространение, в особенности среди американских девелоперских компаний
Предоплата при заключении договора аренды От 3 до 6 месяцев Без изменений, однако, может появиться большая гибкость как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя
Порядок платежей Ежеквартальные авансовые платежи Без изменений
Обеспечительный / страховой депозит От 1 до 3 месяцев; часто может быть заменен банковской гарантией или гарантией материнской компании Без изменений
03 Августа 2004, 11:52 +57

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...