Жилье внаем – заповедник неплательщиков налогов

Цивилизованный рынок отвоевывает у «дикого» все больше территорий. Но остаются и своеобразные «заповедники». Там не платятся налоги и практически не действуют государственные законы. Пока таким «заповедником» остается рынок сдаваемого внаем жилья.

По мнению специалистов самых разных сфер, это один из самых латентных рынков. Во многих случаях человеку, имеющему в своем распоряжении свободную квартиру, достаточно сообщить об этом нескольким своим знакомым, и на квартиру тут же находятся желающие. При благоприятном исходе деньги перекладываются из одного кармана в другой без документального отражения и без каких-либо отчислений в госказну. И хотя такое положение многих устраивает, но очевидно, что и в этой сфере грядут перемены.

Сегодня

На съемных квартирах в Иванове живут тысячи людей. Постоянно появляются новые предложения, так что, решив снять квартиру, вы сможете выбирать из нескольких сотен вариантов. Снять и сдать можно практически что угодно – это вопрос цены и энергии. Основные пользователи временного жилья – иногородние студенты, а также молодые семьи, еще не обзаведшиеся собственными квадратными метрами. Московская практика переезжать поближе к месту работы у нас пока не прижилась. И город меньше, и к своему жилью, даже очень неудобно расположенному, люди привязаны больше. Но те, кто вынужден снимать жилье, ориентируются в том числе и на необходимый район, чтобы сократить транспортные расходы.

В структуре спроса 14,6% занимают однокомнатные квартиры, 6,4% - двухкомнатные, по 1,7% - трехкомнатные квартиры и дома, 11% - комнаты. Самый же большой сегмент составляют те, кому все равно – снять ли однокомнатную или двухкомнатную квартиру – 64%.

Жилье, предлагаемое к сдаче непосредственно хозяевами, распределяется следующим образом: 41% - однокомнатные квартиры, 35,5% - двухкомнатные, 7% - трехкомнатные и 16% комнаты. Объясняется это тем, что небольшие квартиры чаще «придерживают» для детей или внуков, предпочитая их не продавать.

Размер арендной платы на однокомнатную и двухкомнатную квартиру, на первый взгляд, отличается незначительно: при прочих равных условиях разница может составить всего 500 рублей в месяц (это отчасти объясняет тот факт, что многим все равно, какую квартиру снимать). Но эта сумма заметно меняется в зависимости от того, какие еще платежи хозяева предлагают жильцам взять на себя. Как правило, это свет и телефон. Но часто стороны договариваются о полной оплате коммунальных услуг и тогда цена (и разница в стоимости аренды различных квартир) значительно возрастают. Собственно, даже размер коммунальных платежей, помимо площади квартиры, зависит от множества факторов: сколько человек прописано на данных квадратных метрах, есть ли у хозяев льготы, оформлена ли субсидия.

Наиболее дешевое жилье – комнаты в «коммуналке» или в квартире с хозяином. Плата за такое жилье составит примерно 800 рублей в месяц. Далее следуют однокомнатные квартиры с частичными удобствами (1300-1800 рублей в месяц). Цены на «однушки» со всеми удобствами варьируется от 2000 до 3000 рублей в месяц + оплата электроэнергии. Самая распространенная ставка - 2500 рублей + электричество.

Разброс цен на аренду двухкомнатных квартир составляет от 2500 до 4000 рублей + электричество. Трехкомнатных – от 2500 до 4500 рублей.

Требования к съемному жилью различны. Чаще всего это приемлемое состояние квартиры, ее удобное расположение, наличие телефона и газовой колонки. «Перевесить» отсутствие всех этих плюсов может невысокая цена.

В свою очередь хозяева квартир с распростертыми объятиями ждут «русских» или «строго русских», порядочных, семейных или одиноких. Соблюдающих порядок и аккуратно вносящих арендную плату. Частое требование хозяев к будущим жильцам – отсутствие детей. А вот внесение предоплаты в последнее время перестало быть настолько обязательным, как несколько лет назад.

Примерно 10,5% предложений жилья в наем исходит от профессионалов. По разным оценкам, это составляет от 40 до 60 % всего рынка сдаваемого жилья.

Впрочем, профессионалы профессионалам рознь. На этой ниве работают некоторые агентства недвижимости (хотя многие отказались от этого вида деятельности, как от невыгодного, трудоемкого и рискованного). Другую часть посредников составляют вольные стрелки, их оружие – телефон и коммуникабельность. Сдавая квартиру, даже ее хозяин не сможет безбедно жить на полученные деньги. Что же говорить о посреднике? Его доход с одной квартиры при таких невысоких арендных ставках тем более невелик. Люди, занимающихся этим профессионально, как правило, нарабатывают значительную базу данных. А также пробуют новые способы заработка. Один из путей получения большего дохода с тех же самых «метров» - сдача жилья посуточно или по часам. Аренда квартиры на сутки стоит примерно 350-500 рублей (варианты на уровне гостиничных «люксов» - дороже), на час – 70-80 рублей. Но такой доход уже не придет сам по себе, этим нужно заниматься.

К квартире, сдаваемой по гостиничной системе, предъявляются иные требования, нежели к той, что сдается на длительный срок. Это, как правило, меблированные квартиры с телевизором, холодильником, посудой, «красивым» или «чистым» постельным бельем. Дополнительными плюсами может быть наличие рядом автостоянки, а также доставка ключей и гарантия конфиденциальности.

Завтра

Все это хорошо, скажет любой специалист налоговой инспекции, но как же доход государства? Со времен формирования «дикого» молодого российского рынка, так или иначе, приведены к общему знаменателю все. Но только не те, кто сдает в аренду жилье. Отследить все операции со сдачей жилой недвижимости внаем силами каких бы то ни было контролирующих органов невозможно. Но, как считают налоговики, это дело не столь отдаленного будущего.

По идее, лица, получающие доход от сдачи жилья внаем, должны подавать в налоговую инспекцию по месту жительства декларации о доходах (не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом) и выплачивать подоходный налог в размере 13%.

Однако, по мнению руководителя департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц Федеральной налоговой службы (ФНС) Валентины Акимовой, делают это только 1-2% зарабатывающих на этом виде деятельности, то есть те, кто сдает квартиры официально по договору аренды. Большинство неплательщиков налогов даже не считают себя нарушителями закона. И доход невелик, и доказать его получение трудно.

Учитывая такие умонастроения, Верховный суд РФ счел необходимым призвать граждан к порядку и в начале декабря 2004 года официально опубликовал постановление пленума Верховного суда «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств». Нам напомнили, что граждане, сдающие свое жилье в аренду так сказать неофициально, могут понести за это уголовную ответственность по статье 198 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»). Данная статья предусматривает наказание штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб., арестом на срок от четырех до шести месяцев либо лишением свободы на срок до одного года. Утаивание от госказны налогов в особо крупном размере грозит еще более значительными штрафами (до 500 тыс. руб.) и лишением свободы уже на три года.

Опубликование этого постановления вызвало некоторый всплеск активности граждан по подаче деклараций. Декларации о получении дохода от сдачи в аренду квартир в 2004 году в налоговую инспекцию города Иванова подали 395 человек. Еще 279 «квартиросдатчиков» инспекция выявила оперативным путем. В том числе благодаря информации жилищно-коммунальных служб, правоохранительных органов и населения. Сумма начисленного налога составила 1284,9 тысяч рублей. То есть за год каждый сдающий квартиру должен был выплатить в среднем 3540 рублей (в месяц – 295 рублей), что, в общем, соответствует данным о ценах на сдаваемое жилье.

Федеральная налоговая служба не теряет надежды навести со временем порядок и в сфере сдаваемого в аренду жилья и рекомендует плотно заниматься этим своим региональным отделениям. Так что в «заповеднике» ожидаются нелегкие времена.

P.S. Один из путей к цивилизованному рынку жилья внаем – своеобразный возврат в прошлое, к так называемым «доходным домам» XIX века. Учитывая, что коммунальные платежи постоянно растут и уже не так уж принципиально отличаются от платы за съемные квартиры, вполне возможно, что спрос на приличное жилье, сдаваемое на длительный срок, был бы весьма значительным. Разговоры о возможности создания такого жилья ведутся давно, но практика пока отстает от теории. Причины этого – тема отдельного разговора, к которой мы еще вернемся.

Гражданин, вы рискуете!

Хотя и говорят, что тот, кто не рискует – не пьет шампанского, но все же слишком часто устраивать себе встряску тоже ни к чему. Для того, чтобы избежать неприятностей, сдавая или снимая жилье, прислушайтесь к советам ивановских риэлторов.

Тот, кто снимает

Найти даже временное жилье бывает нелегко. Поговорим о том, чем вы при этом рискуете и как всяческих неприятностей избежать.

Допустим, вы хотите снять квартиру. Первым побуждением бывает расспросить знакомых – не сдает ли жилье кто-то из них, их друзей и родственников. Остановитесь и трижды подумайте. У знакомых безопасно можно снимать только пустую бетонную коробку, которая вряд ли вас устроит. В противном случае, рано или поздно, скорее всего, начнутся претензии типа: обои потемнели от курева, покрывало полиняло после стирки, в квартире грязь и мебель поцарапана. Такова уж психология хозяев, что, сдавая квартиру чужим людям, они будут готовы к худшему. Но от знакомых почему-то ожидают, что их годичное пребывание в квартире не оставит в ней никаких следов. Кроме того, возможно взаимное недовольство по поводу платы за квартиру. Возможно, и чужим людям хозяевам пришлось бы делать скидку. Но уступая в цене знакомым, люди часто испытывают скрытое недовольство. Кроме того, хозяева чувствуют за собой право появляться в квартире в любое время с самыми неожиданными нуждами и ломают тем самым ваши планы. А заложником в ваших спорах будет выступать ваш друг, который свел между собой жильцов и хозяев.

Еще один фактор риска – дешевое жилье, например комната в коммунальной квартире или квартире с хозяином, часть дома или малосемейка в доме с плохой репутацией. Сняв такое жилье, вы рискуете оказаться не в самой хорошей компании. В относительной безопасности при этом может чувствовать себя только компания из трех и более студентов крепкого телосложения. А вот девушкам дешевизна жилья может «выйти боком» – возможны кражи, угрозы, настойчивые предложения выпить и поразвлечься. Совет тут может быть только один: внимательно смотрите на хозяина, само жилье и соседей.

В случаях, если вы ищете жилье по объявлению, нелишне убедиться, что квартира, которую вам сдают, действительно принадлежит тому, кто ее предлагает. Особенно, если вам предлагают внести предоплату. Даже если жилье сдается через посредника, знакомство с хозяином вполне возможно.

Обращаясь в агентство недвижимости, многие заботы и риски вы переложите на профессионалов. Но плата за жилье может оказаться немного выше.

Тот, кто сдает

Сдающий жилплощадь тоже рискует. Часто бывает, что смотреть квартиру по объявлению приходит «строго русский» вполне порядочный с виду гражданин, а затем оказывается, что в квартире живут совсем другие люди, с которыми трудно бывает разговаривать на тему своевременной оплаты или поддержания порядка. Или вместо одного жильца в квартире обитают сразу несколько человек.

Ценных вещей в квартире оставлять в любом случае не стоит, а то, что есть, должно быть учтено и сосчитано в присутствии обеих сторон. Обо всем, включая и желательное состояние квартиры после выезда жильцов, следует договариваться «на берегу».

Кроме того, необходимо следить за своевременностью оплаты счетов (в том числе за междугородние телефонные разговоры).

Отсутствие какого бы то ни было оформления может сыграть со сдающим жилье злую шутку.

В любом случае важно не терять контроля за квартирой: наведываться туда самому или попросить отслеживать ситуацию соседей.

Марина Москалева

21 Марта 2005, 17:28 +92

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...