За фасадом закона

Владислав Волотко vvv@chastnik.ru Формально так называемая «малая приватизация» продолжается уже два года, но в реальности выкуп арендуемых помещений начался лишь год назад, и до сих пор идет со скрипом. Об этом говорили на заседании областного правительства 20 июля. Свой бюджет ближе к телу Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» вступил в силу в августе 2008 года, но в течение первого года практически не работал. Во-первых, поначалу правом инициировать приватизацию арендуемого имущества обладал лишь сам арендодатель – органы госвласти и местного самоуправления. Далеко не всегда они, по оценке предпринимателей, стремились расстаться со своим имуществом. Во-вторых, правом выкупа наделялись лишь арендаторы, которые в течение трех предшествующих лет не имели долгов по арендной плате. Таковых практически не оказалось. Поэтому закон заработал лишь в июле 2009 года после устранения данного требования (добросовестным было решено считать всякого предпринимателя, не имеющего долгов на момент выкупа). Право инициировать приватизацию было предоставлено арендаторам еще раньше – в январе 2009 года. По данным начальника департамента управления имуществом Ивановской области Андрея Степанова, на сегодняшний день в регионе выкуплено около 37,7 тыс. квадратных метров помещений. Лидером, как и следовало ожидать, является областной центр – на его долю приходится 23 тыс. квадратных метров. На втором месте Вичуга, где выкуплено 4 тыс. «квадратов», а хуже всего дело обстоит в Ильинском районе – там в частную собственность перешло лишь 17 квадратных метров. В общей сложности за все выкупленное по области имущество планируется выручить 606,9 млн рублей. Речь идет о планах, потому что предприниматели в массе своей платят в рассрочку. Эта рассрочка, кстати, стала камнем преткновения между муниципальными властями и предпринимателями. Заместитель главы администрации г. Иваново Александр Матвеев жалуется, что после того, как с предпринимателем заключается договор купли-продажи, он перестает вносить арендную плату, но при этом деньги за выкупленное имущество тоже вносит не сразу. Закон вообще не определяет порядок внесения платежей в рассрочку. Установлен лишь максимальный предел этой рассрочки – 5 лет в соответствии с областным законом. В результате, по словам Матвеева, страдает бюджет города. Чтобы не допустить дефицита, администрация сама устанавливает порядок оплаты. В соответствии с разработанным типовым договором купли-продажи предприниматель должен внести первоначальный взнос в размере 15% от суммы выкупа, а уж все остальное гасить ежеквартально равными долями. Однако подобная схема не нравится бизнесу. Председатель регионального отделения общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» Василий Скворцов напомнил, что никаких первоначальных взносов ни федеральным, ни областным законом не предусмотрено, речь идет исключительно о пропорциональном внесении платежей. Тем не менее, первоначальный взнос в 15-20% является стандартной практикой муниципалитетов. Кроме того, составляемые ими договоры часто содержат кабальные условия. Например, отказ в возврате ранее заплаченных денег в случае, если предприниматель нарушил график платежей. Между тем, закон хоть и допускает в этом случае расторжение договора, но все ранее заплаченные деньги должны быть возвращены предпринимателю. Кроме того, муниципалитеты часто заставляют предпринимателей (по утверждению последних) платить за аренду даже после заключения договора купли-продажи. Именно в этот момент, в соответствии с гражданским законодательством, право собственности должно переходить от муниципалитета к предпринимателю, однако в договор часто записывается, что переход права собственности наступает только после регистрации в уполномоченных органах. «На практике это означает, что комитет по имуществу, получив первоначальный взнос, насчитывает проценты по остатку долга и еще несколько месяцев продолжает взимать арендную плату до момента регистрации договора», - возмущается Василий Скворцов. На льготных условиях – дороже Предприниматели вообще имеют серьезные претензии к ходу «малой приватизации». «Муниципалитеты делают все, чтобы не допустить выкупа помещений предприятиями», - прямо заявил Василий Скворцов. Для этого в ход идут откровенно иезуитские методы. Например, под лозунгом поддержки предпринимательства арендуемые помещения передается в фонды имущественной поддержки. То есть, их сдают по льготной арендной ставке все тем же предпринимателям, но выкупить их они уже не могут. Иногда помещения передаются в собственность МУПов и ГУПов, что также лишает арендаторов права на их льготный выкуп. Впрочем, чиновники часто действуют и гораздо менее изощренными способами. Например, в Тейкове и Комсомольске зафиксированы случаи, когда муниципальное руководство вообще игнорировало поданные предпринимателями заявления о выкупе. Особая тема – оценка выкупаемой собственности. В «ОПОРЕ РОССИИ» считают, что нынешняя схема, при которой оценщика назначает муниципальная администрация, а платит за эту работу арендатор, создает широкое поле для коррупции и злоупотреблений. Андрей Степанов, со своей стороны, полагает, что средняя стоимость выкупа в 16,1 тыс. рублей близка к рыночной. Он, впрочем, отмечает факт значительного роста цены: на 1 января 2010 года она составляла лишь 12,1 тыс. рублей. Предприниматели убеждены, что столь значительный рост средней цены произошел вследствие завышения стоимости выкупа в ряде муниципалитетов. По словам Василия Скворцова, завышение рыночной цены в 1,5 раза является чрезвычайно распространенной практикой. В качестве примера он привел Вичугу, где стоимость выкупа квадратного метра составляет 25 тыс. рублей (для сравнения: в Иванове он составляет 20,5 тыс. рублей). Как следствие, из 31 объекта, включенного в программу приватизации на 2009 год (из них 22 по программе льготной приватизации), в Вичуге продано всего 6. По 8 объектам поданы иски в арбитражный суд – арендаторы оспаривают цену, которую заломила им администрация. Что интересно, в ходе одного из заседания оценщик добровольно отозвал собственную оценку. По сей день продолжаются дискуссии об учете стоимости произведенных предпринимателями улучшений. Муниципалитеты, по словам Скворцова, часто отказываются учесть их стоимость при определении цены выкупа, причем даже в тех случаях, когда улучшения производились с непосредственного согласия администрации. Первый зампред областного правительства Павел Коньков согласился, что муниципалитеты должны поощрять предпринимателей улучшать арендуемые помещения, и призвал присутствующих руководителей администраций не забывать учитывать стоимость улучшений как при определении арендной платы, так и при установке стоимости выкупа. А вот жалобы предпринимателей на излишнее обременение при выкупе объектов культурного наследия правительственные чиновники категорически не поддержали. «Покупателя вынуждают подписывать охранное обязательство на здания, который не ремонтировался десятилетиями, - рассказал Василий Скворцов. – Причем объект часто является встроенным в жилой дом, и технически такой ремонт невозможен. Потом еще при регистрации права арендатора заставляют заплатить 15 тыс. рублей за договор купли-продажи и 15 тыс. рублей за регистрацию охранного обязательства». На это Андрей Степанов ответил, что независимо от прочих обстоятельств о приватизации объектов культурного наследия без охранных обязательств не может быть и речи. Возмутитель спокойствия Зато были поддержаны предложения «ОПОРЫ РОССИИ» по внесению изменений в закон. В частности, предприниматели предлагают руководству региона выступить с законодательной инициативой об отмене НДС при приватизации государственного и муниципального имущества. «Законодатель возложил это бремя на предпринимателя как на налогового агента абсолютно не логично. Муниципалитеты не являются плательщиками НДС, но и предприниматели чаще всего находятся на упрощенной системе налогообложения, то есть тоже не являются таковыми, - объяснил Василий Скворцов. – Уплатив НДС и не имея возможности поставить его к возмещению, покупатель теряет 18% от суммы сделки». Другое предложение «ОПОРЫ» касалось расширения перечня тех, кто имеет право на приоритетный выкуп имущества. Скворцов напомнил, что 16 июня сего года срок действия 159-ФЗ был продлен еще на 3 года (то есть до июня 2013 года). При этом под приватизацию по-прежнему подпадают только объекты, находившиеся в аренде в течение 2 и более лет на 5 августа 2008 года. «Это резко сужает круг объектов, которые могут быть выкуплены, - посетовал Василий Скворцов. – Необходимо изменить эту норму закона и изложить ее в новой редакции, согласно которой право выкупа получают те, кто арендует имущество 2 года и более на момент подачи заявления о выкупе». На мысль о необходимости подобного шага наводит тот факт, что во 2-м квартале 2010 темпы выкупа арендованных площадей снизились по сравнению с 1 кварталом 2010 более чем в 2 раза. Судя по всему, те арендаторы, которые имели право приоритетного выкупа и у кого были деньги, уже подали заявки на выкуп помещений. Многие же просто не попадают под требования закона. Факты, приведенные представителем «ОПОРЫ РОССИИ», позволяют сделать вывод, что «малая приватизация» проходит в области с большим скрипом. Похоже, подобное впечатление сложилось и у губернатора Михаила Меня. Завершая разговор, он дипломатично резюмировал, что правда, как всегда, у каждого своя, а истина где-то посередине. В связи с этим он призвал глав муниципальных администраций не держаться за имущество и идти навстречу предпринимателям, желающим его выкупить. А бизнесменов – хозяйничать более эффективно, чтобы не возникала ситуация, когда денег на выкуп у них нет по причине плохой организации бизнеса, но при этом администрацию обвиняют в нежелании поддерживать бизнес, отдавая имущество по дешевке в ущерб бюджету. Глава региона после выступления Василия Скворцова вообще выглядел несколько раздраженным, и неожиданно для многих вступился за администрацию Вичуги. Тамошнее руководство давно уже периодически становится объектом критики со стороны делового сообщества, однако Михаил Мень заявил, что администрация там самая обыкновенная, а все проблемы происходят из-за непрерывно тлеющего личностного конфликта, который, соответственно, и надо урегулировать. В довершение всего Василия Скворцова прямым текстом упрекнули в том, что все изложенное он решил вынести на правительство, вместо того чтобы обсудить это кулуарно на заседании координационного совета по малому предпринимательству при губернаторе. «Правительство – не лучшее место для решения подобных вопросов», - с пугающей откровенностью объявил Павел Коньков, и был горячо поддержан губернатором.
28 Июля 2010, 18:20 +110

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...