Жить и строить по-новому

В новом, 2005 году, законодатель традиционно радует нас всех целым пакетом новых нормативных актов и поправками в ранее принятые законы. Весь комплекс документов подписанных Президентом РФ был принят Государственной думой в последней декаде 2004 года. Специалисты юридического бюро «Константа» подготовили список нововведений, внесенных в гражданское законодательство, с характеристиками их юридических и правовых последствий. Они касаются строительства и недвижимости. Часть из описанных ниже документов еще не опубликована и поэтому их краткий анализ будет интересен всем - как специалистам в области права, так и обычным гражданам.

Прежде всего, существенно дополнена нормативная база, регулирующая отношения в сфере строительства объектов недвижимости (градостроительства), сделок с недвижимым имуществом, а так же порядка использования жилья (жилого фонда).

Так, законодателем были приняты новые Жилищный кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, федеральные законы "О жилищных накопительных кооперативах" и "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и ряд федеральных законов - "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

О необходимости нового Жилищного кодекса говорили давно, так как странный жилищный кодекс (РСФСР), датированный 1983 годом, во многом противоречил гражданскому законодательству, принятому после 1994 года. В старый жилищный кодекс неоднократно вносились поправки, Конституционный суд неоднократно признавал положения кодекса не соответствующими Конституции РФ.

При принятии нового Жилищного кодекса законодатель учел и судебную практику, и свои предыдущие наработки в этой сфере. И если старый кодекс практически не действовал (ввиду невозможности его применения), то с принятием нового ситуация должна кардинально измениться: данный документ охватывает большую сферу отношений, связанных с использованием не только жилья из муниципальных и государственных фондов, и но частного фонда.

Особое внимание в новом Жилищном кодексе уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Устанавливается четыре вида жилищного фонда -в зависимости от его назначения: жилищный фонд социального использования (по договорам социального найма), специализированный жилищный фонд (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (для проживания граждан - собственников), жилищный фонд коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Устанавливается три категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. Это граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Всем иным гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, оно предоставляется в порядке очередности, исходя из времени постановки на учет.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, как и раньше, вносится ежемесячно, до десятого числа месяца, следующего за истекшим (если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом).

Упразднен ордер, ранее необходимый для вселения в жилое помещение, предоставляемого по договору социального найма: основанием для вселения теперь является договор социального найма. Также, согласно положениям Кодекса, временное отсутствие нанимателя, кого-либо из совместно проживающих членов семьи (или всех этих граждан) не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В Жилищном кодексе впервые появились специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые (и из нежилых - в жилые), переустройству и перепланировке жилого помещения, отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, а также созданию, цели и деятельности товарищества собственников жилья и правового положения его членов.

Данные изменения очень важны для правовой системы, существующей в Российской Федерации, так как до настоящего момента на федеральном уровне оставался не урегулированным порядок перевода жилых помещений в нежилые. А действующий в настоящий момент федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» стал практически неприменимым ввиду противоречия части его положений Конституции РФ и Гражданскому кодексу (что было установлено постановлением Конституционного суда РФ) .

Новый Жилищный кодекс вводится в действие с 1 марта 2005 г. С этой же даты утрачивают силу Жилищный кодекс РСФСР и законы "Об основах федеральной жилищной политики", "О товариществах собственников жилья".

Действующие на территории РФ законы и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с Жилищным кодексом применяются в части, не противоречащей ему. К ранее возникшим жилищным отношениям Жилищный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением ряда случаев. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Жилищные или жилищно-строительные кооперативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 года подлежат преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке.

Следующие два нормативных акта призваны урегулировать отношения связанные с так называемым рынком первичной недвижимости, то есть со строительством и реконструкцией жилых домов и зданий нежилого назначения.

Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан (членов кооперативов).

Данный закон направлен, в первую очередь, на защиту интересов простых граждан, решивших улучшить свои жилищные условия посредством вступления в жилищный строительный кооператив. Законом устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов:

- устанавливается правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тыс. человек;

- члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений;

- устанавливаются требования, предъявляемые к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. В частности, размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса (после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива), определяется уставом кооператива. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, указанный минимальный срок не может быть менее двух лет;

- приводится перечень сделок, который кооператив может совершать только после получения согласия общего собрания членов кооператива;

- учредительные документы ранее созданных кооперативов и иных организаций (за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов) подлежат приведению в соответствие с этим федеральным законом в течение года со дня его вступления в силу.

Закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением ряда положений, для которых установлен иной срок вступления в силу (документ еще не опубликован)

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прежде всего направлен на защиту интересов граждан, которые участвуют в так называемом долевом строительстве жилья. Последние несколько лет такая правовая конструкция, как «Договор о долевом участии в строительстве жилья», вызывала споры среди юристов, и правовая природа данного договора (ввиду неурегулированности на законодательном уровне) была определена не до конца. Поэтому даже судебная практика по договорам о долевом участии в строительстве была неоднозначна.

Вследствие этого часто страдали интересы физических лиц, вложивших свои денежные средства в долевое строительство жилья и не получивших его из-за недобросовестности застройщика, воспользовавшегося несовершенством законодательства. Данный федеральный закон восполняет пробел и осуществляет защиту законных прав и интересов потребителей на рынке строительства жилья.

Закон прописывает, когда именно у участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возникает право собственности. Согласно данному закону, застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов (в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков).

Закон предусматривает создание нового уполномоченного органа, который будет контролировать деятельность застройщиков. Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве, а также договора уступки прав подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кодекс об административных правонарушениях дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Федеральный закон вступит в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (закон также не опубликован).

Разъяснения юристов к блоку законов, связанных с регулированием гражданско-правовых отношений в сфере сделок с недвижимостью, будут опубликованы в следующем номере «Частника», который выйдет 2 февраля.

25 Января 2005, 13:16 +61

Оставить комментарий

В комментариях запрещается использовать нецензурные выражения, оскорблять честь и достоинство кого бы то ни было. Главное требование: соблюдение действующего законодательства. Администрация оставляет за собой право, по своему усмотрению, удалять комментарии, в которых использованы гиперссылки на сторонние интернет-ресурсы. Не допускается размещать в комментариях рекламу товаров и услуг. Рекомендуется максимально лаконично излагать свои мысли. Администрация оставляет за собой право модерировать сообщения

Loading...